1.認(rèn)真區(qū)別“定金”與“訂金”

　　案例：王某看中了某小區(qū)的一套房子，與開(kāi)發(fā)商簽訂了認(rèn)購(gòu)書(shū)，交了1萬(wàn)元定金，但在認(rèn)購(gòu)書(shū)和收據(jù)中均寫(xiě)的是訂金。事后，開(kāi)發(fā)商因經(jīng)費(fèi)等原因?qū)е鹿こ掏９ぁＭ跄骋箝_(kāi)發(fā)商雙倍返還，開(kāi)發(fā)商只同意原數(shù)返還。

　　點(diǎn)評(píng)：定金與訂金只有一字之差，但二者的法律意義大不相同。定金是一個(gè)專門(mén)的法律概念，其目的主要在于對(duì)合同的成立、履行起擔(dān)保作用，并有特定的定金規(guī)則，即“給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；接受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！倍喗鸩荒軐?duì)合同起到擔(dān)保作用。出現(xiàn)違約時(shí)，也不能適用定金規(guī)則進(jìn)行處理，一般只能按照預(yù)付款的規(guī)則進(jìn)行處理，即接收預(yù)付款的一方不履行合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)返還預(yù)付款、賠償損失等違約責(zé)任。因此，本案例中，王某只能要求開(kāi)發(fā)商原數(shù)返還并承擔(dān)同期銀行存款利息。

　　提醒：購(gòu)房人在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)和收到收款收據(jù)時(shí)，應(yīng)注意審查其中的用詞，不要把“定金”寫(xiě)成“訂金”。

　　2.認(rèn)購(gòu)書(shū)中有陷阱條款

　　案例：張某在與開(kāi)發(fā)商簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)中規(guī)定：“購(gòu)方應(yīng)在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議之日起15日內(nèi)前來(lái)簽訂正式合同，否則，所收定金不予退還?！焙髲埬吃谝?guī)定期限內(nèi)去與開(kāi)發(fā)商商談合同事宜，但由于在某些條款上存在分歧而沒(méi)有達(dá)成協(xié)議。張某要求返還定金，遭到拒絕，開(kāi)發(fā)商的理由是張某在規(guī)定期限內(nèi)未與其簽訂正式合同。

　　點(diǎn)評(píng)：該條款是一個(gè)陷阱條款，開(kāi)發(fā)商通常堅(jiān)持認(rèn)為，無(wú)論何種原因?qū)е聸](méi)有簽訂正式合同，都屬于購(gòu)房者違約，不退所收定金。并往往以此要挾購(gòu)方接受一些不公平的條款或拒不接受購(gòu)方提出的合理要求。

　　提醒：房屋購(gòu)賣非常復(fù)雜，一個(gè)小的分歧就可能導(dǎo)致無(wú)法簽訂正式的合同。因此，購(gòu)房人在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)，可將該條款改為“購(gòu)方應(yīng)在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議之日起15日內(nèi)前來(lái)與賣方商談?wù)胶贤缫驅(qū)贤瑮l款的分歧導(dǎo)致合同未能簽署，所收定金應(yīng)予退還。”

　　3.商談內(nèi)容應(yīng)有書(shū)面證據(jù)

　　案例：劉某在與開(kāi)發(fā)商簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)中規(guī)定“購(gòu)方應(yīng)在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議之日起15日內(nèi)前來(lái)與賣方商談?wù)胶贤?，如因?qū)贤瑮l款的分歧導(dǎo)致合同未能簽署，所收定金應(yīng)予退還?！痹?5日內(nèi)，劉某依約前往，但因?qū)Ψ课萁桓稌r(shí)間上存在分歧而未能簽署合同。15日后，劉某前去索要定金，開(kāi)發(fā)商以劉某在規(guī)定期限內(nèi)沒(méi)有與其商談合同為由拒退定金。

　　點(diǎn)評(píng)：本案例中，有關(guān)條款非常完備，但劉某是否一定能要回定金呢？通常情況下，答案是否定的，因?yàn)槠湟话銦o(wú)法拿出其曾經(jīng)前來(lái)與開(kāi)發(fā)商商談合同的證據(jù)，所以只能吃啞巴虧。

　　提醒：購(gòu)房人前往與開(kāi)發(fā)商商談合同時(shí)，應(yīng)注意保留證據(jù)。如在正式商談之前頭先讓開(kāi)發(fā)商在認(rèn)購(gòu)書(shū)上簽字確認(rèn)或在商談?dòng)涗浬虾炞终J(rèn)可。

　　4.應(yīng)有書(shū)面認(rèn)購(gòu)協(xié)議

　　案例：方某看中了一套房屋，交了定金，但沒(méi)有與開(kāi)發(fā)商簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，只有口頭協(xié)議，定金收據(jù)上也沒(méi)寫(xiě)所定房號(hào)。后開(kāi)發(fā)商又將該房賣于他人。方某要求購(gòu)購(gòu)該房，遭到拒絕。

　　點(diǎn)評(píng)：口頭協(xié)議很難保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，而一張連房號(hào)也沒(méi)寫(xiě)的收據(jù)對(duì)開(kāi)發(fā)商很難起到約束作用。方某遭拒也就見(jiàn)怪不怪。

　　提醒：購(gòu)房人交定金前應(yīng)與開(kāi)發(fā)商簽訂書(shū)面認(rèn)購(gòu)協(xié)議，協(xié)議中應(yīng)當(dāng)包含合同的主要條款，如房號(hào)、價(jià)格、面積等，否則，該認(rèn)購(gòu)書(shū)只是一種意向，對(duì)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有約束力。另外，對(duì)其他已談妥事項(xiàng)應(yīng)寫(xiě)入認(rèn)購(gòu)書(shū)中，防開(kāi)發(fā)商變卦。

來(lái)源：上海熱線

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛(ài)的人一起享受海島陽(yáng)光！