近年來，房價一直是個熱門話題?，F(xiàn)就其中幾個有關房價的不同意見，提出以下探討意見。

“穩(wěn)定房價”與“平抑房價”

勿須繼續(xù)爭論

　　2005年實施房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的兩個“國8條”，主題是穩(wěn)定房價?！皣?條”還指出，實施房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的主要任務，是要解決住房領域出現(xiàn)的“五大突出問題”，其中頭兩個突出問題是：有些城市房價上漲過快，有些城市房價過高。當時許多業(yè)內(nèi)人士同意以穩(wěn)定房價為主題。他們認為，房價是舉國上下都十分關心的大問題，應該把穩(wěn)定房價放在當務之急、重中之重的地位鮮明地提出來。但也有人認為，對于房價上漲過快，穩(wěn)定房價是“對癥”之策；而對于房價過高，穩(wěn)定房價就不是“對癥”之策。如果把穩(wěn)定房價改為平抑房價，則能全面地適用于以上兩個突出問題。

　　由于2005年的宏觀調(diào)控沒有抓住調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)這個關鍵環(huán)節(jié)，成效不盡如人意，特別是穩(wěn)定房價的成效不明顯。因而，今年出臺的“國15條”的主題，既增加了調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)的內(nèi)容，同時又保留了穩(wěn)定房價的內(nèi)容。對此，同意穩(wěn)定房價提法的人士認為：穩(wěn)定房價仍然是當前宏觀調(diào)控的，再次把它納入主題，是適當?shù)?。持不同意見的人士則認為：通過調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)，大比重地建設中低價位、中小套型住宅，是一項全面平抑房價并進一步解決好住房問題的重大決策，用穩(wěn)定房價概括不了它的豐富內(nèi)容，仍應以改為平抑房價為宜。

　　探討意見是：一個文件的題目，應該允許采取多種多樣的形式。但有一點共識是，文件的題目既要給各級政府的公務員看，又要給廣大群眾看，應力求簡潔明了、通俗易懂。其中比較普遍采用的題目有兩種形式：種是能夠概括文件全部內(nèi)容的題目，種是突出文件的題目。采用種形式又主要有兩個原因：一是這個文件需要使用突出的題目，二是難以找出既精煉又能概括文件全部內(nèi)容的題目。

　　“國15條” 包括了豐富的內(nèi)容，諸如解決住房領域里各項突出問題、全面完成宏觀調(diào)控任務；促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展；面向中低收入者、解決好廣大居民的住房問題；在住房領域里貫徹科學發(fā)展觀、建設和諧社會和節(jié)約型社會的要求等，較難找到一個能夠概括文件全部內(nèi)容的題目。而“國15條”又增加了調(diào)整供應結(jié)構(gòu)這一關鍵性的、需要突出的，因而用調(diào)整供應結(jié)構(gòu)和穩(wěn)定房價兩個為題是適當?shù)摹?

　　應該承認，平抑房價與穩(wěn)定房價的含義從總體上講是一致的，如果要特別挑剔，則平抑房價的含義稍為廣一些。但因這次采用的是突出的題目，“”就不可能全面。也就是說，使用平抑房價或穩(wěn)定房價都不能涵蓋“國15條”的全部內(nèi)容，而使用穩(wěn)定房價或平抑房價又都能較好地反映突出房價這個的意圖，因而都是可行的。何況去年“國8條”以穩(wěn)定房價為題時，還是有針對性地回答了當時有些人提出“打壓房價”的質(zhì)疑?？梢赃@樣說，去年使用穩(wěn)定房價為題，切合當時的歷史背景，能為廣大群眾所接受。今年繼續(xù)使用，不僅仍然切題，又是對去年文件題目的合理傳承。

　　綜上所述可以得出結(jié)論，沒有必要為此而繼續(xù)展開爭論。

　　兩種計算平均房價的方法

　　目前我國公布的房價，是每平方米住房分時間(年、季、月)的平均房價，主要有兩種計算方法。一種是用一定時間(年、季、月)內(nèi)銷售住房的總面積去除這一時間內(nèi)銷售住房的總價，得出每平方米的平均價格。這是一些掌握了全面數(shù)據(jù)的城市主管房產(chǎn)部門使用的計算方法。另一種是加權平均法。即根據(jù)前些年的歷史資料，把住房分成若干類，并確定每類住宅占住宅總量的比重，即“權”數(shù)。在進行一定時間(年、季、月)的房價統(tǒng)計時，按規(guī)定的程序，先對每類住宅的銷售情況進行抽樣統(tǒng)計，然后將統(tǒng)計數(shù)據(jù)與每類住宅的“權”數(shù)進行加權平均，得出每平方米的平均價格。這是有些城市統(tǒng)計部門常用的計算方法。有人說，加權法是經(jīng)過“千錘百煉”的計算方法。

