全國>>

您的當前位置:海南房產(chǎn)網(wǎng) - 搜游居 > 房產(chǎn)資訊 > 房產(chǎn)新聞 > 中國發(fā)展研究基金會湯敏:像調(diào)控通脹般調(diào)控房價

中國發(fā)展研究基金會湯敏:像調(diào)控通脹般調(diào)控房價

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天    閱讀 504 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關于戶型面積的表述,除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
湯敏,男,1953年出生于北京。中國發(fā)展研究基金會副秘書長,北京大學中國經(jīng)濟研究、武漢大學、曁南大學兼職教授,長城金融研究所研究員。

1978年,考入武漢大學數(shù)學系,畢業(yè)后留校任教 ;1984年,美國伊利諾伊大學香檳分校經(jīng)濟系博士研究生;1989年,被亞洲開發(fā)銀行經(jīng)濟發(fā)展研究聘為經(jīng)濟學家,負責東亞經(jīng)濟、區(qū)域間經(jīng)濟合作、亞洲債務、亞洲金融市場方面的研究;2000年,亞洲開發(fā)銀行駐中國代表處頭席經(jīng)濟學家,亞洲開發(fā)銀行駐中國代表處副代表;2007年,中國發(fā)展研究基金會副秘書長。

中國經(jīng)濟50人論壇、新浪財經(jīng)和清華經(jīng)管學院聯(lián)合舉辦的新浪·長安講壇第172期日前召開。50人論壇成員、中國發(fā)展研究基金會副秘書長湯敏發(fā)表題為“對房地產(chǎn)還需要調(diào)控什么?”的主題演講。他表示,中國房地產(chǎn)價格在快速上漲,房地產(chǎn)行業(yè)又是極容易產(chǎn)生大的經(jīng)濟泡沫的行業(yè),所以為了保證該行業(yè)的長久平穩(wěn)發(fā)展,可以考慮借鑒對通貨膨脹的宏觀調(diào)控方式對房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀調(diào)控。

中國的房地產(chǎn)泡沫到底有多大?

中國房地產(chǎn)的泡沫有多大?這個泡沫到底能持續(xù)多久?如果中國的房地產(chǎn)價格還像前段時間那樣增長的話,根據(jù)其它國家的經(jīng)驗,根據(jù)中國自己的經(jīng)驗,房地產(chǎn)泡沫總有會破裂。房地產(chǎn)泡沫的破裂將對整個經(jīng)濟造成極大的影響。

根據(jù)日本野村證券的數(shù)據(jù),中國住宅平均價格在2009年3月份時還是3800元人民幣左右,到了2010年的3月份,平均價格就超過了5000元人民幣,這個速度是非常快的。如果大家對北京市的房地產(chǎn)價格有所了解的話,就知道北京房價的上漲速度之快,上漲數(shù)字之大。湯敏說,“不久前我到韓國,發(fā)現(xiàn)韓國頭都頭爾的房子價格相當高,當?shù)乩习傩赵孤曒d道。韓國很多年輕人都表示,現(xiàn)在必須推遲結婚,甚至不結婚了,因為購不起房子。然而我看到當?shù)氐膱蠹堄幸粋€對比,探討韓國頭爾的房子跟北京的房子到底哪個貴?結果是北京的房 子 比 頭 爾 的 還 貴 。 中 國 的 人 均G D P是3000美元多一些,韓國現(xiàn)在是18000—20000美元,是我們的7倍,所以應該說中國尤其是北京現(xiàn)在這個房地產(chǎn)的價格遠遠超過了老百姓的承受能力?!?

可以做一個計算,算算北京的月供跟收入之比。如果一個人購了這里的房子,比如說是個三環(huán)、四環(huán)之內(nèi)七八十平方米的二手房,他有能力付20%的頭付,剩下的按照正常的程序到銀行去貸款,在2009年的7月份,月供已經(jīng)達到了收入的70%多到80%左右。然而如果一個家庭拿家庭收入的40%去供一套房子,這樣的負債在美國就定義為次級債。大家知道,這次美國的金融危機,較早就是從次級債開始的。

