如今，隨著市場上二手房的交易頻繁，購房者也開始不得不重視二手房交易中的各類問題，比如房款應(yīng)該如何支付、中介公司賺差價應(yīng)該怎么辦、怎么樣才能夠避免被騙等等問題。對此，在本報舉辦的“2004-2005上海二手房市場趨勢高峰論壇”上，法律界人士紛紛提醒購房者，購賣二手房看清風(fēng)險再出手，在程度上保障自身
的權(quán)益。

　　上海市申房律師事務(wù)所孫洪林主任律師就二手房購購者較為關(guān)心的如何確定二手房屋產(chǎn)權(quán)、簽訂合同時的注意事項等內(nèi)容，作出了以下相關(guān)分析和提醒。

　　提醒一：確認(rèn)產(chǎn)權(quán)三步走

　　一般來說，大部分上市流通的二手房都是已經(jīng)取得上海市房地產(chǎn)權(quán)證的產(chǎn)權(quán)房，主要包括購購商品房之后取得產(chǎn)證的次新房和售后公房。在這類二手房的交易中，作為購房人頭先應(yīng)當(dāng)確認(rèn)房屋權(quán)利情況。主要包括以下幾種情況。

　　●權(quán)證查驗通過查驗房地產(chǎn)權(quán)證原件與售房人身份證件，查驗售房人與實際產(chǎn)權(quán)人是否一致，并且較好通過房屋所在地房地產(chǎn)交易查閱房地產(chǎn)權(quán)證所載產(chǎn)權(quán)人與實際登記產(chǎn)權(quán)人是否一致，完成這一步可以在一定程度上避免利用虛假產(chǎn)權(quán)證詐騙的情況。

　　●現(xiàn)狀查驗通過房屋所在地房地產(chǎn)交易查閱所購房屋是否經(jīng)過抵押，抵押的具體數(shù)額為多少。

　　另外，向售房人了解房屋是否存在租賃，租賃的期限是多久，并且較好實地察看。

　　●他項查驗向售房人了解其婚姻情況以及其配偶對于該房屋是否享有共有權(quán)利。如果僅由一方出面出售的，是否享有配偶的委托授權(quán)，以此避免由于售房人婚姻狀況所形成的但在產(chǎn)權(quán)證明上又無法體現(xiàn)的共有關(guān)系引起不必要的糾紛和損失。此外，如果是售后公房的，還應(yīng)當(dāng)確定得到所有同住人的同意。

　　提醒二：與中介簽清委托合同

　　在確定所購房屋的權(quán)利之后，下一步就是簽訂合同了。這里的合同不僅僅指的是有關(guān)部門指定的示范購賣文本。目前的二手房大多通過中介公司進(jìn)行，而中介公司通常會要求售房人、購房人頭先簽訂委托協(xié)議、購賣意向書、經(jīng)紀(jì)協(xié)議、居間協(xié)議等等各種名目的合同，這類合同主要體現(xiàn)以下兩項內(nèi)容。

　　●書面協(xié)議與中介公司之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。在交易過程中，中介公司所起到的作用相當(dāng)重大，對于交易甚至之后可能產(chǎn)生的糾紛都有著左右其發(fā)展的重大作用，因此為了保證交易能夠順利進(jìn)行，通過書面方式明確中介公司所應(yīng)當(dāng)提供的服務(wù)非常重要。

　　●輔助協(xié)議售房或者購房意向的具體內(nèi)容。無論售房人還是購房人對此都應(yīng)當(dāng)能夠引起重視，這是雙方通過中介對于房屋交易的次磋商，經(jīng)雙方簽署之后即具有法律效力，協(xié)議中所確定的內(nèi)容對于雙方均具有約束力，同時也是之后簽訂示范文本即通常認(rèn)為的“正式合同”的依據(jù)?，F(xiàn)在，部分購房者有一種這樣的錯誤觀點，這并不是“正式”的購賣合同，所以不能作數(shù)。相反，現(xiàn)在很多糾紛就是由于對這種協(xié)議的不謹(jǐn)慎而后違約所造成的。還有部分中介公司利用將購賣意向書拆分，以自身作為售房人、購房人的方式賺取差價，這也是我們所需要警惕的一點。

　　提醒三：購賣合同簽訂謹(jǐn)慎下筆

　　在雙方對于購賣意向確認(rèn)之后，簽訂合同仍需謹(jǐn)慎落筆。目前，仍然有部分中介公司要求售房人或者購房人委托的時候在空白的合同上簽字，來達(dá)到操縱整個交易的目的，甚至賺取巨額的差價，因此購賣雙方一定要慎重落筆。其次是對于合同內(nèi)容的協(xié)商，在購賣意向書的基礎(chǔ)上，雙方可以對于房款的支付、房內(nèi)設(shè)施等交接、房屋裝修的處理以及日后的保修、房屋內(nèi)戶口的遷移、延遲履行的違約責(zé)任、解除合同的違約責(zé)任等等在購賣合同中確定。

　　這里需要對于購房人特別提示的就是關(guān)于房款的支付問題。一般來說，在簽訂購購意向書或者達(dá)成購賣意向之前，購房人就支付了一定數(shù)額的定金作為簽訂合同的擔(dān)保，其后在辦理房屋過戶之前，特別是購房人需要辦理貸款或者售房人需要還貸注銷抵押的，還需要支付一定數(shù)額的頭付款(一般不低于總房款的30%)，在辦理產(chǎn)權(quán)過戶之后交付大部分房款，在房屋交接驗收之后支付余款。房款支付之后應(yīng)當(dāng)由售房人出具收據(jù)而非中介公司，如果由中介公司收取的，就必須有售房人授權(quán)。當(dāng)然，如果條件允許的話可以通過中介公司或者其他單位代收并督管房款。而如果售房人需要憑借收取的頭付房款辦理還貸注銷抵押的，較好能夠在購賣雙方均到場的情況下辦理還貸，以饈鄯咳私靠釓參謾?/p

　　另一方面，目前二手房中也有相當(dāng)一部分是尚未具備房地產(chǎn)權(quán)證的期房。由于今年上海市對于期房實行的限制轉(zhuǎn)讓，原先通過開發(fā)商辦理期房權(quán)益轉(zhuǎn)讓的方式無法再實施。但是目前很多期房的交易卻通過簽訂購賣合同約定待辦理出房地產(chǎn)權(quán)證之后辦理過戶的方式進(jìn)行交易。這種方式雖然根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，屬于附條件履行的法律行為，應(yīng)當(dāng)合法有效，但是在實踐操作中可能會遇到很多麻煩。由于目前房地產(chǎn)市場的不穩(wěn)定，房價受到各種因素的影響漲跌幅度都難以確定。而這類期房辦理出產(chǎn)權(quán)證通常都需要少則數(shù)月多則一年半載的時間，在這期間一旦房價出現(xiàn)大的波動，無論售房人還是購房人都可能出現(xiàn)故意違約的情況，而且期房的房地產(chǎn)權(quán)證的辦理以及房屋交付都要受到開發(fā)商的影響，其中包含太多的不確定因素。因此，建議購房人能夠盡量避免購購此類房屋，在訂立合同的過程中除應(yīng)當(dāng)注意以上所述的事項之外，還應(yīng)當(dāng)對于房價波動出現(xiàn)的處理、由于開發(fā)商違約造成售房人違約情況的處理都作出明確約定，以便一旦出現(xiàn)糾紛可以有依據(jù)處理。

秦佳
來源：新聞晨報

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