1、關(guān)于房屋購賣合同效力的有關(guān)規(guī)定

　　1983年12月27日國務(wù)院頌的《城市私有房屋管理條例》第9條規(guī)定：購賣城市私有房屋，賣方須持房屋所有權(quán)證和身份證明，購方須持購購房屋證明和身份證明，到房屋所在地房管機關(guān)辦理手續(xù)。任何單位和個人都不得私購私賣城市私有房屋。嚴(yán)禁以城市私有房屋進行投機倒把活動。這一條的規(guī)定是相當(dāng)落后了，奇怪是到現(xiàn)在都還沒有進行修訂和重新發(fā)布，也許是把力量都投入到商品房而忘記了私有房屋購賣的緣故。

　　1984年8月30日較高人民法院制定的《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》第56條規(guī)定：購賣雙方自愿，并立有契約，購方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是購賣手續(xù)不完善的，應(yīng)認(rèn)為購賣關(guān)系有效，但應(yīng)著其補辦房屋購賣手續(xù)。這一規(guī)定相對于83年《城市私有房屋管理條例》的規(guī)定，是有很大的進步的。該規(guī)定確立了房屋購賣合同有效與否不以是否辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記為準(zhǔn)的原則。當(dāng)然還是不能擺脫行政手續(xù)繁瑣不得不顧及的羈絆。

　　1987年12月10日，較高人民法院《關(guān)于如何具體適用較高人民法院〈關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見〉第五十六條規(guī)定的批復(fù)》規(guī)定：《意見》第五十六條規(guī)定的精神，只適用于解決《條例》實施前的歷史問題；《條例》實施后，人民法院審理這類案件應(yīng)嚴(yán)格按照《條例》的規(guī)定辦理。于是，該批復(fù)將《意見》第五十六條規(guī)定僅適用于《條例》實施前的房屋購賣行為，在剛剛要進步時，還是由于慣性的原因而退了大半步，只是有條件地承認(rèn)部分未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的房屋購賣合同有效。

　　1988年1月26日較高人民法院發(fā)布了《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》，其中第85條規(guī)定：財產(chǎn)所有權(quán)合法轉(zhuǎn)移后，一方翻悔的，不予支持。財產(chǎn)所有權(quán)尚未按原協(xié)議轉(zhuǎn)移，一方翻悔并無正當(dāng)理由，協(xié)議又能夠履行的，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行；如果協(xié)議不能履行，給對方造成損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。1990年2月17日較高人民法院《關(guān)于私房購賣的成立一般應(yīng)以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記為準(zhǔn)的復(fù)函》強調(diào)：簽訂房屋購賣協(xié)議以后，提出解除購賣協(xié)議，未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，應(yīng)認(rèn)為該民事法律行為依法尚未成立。一方翻悔是允許的。1992年7月9日較高人民法院《關(guān)于范懷與郭明華房屋購賣是否有效問題的復(fù)函》答復(fù)：房屋購賣系要式法律行為，農(nóng)村的房屋購賣也應(yīng)具備雙方訂有書面契約、中人證明、按約定交付房款以及管理房屋的要件；要求辦理契稅或過戶手續(xù)的地方，還應(yīng)依法辦理該項手續(xù)后，方能認(rèn)定購賣有效。所有這些都表明，房屋購賣時應(yīng)該辦理的手續(xù)，并不被認(rèn)為是購賣生效的必然要件，或者說至少這些要件是可以事后補正的。

　　1995年《城市房地產(chǎn)管理法》中對房屋銷售的條件也作出了比較明確的規(guī)定，但是由于實踐不足，立法上并不是十分自信。

　　1999年《合同法》第36、37條規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書面形式訂立合同，當(dāng)事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立。采用合同書形式訂立合同，在簽字或者蓋章之前，當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立。這一規(guī)定實際上已經(jīng)明確宣布了形式要件的非必要性。

　　針對近年來，整個房地產(chǎn)市場的發(fā)展，2001年重新公布的《商品房銷售管理辦法》以及《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》中都明確地對商品房銷售規(guī)定了嚴(yán)格的條件。但是并沒有直接規(guī)定，如果不具備這些條件的法律后果。一般學(xué)理上認(rèn)為，在商品房預(yù)售中許可證是合同的生效要件而其他的則與合同效力均在。

　　通過以上的梳理，可以發(fā)現(xiàn)實際上整個立法以及實踐變化的過程就是不斷地沖破形式要件的束縛的過程。

　　2、產(chǎn)權(quán)過戶登記與房屋購賣合同效力的分離。

　　在法學(xué)理論界和實踐界，通常認(rèn)為產(chǎn)權(quán)過戶登記是房屋購賣合同的生效要件，但實際上這是對登記制度屬性的誤解，沒有區(qū)分債權(quán)制度和物權(quán)制度。房屋是典型的不動產(chǎn)，只有通過登記才能使權(quán)利變動的事實向社會公開，登記是物權(quán)變動的公示方式，只有經(jīng)過公示，物權(quán)的變動才會有公信力，物權(quán)的變動狀態(tài)才能得到他人的尊重。

　　房屋購賣合同是一個債權(quán)合同，屬諾成性合同，只要當(dāng)事人之間意思表示一致，主體合格、意思表示真實確定合法可能、不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，那么購賣合同就是有效的，應(yīng)會發(fā)生當(dāng)事人所欲求的法律后果，就是在當(dāng)事人之間產(chǎn)生債權(quán)和債務(wù)。產(chǎn)權(quán)過戶登記只是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的必備要件。購賣合同是雙務(wù)、有償、諾成合同，房屋購賣合同作為購賣合同之一種，同樣具有雙務(wù)、有償、諾成之特質(zhì)。依據(jù)合同規(guī)定，出賣人有義務(wù)轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)物權(quán)，其在法定期限內(nèi)應(yīng)協(xié)同購受人前往登記機關(guān)辦理物權(quán)變動登記手續(xù)，而購受人則有義務(wù)向出賣人支付價款，并有權(quán)請求出賣人交付不動產(chǎn)、及時與自己前登記是在合同生效后發(fā)生的，而不是決定合同的效力。登記行為的發(fā)生，是以雙方當(dāng)中人簽訂的房屋購賣合同有效為前提的，登記是合同生效的結(jié)果，而不是因為進行登記才使合同生效。房屋購賣合同較終產(chǎn)生的是當(dāng)事人之間的請求權(quán)，這一請求權(quán)不同于物權(quán)，僅僅是一項債權(quán)。房屋權(quán)利的過戶登記與合同效力的不同，關(guān)鍵的是在于債權(quán)與物權(quán)的區(qū)分，過戶登記是針對物權(quán)進行的；而合同效力則指的僅僅是債權(quán)。

責(zé)任編輯：小平

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