　　對此提出以下探討意見和建議：其一，加權平均法的確是一種在統(tǒng)計中普遍使用的辦法，而且有較強的準確度。但使用它的前提是沒有條件(或勿須)進行全面統(tǒng)計，如有條件時，使用全面統(tǒng)計數(shù)字可能更為準確。其二，加權平均法使用的“權”數(shù)，與實際發(fā)生的結(jié)構(gòu)比重相近時，兩種計算方法得出的平均房價是相近的。如果一定時間(年、季、月)內(nèi)結(jié)構(gòu)比重發(fā)生了較大變化，而采用加權法又未及時調(diào)整“權”數(shù)，兩種計算方法得出的平均房價就會有較大的差別。其三，貫徹“國15條”后，我國的住房供應結(jié)構(gòu)，將由大套型高價位住宅占60%以上，轉(zhuǎn)變?yōu)橹行√仔汀⒅械蛢r位住宅占70%以上，如果不適應這一住房供應結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變及時調(diào)整“權”數(shù)，得出的平均房價將會與全面統(tǒng)計產(chǎn)生很大的差距。其四，搞好統(tǒng)計工作是全民共同的任務。既然有些城市主管房產(chǎn)的部門已經(jīng)能夠掌握全部上市銷售住房的銷售額和面積，因而建議統(tǒng)計部門與有關主管部門商定，有條件的城市，由城市統(tǒng)計部門和主管房產(chǎn)部門共同使用和公布一個統(tǒng)一的平均房價統(tǒng)計數(shù)，并注明其計算方法，以增加透明度。

　　房價是否只能升不能降

　　有人說，房價總會不斷上漲，這是必然趨勢。其理由是，建設住房用的材料、設備、人工等，每年都在上漲。同時，隨著經(jīng)濟發(fā)展和人民收入的不斷提高，住房的水平及其“含金量”也會不斷提高。這種說法有其道理并有較廣的適用面，但不夠全面，因為房價也有下降的時候。例如：當某種住宅嚴重地供過于求時；當國民經(jīng)濟出現(xiàn)蕭條期甚至出現(xiàn)金融危機時；當某種住宅經(jīng)過炒作哄抬，出現(xiàn)過高價格而政府予以調(diào)控時；……。遇到以上情況，都可能出現(xiàn)房價下降的情況。

　　有人說，亞洲金融危機時，香港的房價平均下跌30%多，有些地段的房價甚至下跌50%多，成了嚴重的社會經(jīng)濟問題。特別是剛用抵押貸款購了住房的居民，他要償還的抵押貸款，遠遠高于重新購一套同等住房的房價，形成了一種“特殊的資產(chǎn)負債”?？梢钥闯?，降低房價不一定是好事，因而決不要輕言降價。
　　仔細分析房價升降及其影響，需要區(qū)別分析不同的房價。

　　在一定意義上說，“同質(zhì)住房”(即建設地段和檔次相同的住房)的房價升降較有可比性。正常情況下，既要調(diào)控其房價的穩(wěn)步上漲，又要防止出現(xiàn)“同質(zhì)住房”房價過多下降的不正常情況。但是，我國現(xiàn)在使用的統(tǒng)計數(shù)，不是“同質(zhì)住房”的房價，而是平均房價。平均房價的升降，固然受到其所包含的“同質(zhì)住房”房價升降的影響，但同時還受到住房供應結(jié)構(gòu)變化的影響。特別是在住房供應結(jié)構(gòu)發(fā)生較大變化時，其影響就會很大，甚至產(chǎn)生決定性的影響。

　　例如，某城市此前每年建設高價位住房占住房總量的60%，高價位住房的平均價為每平方米6000元。貫徹“國15條”后的某年，年建設住房中，中低價位住房占70%以上，平均價為每平方米3000元。僅用簡單的、靜態(tài)的算術方法計算，由于這一結(jié)構(gòu)變化，就會使平均房價降低20%以上。如果某個城市出現(xiàn)“同質(zhì)住房”的房價降低20%以上的情況，就應該作為一個重大問題及時研究解決。如果“同質(zhì)住房”的房價只有微小升降而平均房價降低20%以上，則是貫徹“國15條”的預期效果，是大好事。現(xiàn)在預先予以說明，使大家有個思想準備，就不會在將來出現(xiàn)較大幅度降低平均房價時“眾說紛紜”。

“同質(zhì)住房”

　　價格上漲要不要調(diào)控

　　這次討論“國15條”的一條重要收獲，就是解決了政府應不應該調(diào)控房價的問題。目前，業(yè)內(nèi)人士已逐步達成以下共識：政府介入住房問題，是世界上許多國家的共同經(jīng)驗；調(diào)控中低收入者住房的套型和房價，是政府應盡的職責。

　　這里要研討的問題是，在正常情況下，“同質(zhì)住房”的房價將會穩(wěn)步上漲，對其上漲要不要調(diào)控?；卮鹗?，凡是中低收入者住房(含同質(zhì)住房)的房價，政府都要調(diào)控。對于“同質(zhì)住房”房價的調(diào)控，不是不準上漲，而是調(diào)控其上漲的“度”。這個“度”就是，“同質(zhì)住房”的房價上漲速度應該低于中低收入居民的收入增長速度。例如，每年中低居民收入增長6～8%，經(jīng)過調(diào)控，房價只上漲3～4%甚至更低一些，這就是比較理想的“度”。長期控制這樣的“度”，中低收入居民的住房消費能力就能不斷地得到提高。需要強調(diào)指出的是，長期控制這樣的“度”，也是解決好住房問題的一條“治本”之策。(中國房地產(chǎn)及住宅研究會常務副會長 包宗華)

來源:中國建設報

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