在現(xiàn)階段，由于樓市處于調(diào)整階段，對(duì)于那些真心誠(chéng)意想要賣(mài)房的房東們來(lái)說(shuō)，一定要注意規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。專家表示，在目前的市場(chǎng)行情中，應(yīng)該采取與房?jī)r(jià)上漲時(shí)期不一樣的策略。李東感到有些窩心，因?yàn)檩^近購(gòu)家在找他的麻煩。

　　李東想要換房，但前提是必須先賣(mài)掉現(xiàn)在居住的一套小房，否則在資金的籌措上無(wú)疑將會(huì)壓力倍增。現(xiàn)在樓市處于觀望期，掛牌兩個(gè)多月之后，好不容易才等到一個(gè)購(gòu)家，磕磕碰碰地走完看房、議價(jià)等程序之后，只等與購(gòu)家簽訂房屋購(gòu)賣(mài)合同了，但購(gòu)家又開(kāi)始提條件，要求李東寬帶，這原本是準(zhǔn)備要遷走的。李東心里清楚，購(gòu)家可能是看到較近房?jī)r(jià)還沒(méi)有穩(wěn)定下來(lái)而心有悔意，但不想明說(shuō)，因此只好通過(guò)別的辦法來(lái)迫使自己主動(dòng)放棄。對(duì)于賣(mài)家來(lái)說(shuō)，在目前的市場(chǎng)行情下，如何做到讓交易安全呢？做好下面幾項(xiàng)，您賣(mài)房子時(shí)就會(huì)倍感輕松了。

　　1、主動(dòng)告知“根底”

房源信息是否透明，關(guān)系到后續(xù)交易步驟能否安全進(jìn)行，也關(guān)系到自己的利益能否得到保障。

賣(mài)家對(duì)自己的房屋總歸是知根知底，衛(wèi)生間是否漏水，陽(yáng)臺(tái)是否密封，裝修隱蔽工程是否完好等等，賣(mài)家都會(huì)一清二楚。但讓人感到有些矛盾的是，如果將這些信息如實(shí)告訴購(gòu)家，似乎明擺著是給對(duì)方提供借口來(lái)壓價(jià)。但是市場(chǎng)是在變化的，其實(shí)主動(dòng)“示好”也不失為一種策略。

點(diǎn)評(píng)：其實(shí)從誠(chéng)信角度來(lái)說(shuō)，賣(mài)家有義務(wù)將自己房屋的狀況交代清楚。而在市場(chǎng)處于調(diào)整階段，這樣做的另外一個(gè)好處就是避免給購(gòu)家留下反悔的借口。

　　2、“有言在先”

有時(shí)購(gòu)賣(mài)雙方在簽訂購(gòu)賣(mài)合同之后，仍然會(huì)發(fā)生糾紛。這些糾紛主要集中在一些細(xì)節(jié)問(wèn)題上，諸如維修基金、有線電視費(fèi)、裝修(包括家具)等等，這些細(xì)節(jié)問(wèn)題沒(méi)有做到“有言在先”，在后面進(jìn)一步接觸中雙方就易發(fā)生分歧，進(jìn)而發(fā)生糾紛。因此專家建議將這些細(xì)節(jié)問(wèn)題在簽訂合同前就事先約定好，并白紙黑字寫(xiě)下來(lái)，這樣可以避免糾紛的產(chǎn)生。

點(diǎn)評(píng)：物業(yè)費(fèi)到底是否？裝修部分如何，是否包括電器部分？多余的有線電視費(fèi)是否要對(duì)方退回？……諸多細(xì)節(jié)問(wèn)題在簽訂購(gòu)賣(mài)合同時(shí)，一定要與購(gòu)家事先講清楚。

　　3、加大違約成本

有律師提出，在合同中設(shè)置較高的違約金，或者提高定金支付額度，不失為有效的辦法。

假設(shè)目前一套總價(jià)100萬(wàn)元的二手房，定金收取標(biāo)準(zhǔn)在5萬(wàn)元左右，那么可以將定金適當(dāng)提高到8萬(wàn)元左右，以此來(lái)增加違約成本。也有專家建議針對(duì)購(gòu)方不按期付款選用更為嚴(yán)厲的條款：每逾期一日，購(gòu)方應(yīng)向賣(mài)方支付已收款萬(wàn)分之五的違約金；超過(guò)十五日，則賣(mài)方有權(quán)當(dāng)面解除購(gòu)賣(mài)合同，且購(gòu)方應(yīng)向賣(mài)方支付合同約定總房款20%的違約金。

點(diǎn)評(píng)：需要注意的是，在加大約束對(duì)方力度的同時(shí)，也加大了對(duì)自己的約束力度，兩者是對(duì)等的。因此請(qǐng)先嚴(yán)以律己。

　　4、留意交易時(shí)間節(jié)點(diǎn)

在購(gòu)賣(mài)合同中，每一個(gè)交易環(huán)節(jié)都會(huì)有對(duì)應(yīng)的時(shí)間。如在合同簽訂之日起，第40日一般會(huì)去辦理過(guò)戶手續(xù)，其中考慮是為賣(mài)家提前還貸留有一個(gè)月左右的時(shí)間。辦理過(guò)戶手續(xù)之后的第15天，便是交房時(shí)間，賣(mài)家在此期間也要盡快搬出，以免影響交房。

對(duì)于不守時(shí)的行為，必然要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，情形嚴(yán)重者對(duì)方可以自行解除合同，還應(yīng)支付相應(yīng)數(shù)額的違約金。

點(diǎn)評(píng)：合同中的時(shí)間節(jié)點(diǎn)雖然已留有余量，但是在這過(guò)程中，賣(mài)家還是應(yīng)該抓緊時(shí)間做好自己應(yīng)該做的工作，如提前還貸等，以免因?yàn)樽约河绊懡灰走M(jìn)程，給購(gòu)家留下可以利用的空子。

　　5、提前交房不可取

專家提醒，在沒(méi)有辦妥產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)之前，這套房產(chǎn)的真正主人還不是購(gòu)家，因此提前交房存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。

如果提前交房，交易過(guò)程出現(xiàn)變故甚至停止，賣(mài)家再耗費(fèi)精力要求對(duì)方搬出，這顯然不合算；而如果對(duì)方已在房?jī)?nèi)著手為裝修做準(zhǔn)備，將原有裝修全部破壞掉，還要耗費(fèi)時(shí)間去追討補(bǔ)償，這更是“虧大了”。

點(diǎn)評(píng)：在交易過(guò)程中，有些購(gòu)家可能會(huì)提出各種理由要求在辦妥過(guò)戶手續(xù)前入住。而少數(shù)賣(mài)家也為了顯示自己的誠(chéng)意，同意了購(gòu)家的要求?？梢坏┌l(fā)生糾紛，購(gòu)賣(mài)雙方的利益都將受到損害，因此提前交房不可取。 甄愛(ài)軍

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