現(xiàn)在房地產(chǎn)價格非常高是有目共睹的,所以大家都盼望著房地產(chǎn)的價格下降。對市場上認為房地產(chǎn)價格還要繼續(xù)上漲的觀點,中國的網(wǎng)民們給出了很強烈的批評。

但是,湯敏說,房地產(chǎn)本身不但關系到千家萬戶,而且牽涉到國民經(jīng)濟的多個領域、多個行業(yè)。房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈非常長,它一旦出問題,就會影響整個產(chǎn)業(yè)鏈。房地產(chǎn)本身在中國的國民經(jīng)濟里占的比例非常高,再加上有幾十個產(chǎn)業(yè),水泥、鋼鐵、裝修等等全部都跟它有關系,所以它發(fā)展的好壞會影響到整個經(jīng)濟。并且,在中國還有一個很特殊的情況,就是地方政府的收入跟房地產(chǎn)的價格有很大的關系。我們 的 城 市 在 快 速 地 擴建,很多基礎設施要建,這些資金從哪里來?一部分當然通過稅收,但是還有相當一部分是通過地方政府賣地的收入來獲得。有人做了一個計算,說基礎設施投入里政府占33 .9%,貸款占29.8%,企業(yè)自籌占27 .7%。這里面的政府投資部分,很大是來自賣地的收入;貸款這部分,很多也是拿一部分土地抵押出來的;一部分企業(yè)的自籌資金,是通過所謂地方政府的融資平臺融資來的,其實也是通過土地抵押得來的。也就是說地方政府的收入和地方政府的投資跟房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展捆綁得非常緊。

房價能否降下來?

當房地產(chǎn)價格不斷推高時,國務院開始出重拳調(diào)控房地產(chǎn)市場。各地也采取了各種非常強硬的措施,這在過去很少出現(xiàn)。比如說北京市,出了個北京市的房地產(chǎn)新政。包括對三套以上住房的貸款現(xiàn)在停發(fā),套房頭付要求在50%以上,而且對那些沒有一年以上本地納稅證明的非本市居民不給貸款。較強硬的一個條件是,同一購房家庭只能新購購一套商品住房。也就是說即使你有錢,想同時購兩套房都不賣給你。

這一系列的政策,包括現(xiàn)在還不斷出臺的各種各樣的貸款政策,較近一段時間把房地產(chǎn)的價格壓了下來。較近很多的房地產(chǎn)項目雖然價格不一定是下降,但是通過打折,通過電器等手段,變相地進行價格調(diào)整,而且這個調(diào)整還在進行中。另外一個馬上看到的效果是,現(xiàn)在幾乎所有地方房地產(chǎn)的交易量都在迅速下降。

現(xiàn)在可能一部分房地產(chǎn)商賬戶上還有一部分錢,所以會出現(xiàn)一段時間的有價無市現(xiàn)象,因為房地產(chǎn)項目不肯降價,但是購房者在這個價格上又不愿意購。這樣的情況中國過去也出現(xiàn)過幾次。這次這樣的重拳出擊,是不是能夠從根本上解決房地產(chǎn)價格飛漲的問題,或者說會不會又出現(xiàn)過去前一段時間出現(xiàn)過的博弈過后房價又漲的現(xiàn)象?應該說這種可能性是存在的。

過去幾年里,對房地產(chǎn)的調(diào)控一直在進行,但是正如一些房地產(chǎn)商所說的,很多房產(chǎn)項目的價格是越調(diào)越高。為什么呢?一個當然是調(diào)控的力度不夠。另外一個,湯敏認為,就是調(diào)控缺乏一個清晰的目標,也缺乏一個清晰的指標。比如說房地產(chǎn)調(diào)控的目標到底是什么?是要保證居者有其屋,還是要保證低收入家庭有住房?之前調(diào)控的微觀手段過多,但是在宏觀大層面上力度不夠。第三,前一段調(diào)控還有一個問題,就是缺乏問責制。在這種不清晰的情況下,由于地方政府跟房地產(chǎn)商的利益趨同,就造成了對房地產(chǎn)的調(diào)控在很長時間里不是特別有效。

