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房地產(chǎn)新政后砍價(jià)的三大妙計(jì)

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 620 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

妙計(jì)一
  
  規(guī)避豪宅:少付一半契稅
  
  梅小姐偶然發(fā)現(xiàn),徐匯區(qū)中山南路南北兩側(cè)2個(gè)不同的樓盤,一條馬路將兩邊定義成內(nèi)環(huán)線內(nèi)和內(nèi)環(huán)線外,而售價(jià)都在每平方米1.4萬元左右。在梅小姐看來,同一條馬路的兩側(cè),地段沒什么區(qū)別。聰明的她利用新政與內(nèi)環(huán)線內(nèi)樓盤的銷售經(jīng)理談起了價(jià)錢:我在這里購要繳3%的契稅,在馬路對(duì)面購只要繳1.5%,怎么講都是那邊的房子有優(yōu)勢。結(jié)果,無言可對(duì)的銷售經(jīng)理答應(yīng)將售價(jià)按略超過契稅的差價(jià)下浮2%。
  
  新政根據(jù)不同地段確定的不同單價(jià),規(guī)定了不同的契稅稅率,梅小姐利用這點(diǎn),巧妙地與開發(fā)商討價(jià)還價(jià)。當(dāng)然,她事先也想好了,如果內(nèi)環(huán)線內(nèi)的樓盤銷售人員不愿減價(jià),她就購另一邊的。到底要少繳一半契稅,還是圖個(gè)實(shí)惠的好。此外,內(nèi)環(huán)線內(nèi)的樓盤2年后如想轉(zhuǎn)手,還要按差價(jià)繳納營業(yè)稅。
  
  財(cái)智提示事實(shí)上,房產(chǎn)新政中確有掘?qū)氈帯1热?,除了上述的徐匯區(qū),還有普陀、閘北、長寧、虹口、楊浦等區(qū),在中環(huán)線附近開發(fā)的樓盤,因?yàn)槿莘e率關(guān)系,品質(zhì)好一點(diǎn)的樓盤,售價(jià)與本區(qū)臨近內(nèi)環(huán)線的樓盤相當(dāng),有的甚至有倒掛的現(xiàn)象。這樣一來,考慮到契稅稅率、今后轉(zhuǎn)讓購賣需要按差價(jià)繳付營業(yè)稅等因素,原來中環(huán)線與內(nèi)環(huán)線邊上相似或略高的售價(jià),特別像外環(huán)線外單價(jià)1萬元以上的普通公寓,顯然,優(yōu)勢不明顯了。
  
妙計(jì)二
  
   預(yù)購期交:推遲過戶省5萬
  
  張女士較近在一家房產(chǎn)中介看中了一套毛坯次新房,經(jīng)中介牽線搭橋,她與上家見了面。原來,那上家的女主人居然還是張女士的大學(xué)校友。這樣一來,雙方間的信任更增加了幾分。此外,張女士還了解到上家并非炒房一族,而是因?yàn)橄氚炎x高中的兒子到國外去讀書,急等錢用,于是把一年多前原本為兒子購下的房子拋掉。而張女士,則因居住的外灘地塊將動(dòng)遷,急著購房。一方急售,一方急要,自然距離更近了。
  
  然而,上家遇到一個(gè)的問題就是,按照新政,這套初步達(dá)成135萬元成交意向的房子,賣出方必須按成交價(jià)全額繳納5%的營業(yè)稅,共需6.8萬元,這是一筆不小的款項(xiàng)。由于雙方惺惺相惜,張女士出了個(gè)主意,說愿意付清90%房價(jià),產(chǎn)權(quán)過戶等5個(gè)月之后,上家購入滿2年再辦,這樣可免繳營業(yè)稅??紤]到先付款后拿證的因素,上家減價(jià)5萬元,并將鑰匙先交給張女士,房產(chǎn)證暫時(shí)交給第三方的房產(chǎn)中介,作為見證性保管。
  
  這是一個(gè)讓雙方實(shí)現(xiàn)共贏的好主意。這樣做不是簡單地為了規(guī)避稅收,從另一個(gè)角度來看,也讓真正需要改善住房條件的人降低了購房成本。
  
  財(cái)智提示當(dāng)然,這要有購賣雙方的誠信作保證,尤其需要一定的有效制約措施。比如,除了賣方出具收款證明、交出房屋鑰匙與房產(chǎn)證外,雙方還可簽訂規(guī)范性的、由律師見證或公證員公證的購賣預(yù)購期交合同,一切先小人后君子,避免以后發(fā)生變故。需要指出的是,這里所說的預(yù)購的預(yù)字,是指合同簽訂日期不是當(dāng)前的時(shí)間,而是未來某個(gè)期交的時(shí)間。否則,稅務(wù)機(jī)關(guān)仍然會(huì)按合同簽訂日期確定是否需要繳納營業(yè)稅的2年時(shí)限。
  
妙計(jì)三
  
  墊資砍價(jià):中介搭橋減價(jià)5%
  
  周先生較近接到房產(chǎn)中介的電話,說曾經(jīng)托他們尋找的房源較近有了。周先生過去一看,有套125萬元的房子很稱心,只是雙方在具體操作細(xì)節(jié)上遇到了一些麻煩。上家是房產(chǎn)投資客,手上有幾套房子,新政實(shí)施后,明顯感到壓力,特別是這套想出售的是先進(jìn)的現(xiàn)房,原來能以租養(yǎng)供,可較近租賃行情走低,房客提出要降租金,不然退租。房東想想還是決定出售。
  
  但這是一套有貸款的房子,按房產(chǎn)新政,上家必須先付清貸款,才能進(jìn)行購賣交易、產(chǎn)權(quán)過戶,而上家根本沒有辦法先付清尚存的50萬元貸款。于是,上家提出作為頭付款,讓周先生墊付上家的貸款金額,余款部分讓周先生辦成了貸款后再一次性付清。
  
  此時(shí),周先生提出,在這整個(gè)操作周期長達(dá)1個(gè)月的時(shí)間里,所有的手續(xù)必須完備、全部由房產(chǎn)中介一條龍辦理、確保沒有后遺癥,這樣他可以答應(yīng)先付50萬元,讓上家去還貸款,但上家必須減價(jià)。上家起初不愿意,但經(jīng)房產(chǎn)中介反復(fù)的說服、撮合,特別是指出這套房子相對(duì)購進(jìn)的價(jià)格,已經(jīng)翻了一番,減價(jià)就當(dāng)少賺一點(diǎn),上家較終答應(yīng)減價(jià)5%。周先生省了6.25萬元,購到一套還算滿意的房子。
  
  財(cái)智提示與個(gè)案例相似,購賣雙方必須委托一家資質(zhì)較好的、規(guī)模較大的房產(chǎn)中介,購方不能將錢款直接交給上家,資金往來與中介發(fā)生,同時(shí)又必須看到中介手上拿到了上家的產(chǎn)權(quán)證。同樣,賣方可以讓中介陪同前往提前還貸,將房產(chǎn)證交出時(shí),必須讓房產(chǎn)中介出具有法律效力的收據(jù)。總而言之,雙方都要預(yù)想好一切有可能發(fā)生的情況,并商量互相制約又互相保障的方法。

責(zé)任編輯:小平

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