5月11日，建設(shè)部等七部門《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》指出，自2005年6月1日起，國家將調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅稅收，個(gè)人購購住宅不足兩年轉(zhuǎn)手的，將按售房收入全額征收營業(yè)稅。超過兩年的普通住宅在銷售時(shí)免營業(yè)稅，而非普通住宅仍按差額征稅。業(yè)內(nèi)人士說，這一調(diào)整將大大增加二手房售房成本，樓主售房前得仔細(xì)掂量了。

出現(xiàn)拋售勢頭　一半是炒房者所為

據(jù)北京市建委公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2005年1-4月全市二手房成交量21763套，總建筑面積為305萬平方米，與去年同期相比，分別上漲39.61%、66.88%；中大恒基、我愛我家和愛家房產(chǎn)中介公司的聯(lián)合調(diào)查顯示，4-6月，委托售房的“樓主”增加了30%。業(yè)內(nèi)人士表示，初步統(tǒng)計(jì)，二手房交易中有五成是用于投資。

“短期內(nèi)二手房可能會出現(xiàn)拋售的情況，因?yàn)?月份開始，售房的成本就要大大增加了。這肯定會讓本來就有售房意愿的加快動作?！睈奂曳慨a(chǎn)產(chǎn)經(jīng)主任周丹說。“目前二手房的率還處在較高的水平。”周丹介紹，在1999年-2001年12月期間交房的二手房目前的投資收益在10%左右?！皭奂曳慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司受理交易的二手房大約有55%是用于投資的，公司的VIP會員都有4套以上的房子?！?

“6月1日以前出現(xiàn)二手房放量的情況，主要是由于《意見》把稅收的優(yōu)惠門檻提高了，6月份以后持房等待的人就會增加。因?yàn)樵趦赡陜?nèi)售房的話，營業(yè)稅成本就很可觀了?！敝艿ふf，“還有一種可能是，由于6月份以后銷售二手房的人少了，供求關(guān)系將導(dǎo)致二手房房價(jià)出現(xiàn)小幅度回升。”

專家表示，營業(yè)稅的這一調(diào)整可能使近期想出售二手房的人增加，但是從長期來看，這一規(guī)定會讓房屋在樓主手中持有的時(shí)間延長。

6月1日營業(yè)稅新政實(shí)施　炒房成本增加多少

營業(yè)稅的調(diào)整使二手房的交易成本到底增加了多少呢？記者請專業(yè)人士算了一筆賬。由于二手房轉(zhuǎn)讓情況比較復(fù)雜，新的稅收政策只對兩年內(nèi)的商品房產(chǎn)生效用。就以一套在今年年初購購的二手房為例。

購購二手房大概要繳納以下費(fèi)用：契稅(評估價(jià)的1.5%)、印花稅(合同價(jià)的0.05%)、過戶登記費(fèi)(50元)、查檔費(fèi)(50元)、貼花費(fèi)(5元)、按揭費(fèi)用(各中介公司不等，具體數(shù)額在1500元左右)，中介費(fèi)(成交價(jià)的2-2.5%)。如果不用做按揭的話，一套50萬元的二手房需要繳納的各種稅費(fèi)總共為17855元(中介費(fèi)以2%計(jì)算)。

假設(shè)在年初購的這套50萬元的房子到現(xiàn)在升值了5萬元，現(xiàn)在價(jià)值55萬元。如果該房不能在6月1日前出手，就將繳納55萬元×５%＝27500元的營業(yè)稅；按現(xiàn)在的規(guī)定，售房者還需要對“倒房”收入繳納個(gè)人所得稅(但是在目前的實(shí)際操作中基本沒有落實(shí)這項(xiàng)政策，所以可以忽略不計(jì))、每平方米3元的手續(xù)費(fèi)，還有萬分之五的印花稅。這樣，售房者轉(zhuǎn)讓二手房所付出的成本就達(dá)到28000元左右。

在一購一賣的過程中，炒房人共獲得的收入為5萬元，但其付出的成本卻達(dá)到了17855＋28000＝45855元，炒房的利潤僅為4145元?？梢?，新政策實(shí)施后，對短期炒房者的打擊還是很大的。而如果炒房人選擇等到購房滿兩年后出售，因?yàn)闀r(shí)間較長，又將擔(dān)很大的風(fēng)險(xiǎn)。

　 “售轉(zhuǎn)租”現(xiàn)象增多　“六一”后二手房的投資價(jià)值還有多大

近兩周來，本市多家中介公司都遇到“售轉(zhuǎn)租”現(xiàn)象，即一些原本掛牌準(zhǔn)備出售的房源轉(zhuǎn)而委托中介公司進(jìn)行出租管理服務(wù)。據(jù)了解，目前“售轉(zhuǎn)租”現(xiàn)象在本市很多中介公司中涉及的房源都達(dá)到將近20%。

“售轉(zhuǎn)租”現(xiàn)象的出現(xiàn)，主要是由于房主更希望通過長線經(jīng)營來化解市場波動帶來的壓力。記者采訪到一位在愛家房產(chǎn)中介店辦理“售轉(zhuǎn)租”手續(xù)的陳先生，他表示日前七部委出臺關(guān)于征收房屋交易營業(yè)稅的規(guī)定，使二手房價(jià)格走勢撲朔迷離，較近看了幾家中介公司，都有不少人在掛牌賣房，所以擔(dān)心自己去年購的二手房價(jià)格是否會受到影響。他說，反正自己目前的住處和資金都還不是很緊張，與其湊熱鬧掛牌出手，還不如委托中介公司幫自己管理出租。一來可以以租養(yǎng)貸；二來也可以先避開市場風(fēng)頭，等合適的時(shí)機(jī)再出手。至于下半年京城二手房市場會否受到“大震動”，房屋中介公司的主流聲音是“影響不大”。愛家房產(chǎn)分析，從目前二手房的構(gòu)成來看，有三大部分房源是在《意見》的稅收新政之外的，包括占市場60%的已購公房、10%的經(jīng)濟(jì)適用房，以及30%的二手商品房中購購超過兩年(含兩年)的普通住宅；即使是在征稅范圍內(nèi)的高端住宅，只要成交的獲利能夠限度地彌補(bǔ)征稅部分的支出，“這些業(yè)主也不會放棄出售”。另一方面從需求來看，北京二手房市場還是“以自住購房為主”。社科院金融研究所易憲容認(rèn)為，新的營業(yè)稅征收政策不會對二手房的投資價(jià)值有太大影響。因?yàn)橄鄬τ诙址磕壳暗膬r(jià)格來說，5.5%的營業(yè)稅不是很多，而且營業(yè)稅的調(diào)控范圍是有限的。影響到二手房的投資價(jià)值的主要因素是一手房的房價(jià)，下半年二手房還具有多大投資價(jià)值要看房價(jià)變動情況和出租利潤的走勢。

來源：北京現(xiàn)代商報(bào)

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