已經(jīng)出臺的這些政策,從現(xiàn)在的情況來看來還是很有效果的,但是這個效果能持續(xù)多久?另一種可能性是效果很好,房地產(chǎn)的價格從此降下來。但是又面臨著另一個疑問———這種調(diào)控會不會導致房地產(chǎn)崩盤的情況出現(xiàn),現(xiàn)在我們不得而知。對房地產(chǎn)這樣一個產(chǎn)業(yè),怎樣保證它的長期、平穩(wěn)增長,是一個很大的問題。

從各國的經(jīng)驗看來,房地產(chǎn)市場很容易產(chǎn)生大的泡沫,進而把整個國民經(jīng)濟拖垮。從周邊國家來看,日本就曾經(jīng)出現(xiàn)過這樣的問題。從上個世紀70年代開始,日本的房地產(chǎn)價格就一直在上漲,一直漲到1991年。當時日本的房價非常高,股市也非常好,人們認為日本是個島國,人口非常密集,大家都想到東京去購房子,所以東京的房價是不會跌的。在較鼎盛的時候,如果把東京的土地按照當時的市價賣出去的話,就可以把整個美國給購下來。但是到了1991年的時候,整個日本經(jīng)濟崩盤,股市下降,房價也下降,到目前為止20多年過去了,東京的房地產(chǎn)價格還沒有回到1991年的價格,日本經(jīng)濟更是從此進入到了一個低速增長的過程。

再看亞洲其它國家和地區(qū),像韓國、香港特別行政區(qū),像臺灣,新加坡,包括在亞洲金融危機時候的泰國、馬來西亞、印度尼西亞等。它的經(jīng)濟泡沫一開始不一定產(chǎn)生在房地產(chǎn)領域,但是到較后把泡沫推大的往往都是房地產(chǎn)行業(yè)。包括美國的次貸危機,前段時間的迪拜,這段時間的希臘,產(chǎn)生經(jīng)濟危機都跟房地產(chǎn)行業(yè)存在泡沫、造成資金大量流入、大量借款有關。

從東亞經(jīng)濟來看,房地產(chǎn)的泡沫又特別容易形成。人們歸結了幾個原因:一個是東亞經(jīng)濟成長非???;個,亞洲房地產(chǎn)投機風氣特別濃。所以作為中國來說,怎樣防止房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)大的泡沫,進而造成大的崩盤,引發(fā)經(jīng)濟大的震蕩,就變得格外重要。

建立量化調(diào)控指標和機制

現(xiàn)在中國政府對房地產(chǎn)已經(jīng)重拳出擊,但是從中長期來說怎樣保證房地產(chǎn)能夠長期穩(wěn)定地發(fā)展,湯敏提出了一個想法,就是用調(diào)控通貨膨脹的方式來調(diào)控房價。

他說,調(diào)控通貨膨脹,頭先是有一個非常明確的、非常權威的物價指數(shù)——— C PI;個,對物價指數(shù)要有調(diào)控的目標。比如去年年底的工作會議就定出來,今年通貨膨脹的調(diào)控目標是3%,就是說如果C PI超過了3%,一系列的貨幣政策、財政政策就要出臺。甚至還沒到3%的時候,為了防止通貨膨脹的出現(xiàn),央行就會開始上調(diào)存款準備金率。未來如果通貨膨脹率還保持在高位的話,更多的財政政策、貨幣政策,甚至一部分的行政手段都將要實行。第三個,調(diào)控應該以宏觀手段為主。

湯敏認為,借鑒調(diào)控通貨膨脹的方式,我們對房價也應該有一個大的目標。頭先,要進行量化的目標管理。中國現(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控沒有量化指標。比如說現(xiàn)在要把房地產(chǎn)價格打壓下來,但是不知道大概要打下來多少,也不知道在什么情況下要開始進行調(diào)控。

怎樣建立量化管理目標呢?就要建立兩個核心指數(shù)。一個指數(shù)叫城市基本房價指數(shù)。中國現(xiàn)在的房價指數(shù),建設部出一套,發(fā)改委出一套,統(tǒng)計局出一套,各種各樣的數(shù)字不斷出現(xiàn),而且很多是互相矛盾的,這樣就會使調(diào)控非常困難。因此應該要有一個權威指數(shù)。在這個指數(shù)里,應該把市場被干預了的那些小城鎮(zhèn)住房、經(jīng)濟適用房、別墅高端房都排除出去。因為真正的調(diào)控目標跟這些無關,剩下的可以被叫做城市基本房價。

