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置業(yè):購(gòu)購(gòu)二手房,哪些“啞巴虧”不應(yīng)該吃
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 503 次
法律專家提醒,二手房購(gòu)賣中常常隱藏著一些購(gòu)房陷阱,稍不留神,購(gòu)房者就可能吃到啞巴虧。
裝修
空口無(wú)憑維權(quán)難
趙先生在購(gòu)房之初,以為撿到了便宜。看房時(shí),賣家承諾這、那,并大講了一通自己在裝修時(shí)選擇的櫥、衛(wèi)怎么好。于是,趙先生沒(méi)與賣方講價(jià)便爽快地簽下房屋購(gòu)賣合同并交了錢(qián)。
沒(méi)想到,時(shí)隔不久,趙先生在打掃衛(wèi)生時(shí)發(fā)現(xiàn),這套房屋的廚房下水管道不暢,經(jīng)常堵漏,衛(wèi)生間的座便器按鈕也不好使,墻壁上的電插座有兩個(gè)不好用。而且,賣房者竟然將櫥柜拆下運(yùn)走了。為此,他生氣地找到中介,要求維權(quán)。可是,趙先生較終卻只能干吃啞巴虧。原來(lái),當(dāng)初在簽房屋購(gòu)賣合同時(shí),雙方對(duì)此類問(wèn)題并沒(méi)有具體的約定。
說(shuō)法:這一實(shí)例警醒人們,購(gòu)二手房務(wù)必認(rèn)真驗(yàn)房。在看房過(guò)程中,購(gòu)方不僅要仔細(xì)、嚴(yán)格地履行驗(yàn)房程序,而且應(yīng)將可能出現(xiàn)的問(wèn)題及解決方案落實(shí)到紙上,不論是室內(nèi)裝修情況或附屬設(shè)施、設(shè)備的,都應(yīng)以書(shū)面形式確定下來(lái),并將其作為購(gòu)賣合同的附件。同時(shí),雙方還可在合同中約定出現(xiàn)實(shí)際交付狀態(tài)與約定不符時(shí),賣方應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。購(gòu)方也可通過(guò)保留5%~10%的尾款于交房時(shí)支付的方式,來(lái)確保自身的合法權(quán)利免受侵犯。
簽陰陽(yáng)合同
后患無(wú)窮
近日,閔先生看中了一套二手房,在房屋中介的操作下,他和賣家依據(jù)談妥的160萬(wàn)元的價(jià)格簽訂了購(gòu)賣合同。可是,在簽訂合同的時(shí)候,賣家多準(zhǔn)備了一份合同,并解釋說(shuō),另外一份購(gòu)賣合同可于房屋登記備案和繳稅時(shí)用,成交價(jià)格寫(xiě)120萬(wàn)元就可以,這樣就能少交點(diǎn)稅。閔先生同意了這一建議,較終和賣家簽訂了一套陰陽(yáng)合同。
不久,閔先生按照160萬(wàn)元的實(shí)際交易價(jià)格支付了購(gòu)房款,但因房屋價(jià)格上漲,賣家卻不愿交易了。為此,閔先生要求退款,不料對(duì)方拿出用于登記備案的房屋購(gòu)賣合同稱,只能按此合同上的價(jià)格退還120萬(wàn)元購(gòu)房款。同時(shí),賣家還拒不承認(rèn)雙方簽訂過(guò)另外的合同。不得已,閔先生打起了一場(chǎng)缺乏證據(jù)、并無(wú)勝訴把握的房產(chǎn)官司。
說(shuō)法:法律專家指出,簽訂陰陽(yáng)合同進(jìn)行偷稅的行為不僅損害國(guó)家的利益,也往往會(huì)給當(dāng)事人帶來(lái)偷雞不成反蝕把米的惡果。根據(jù)稅收征管法,個(gè)人在轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)過(guò)程中通過(guò)簽訂陰陽(yáng)兩套合同故意低報(bào)、瞞報(bào)成交價(jià)格進(jìn)行虛假納稅申報(bào),不繳或者少繳應(yīng)納稅款的,是偷稅行為,稅務(wù)機(jī)關(guān)將依法追繳相應(yīng)稅款、加收滯納金,并處以罰款。構(gòu)成犯罪的,還要依法追究刑事責(zé)任。
從實(shí)際效果來(lái)看,故意低報(bào)、瞞報(bào)住房轉(zhuǎn)讓成交價(jià)格的行為,只是將應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的一些稅款推遲了繳納時(shí)間,而購(gòu)方按市場(chǎng)價(jià)再次轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)因?yàn)樵鲋殿~較大,計(jì)稅金額較高,就要繳納高額稅款,因此本應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅款轉(zhuǎn)嫁給了購(gòu)方。此外,購(gòu)方要用這套房產(chǎn)進(jìn)行抵押貸款時(shí),由于登記的房?jī)r(jià)很低,往往也很難獲取大額貸款。
草率付意向金
難討損失
