第十五條 交接手續(xù)
　　(一)該商品房達(dá)到第十一條約定的交付條件后，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在交付日的7日前，書(shū)面通知購(gòu)受人辦理交接手續(xù)的時(shí)間、地點(diǎn)以及應(yīng)當(dāng)攜帶的證件。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)出示第十一條約定的證明文件，并滿足第十一條約定的其他條件。出賣(mài)人不出示證明文件或者出示的證明文件不齊全，或未滿足第十一條約定其他條件的，購(gòu)受人有權(quán)拒絕接收，由此產(chǎn)生的逾期交房責(zé)任由出賣(mài)人承擔(dān)，并按照第十三條處理。

　　(二)驗(yàn)收交接后，雙方應(yīng)當(dāng)簽署商品房交接單。由于購(gòu)受人原因未能按期辦理交接手續(xù)的，雙方同意按照下列約定方式處理：

　　yk__yk__yk__yk__yk__yk__yk__yk__yk__yk__yk__yk__；

　　yk__yk__yk__yk__yk__yk__yk__yk__yk__yk__yk__yk__。

　　(三)雙方同意按照下列第yk____種方式繳納稅費(fèi)：

　　1、出賣(mài)人不得將購(gòu)受人交納稅費(fèi)作為交接該商品房的條件。

　　yk__yk__yk__yk__yk__yk__yk__yk__yk__yk__yk__yk__。

　　2、購(gòu)受人同意委托出賣(mài)人代交下列第____、____、____、____、____、

　　___種稅費(fèi)，并在接收該商品房的同時(shí)將上述稅費(fèi)交給出賣(mài)人。

　　(1)專項(xiàng)維修資金(公共維修基金)；

　　(2)契稅；

　　(3)十二條約定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

　　(4)供暖費(fèi)；

　　(5)yk__yk__yk__yk__yk__yk__yk__yk__yk__yk__yk___；

　　(6)yk__yk__yk__yk__yk__yk__yk__yk__yk__yk__yk___。

　　3、購(gòu)受人自行向相關(guān)單位繳納下列第____、____、____、____、____、

　　____種稅費(fèi)，并在接收該商品房的同時(shí)向出賣(mài)人出示繳納稅費(fèi)的憑據(jù)。

　　(1)專項(xiàng)維修資金(公共維修基金)；

　　(2)契稅；

　　(3)十二條約定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

　　(4)供暖費(fèi)；

　　(5)yk__yk__yk__yk__yk__yk__yk__yk__yk__yk__yk___；

　　(6)yk__yk__yk__yk__yk__yk__yk__yk__yk__yk__yk___。

　　【解讀】款是對(duì)辦理交接手續(xù)時(shí)出賣(mài)人應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)的約定。

　　《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第十七條規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后方可交付使用；不經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。如果交房時(shí)不具備合同約定和法律規(guī)定的交付條件，購(gòu)房者有權(quán)拒絕交房，開(kāi)發(fā)商構(gòu)成逾期交房，應(yīng)承擔(dān)逾期交付的違約責(zé)任。

　　某些開(kāi)發(fā)商在約定的交房期限仍達(dá)不到法定和約定的交房條件，或房屋或配套存在質(zhì)量瑕疵，為了轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)避責(zé)任，利用購(gòu)房者急于收房入住的心理，要求購(gòu)房者先簽收鑰匙，簽署入伙協(xié)議書(shū)，然后再進(jìn)行驗(yàn)房。一旦購(gòu)房者沒(méi)有防范而與開(kāi)發(fā)商辦理交房手續(xù)，不但難以追究開(kāi)發(fā)商逾期交房的違約責(zé)任，還常常造成房屋或配套設(shè)施的質(zhì)量瑕疵和保修維修的責(zé)任不明。

　　為了減少損失，購(gòu)房者在辦理交接手續(xù)時(shí)應(yīng)堅(jiān)持先驗(yàn)收后收房的原則，驗(yàn)收房屋的流程可分為書(shū)面驗(yàn)收和現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收兩部分，書(shū)面驗(yàn)收包括查驗(yàn)房屋可以交付的文件(如：竣工備案表、實(shí)測(cè)面積數(shù)據(jù)等)，收取《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》等。

　　現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收具體內(nèi)容主要包括：1、所交付的房屋是否是您所購(gòu)購(gòu)的房屋，其結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)是否和原圖相符；2、房屋質(zhì)量是否合格、門(mén)窗等是否與合同的約定相符；3、水電氣等附屬配套設(shè)施是否到位；4、合同中約定的其他項(xiàng)目。

　　款是對(duì)由于購(gòu)受人原因造成延期交房的違約責(zé)任的約定。

　　在不少項(xiàng)目中，購(gòu)房人因自身原因，如未按入住通知書(shū)規(guī)定的時(shí)間前來(lái)辦理入住手續(xù)等，致使商品房未能按期交付，雙方對(duì)此期間發(fā)生的物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用的承擔(dān)以及商品房毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任的承擔(dān)發(fā)生爭(zhēng)議，由此產(chǎn)生了糾紛。

　　《合同法》第142條的規(guī)定標(biāo)的物損毀、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在標(biāo)的物交付之前由出賣(mài)人承擔(dān)，交付之后由購(gòu)受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。因此，因購(gòu)房人自身原因，致使商品房未能按期交付的，在此期間發(fā)生的物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用應(yīng)由購(gòu)房人承擔(dān)，商品房毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任也應(yīng)由購(gòu)房人承擔(dān)。

　　第三款是對(duì)如何交納稅費(fèi)的約定。

　　以前開(kāi)發(fā)企業(yè)要求購(gòu)房者入住時(shí)必須先交公共維修基金、契稅、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、供暖費(fèi)等稅費(fèi)，由此產(chǎn)生了很多糾紛。本示范合同文本提示雙方在簽約時(shí)可就有關(guān)稅費(fèi)的繳納是否委托進(jìn)行約定，購(gòu)房人不同意委托開(kāi)發(fā)企業(yè)代交公共維修基金、契稅、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、供暖費(fèi)等稅費(fèi)的，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)按有關(guān)規(guī)定自行依法繳納。需要提醒大家的是，其中的契稅是指在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定繳納契稅。目前在北京購(gòu)購(gòu)普通商品房，契稅稅率為房屋總價(jià)的1.5%，契稅的交納時(shí)間為辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)交納，既可以自己到房屋所在地地稅大廳交納，也可以委托開(kāi)發(fā)商代交。所謂的公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金。公共維修基金交納數(shù)額為房屋總價(jià)的2%，購(gòu)房者應(yīng)在辦理立契過(guò)戶手續(xù)前到市或區(qū)縣居住小區(qū)管理辦公室(以下簡(jiǎn)稱小區(qū)辦)交納維修基金。在市房地產(chǎn)交易所辦理立契過(guò)戶手續(xù)的 ，到市小區(qū)辦交納維修基金；在區(qū)縣房屋交易管理部門(mén)辦理立契過(guò)戶手續(xù)的，到相應(yīng)區(qū)縣小區(qū)辦交納維修基金。如購(gòu)房者已辦理完立契過(guò)戶手續(xù)，須在辦理權(quán)屬登記手續(xù)前到小區(qū)辦補(bǔ)交公共維修基金。根據(jù)北京市發(fā)出《關(guān)于禁止一次性收取多年物管費(fèi)的通知》，其中規(guī)定：一次性收取物管費(fèi)較多不能超過(guò)一年，所以大家在交納物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，如果開(kāi)發(fā)商要求交納一年以上的物業(yè)管理費(fèi)是可以拒絕交納的。

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