湯敏表示,這個基本房價應該好好地研究,確定它的具體范圍,較終形成的指數(shù)應該是權威的。這種房價指數(shù)應該不難做,因為世界上有很多很成熟的方式、方法可以借鑒,可以根據(jù)中國的國情把不合理的部分去掉,再把一些中國因素加進來,就可以做出來。這個指數(shù)不但應該有全國性的,也應該有地區(qū)性的。

有了基本房價后,還應該有一個基本房價變化容忍度指標,就跟通貨膨脹有3%這個容忍度一樣。超過了這個容忍度,就要采取各種各樣的政策。當然,這個容忍度是多少,也要認真研究,可能每年都有所不同,但大體上應該差不多。湯敏個人認為,這個數(shù)應該比通貨膨脹的目標稍高一些,但是較好不要超過城市居民每年人均收入的增長率。有了這些指標后,何時對房價進行干預全社會都會很清楚。

除了有上限之外,還需要有一個下限,因為政府也不希望房地產(chǎn)崩盤。對于購方來說,當然房地產(chǎn)價格跌得越多越好,但問題是在短時間內(nèi)價格跌得過猛,對整個經(jīng)濟的沖擊非常大。所以要想辦法讓房地產(chǎn)“軟著陸”,讓它慢一點跌,跌的時間長

掃一掃或者搜索微信號:Lcy18876761354

海南房產(chǎn)網(wǎng)微信

長按識別二維碼

免費看房熱線(0898-66691855

QQ號:點擊這里給我發(fā)消息

遠離城市霧霾,帶上您最愛的人一起享受海島陽光!

免責聲明:凡注明為其他媒體來源的信息,均為轉載自其他媒體,其目的在于促進信息交流,并不代表本網(wǎng)贊同其觀點或對其內(nèi)容真實性 負責。本站轉載時會標明出處,版權歸原載媒體和作者所有。如所載內(nèi)容涉及侵權,請及時和本站聯(lián)系刪除。

更多大家關注的樓盤

  • 魯能山海天

    魯能山海天

    14000元/平方米

    文昌-月亮灣|海南省文昌市龍樓銅鼓嶺國際生態(tài)旅游區(qū)內(nèi)

  • 博鰲海御

    博鰲海御

    0元/平方米

    瓊海-博鰲海景|瓊海博鰲濱海大道

  • 官塘學院小鎮(zhèn)

    官塘學院小鎮(zhèn)

    14000元/平方米

    瓊海-官塘溫泉|海南省瓊海市官塘白石嶺風景區(qū)

  • 恒大金碧天下

    恒大金碧天下

    20000元/平方米

    儋州-濱海新區(qū)|儋州市白馬井濱海新區(qū)

  • 石梅山莊

    石梅山莊

    23000元/平方米

    萬寧-興隆|萬寧市興隆石梅灣興梅大道1號

  • 天來泉二期

    天來泉二期

    12000元/平方米

    瓊海-官塘溫泉|瓊海市官塘溫泉旅游開發(fā)區(qū)天來泉大道

  • 中國海南·?;◢u

    中國海南·?;◢u

    21000元/平方米

    儋州-濱海新區(qū)|海南儋州濱海新區(qū)濱海大道中國海南海花島展示中心

  • 富力灣

    富力灣

    19000元/平方米

    陵水-香水灣|陵水縣香水灣旅游度假區(qū)B區(qū)南段

  • 龍憩園中園

    龍憩園中園

    0元/平方米

    萬寧-興隆|海南省興隆旅游度假區(qū)興梅大道中段西側

  • 龍棲灣新半島

    龍棲灣新半島

    33000元/平方米

    樂東 - 樂東縣|樂東縣九所龍棲灣

服務熱線:0898-66691633 | E-mail:qinzhenjiang@qq.com | 地址:海南省瓊海市愛華東路部隊車庫旁 | 公司全稱:海南中信宜居投資管理有限公司

海南房產(chǎn)網(wǎng)版權所有 ©2016-2021 All Rights Reserved 瓊ICP備10000445號  

  • 商務通
  • 網(wǎng)站客服熱線
  • 關注網(wǎng)站微信公眾號