前段時(shí)間,徐小姐看中一處價(jià)值148萬(wàn)元的二手房。房產(chǎn)中介對(duì)她說(shuō),該地段房源緊俏,為防止他人搶先,較好先交3萬(wàn)元意向金。急于購(gòu)房的徐小姐,爽快地支付了意向金。次日,當(dāng)她與家人一起去實(shí)地看房后,認(rèn)為房屋的朝向不好,便向房產(chǎn)中介要求撤銷購(gòu)房委托并返還意向金,但遭到拒絕。房產(chǎn)中介稱,其與徐小姐簽訂的委托購(gòu)房意向書(shū)中明明白白寫(xiě)著出售方同意按徐小姐購(gòu)購(gòu)總價(jià)即支付方式出售,則原意向金轉(zhuǎn)為定金,而本案中的賣家對(duì)徐小姐的購(gòu)房條件已予以確認(rèn),故徐小姐的購(gòu)房意向金已轉(zhuǎn)為定金,不能退還。無(wú)奈之下,徐小姐告到了法院。
法院審理后認(rèn)為,雙方所簽署的《委托購(gòu)房意向書(shū)》屬雙方真實(shí)意愿的表示,且賣房人接受了徐小姐提出的條件,并收取了由房產(chǎn)中介轉(zhuǎn)交的意向金,所以這筆錢(qián)的性質(zhì)已轉(zhuǎn)換為定金。根據(jù)法律規(guī)定,交付定金的一方不履行合同的,無(wú)權(quán)要求返還定金。為此,法院判決徐小姐敗訴。
說(shuō)法:在國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)的法律法規(guī)中,并沒(méi)有意向金的提法,要么是定金,要么是保證金,而意向金在怎樣的情況下可轉(zhuǎn)換為定金或轉(zhuǎn)換為保證金,實(shí)際上只是房產(chǎn)中介的一番解釋而已。所以,購(gòu)家應(yīng)警惕房產(chǎn)中介的文字游戲,那種不假思索地交付意向金的做法,很容易埋下權(quán)利受侵的隱患。
交接不仔細(xì)
枉付欠費(fèi)
劉小姐今年購(gòu)購(gòu)了一套二手房后,接到一張催費(fèi)單。原來(lái),該房前任是一租賃戶,拖欠了近一年的燃?xì)赓M(fèi),原房東并不知情,表示無(wú)法追繳欠款。較后,天然氣公司多方追繳欠款末果,便對(duì)該戶采取了停氣措施。劉小姐雖多次聯(lián)系前任租戶,但一直無(wú)法討回費(fèi)用,無(wú)奈只能自己補(bǔ)交了前任租戶欠繳的燃?xì)赓M(fèi)。
李先生購(gòu)了套二手房后沒(méi)多久,即被供電公司告知,該房電表曾被改裝過(guò),有竊電行為,要交巨額罰款。李先生連忙去找原房主,可先是找不到人,后來(lái)好不容易找到,對(duì)方又不理睬他。無(wú)奈,李先生只能自己吃進(jìn)了罰單。
眼下,在二手房購(gòu)賣中,因水電氣或物業(yè)費(fèi)等未及時(shí)過(guò)戶、交接造成的糾紛,不在少數(shù)。
說(shuō)法:在二手房交易或者在租賃房屋過(guò)程中,購(gòu)房者一定不要忽視水電氣等基礎(chǔ)設(shè)施的過(guò)戶或者交接,購(gòu)購(gòu)了二手房的用戶,如果不及時(shí)過(guò)戶,輕則可能要承擔(dān)欠繳的費(fèi)用或面臨罰款,重則可能會(huì)被下表停供,需要重新報(bào)裝。所以,購(gòu)購(gòu)房屋一定要有正規(guī)的物業(yè)交驗(yàn)過(guò)程,并且較好不要一次性支付全款給業(yè)主??上戎Ц恫糠址靠?,在雙方完成物業(yè)交驗(yàn),保證物業(yè)交驗(yàn)的費(fèi)用結(jié)清及房屋的驗(yàn)收工作結(jié)束后再支付剩余房款。
戶口問(wèn)題無(wú)約定
麻煩不少
因兒子即將上小學(xué),李先生通過(guò)某中介公司購(gòu)購(gòu)了一套緊靠學(xué)校的小區(qū),并順利辦理了過(guò)戶手續(xù)??墒?,當(dāng)李先生持已經(jīng)辦理下來(lái)的房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)去公安機(jī)關(guān)辦理落戶手續(xù)時(shí),卻發(fā)現(xiàn)原房主并未將戶口遷出,導(dǎo)致李先生一家無(wú)法落戶。而原房主拿到房款后,已不知去向。
林先生購(gòu)購(gòu)了一套二手房,取得產(chǎn)權(quán)證之后,他按約支付了全部房款,數(shù)日后想要遷入戶口時(shí)發(fā)現(xiàn),自己所購(gòu)購(gòu)的房屋中居然有其他人的戶口。林先生質(zhì)問(wèn)售房人才得知,這是售房人購(gòu)購(gòu)此房屋時(shí)上家所留下的戶口,售房人對(duì)此也無(wú)能為力。
說(shuō)法:戶籍遷移一直都是二手房交易過(guò)程中難以解決的問(wèn)題,由于戶籍管理由公安部門(mén)進(jìn)行行政管理,法院無(wú)權(quán)干涉,而且法院也不受理二手房交易中以戶籍遷移為訴訟標(biāo)的的案件,因此,這個(gè)問(wèn)題目前而言可以說(shuō)解決乏術(shù)。專家建議,在二手房交易前,購(gòu)方較好就戶口問(wèn)題與賣方約定適當(dāng)?shù)倪w移期限和違約責(zé)任,以免權(quán)益受損。
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