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專家逐條反駁“房地產(chǎn)綁架中國論”
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 446 次
然而,已經(jīng)有很多呼聲在大力要求放松房地產(chǎn)調(diào)控。這種訴求有各種各樣的動機,主要有兩種觀點。個是所謂“房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)論”。持這種主張的人聲稱房地產(chǎn)業(yè)聯(lián)系眾多上下游產(chǎn)業(yè),再不放松房產(chǎn)調(diào)控,開發(fā)商投資意愿下降,將嚴(yán)重影響經(jīng)濟增長,甚至拿“如果樓市繼續(xù)低迷,從事建筑的農(nóng)民工將大量失業(yè)”來給政府施壓。個是拿銀行的房地產(chǎn)貸款來說事。一些人聲稱,如果繼續(xù)調(diào)控樓市,房價有大跌危險,將導(dǎo)致大規(guī)模的銀行壞賬,使中國面臨全局性的金融風(fēng)險??梢哉f,這兩方面都是對長久以來盛行的“房地產(chǎn)綁架中國論”的演繹。
目前各個銀行紛紛聲稱,通過壓力測試表明,房產(chǎn)降價30%仍可承受,不擔(dān)心壞賬的發(fā)生。而且2008年樓市較“嚴(yán)寒”時中國也沒有爆發(fā)的按揭壞賬,這與中國不存在個人破產(chǎn)制度、居民信貸消費行為保守等有直接關(guān)系,所以這方面的擔(dān)心不是反對房產(chǎn)調(diào)控的主流依據(jù)。
關(guān)于房地產(chǎn)市場惡化會拖累經(jīng)濟增長的呼聲,頭先必須承認(rèn),房地產(chǎn)業(yè)確實對中國經(jīng)濟很重要。不僅中國如此,它對各個國家都很重要,否則也不會因為美國樓市一衰退就導(dǎo)致美國乃至全球經(jīng)濟大出血。不過,需要著重說明的是,房地產(chǎn)業(yè)對宏觀經(jīng)濟的重要性主要通過投資這個過程來實現(xiàn),房地產(chǎn)投資過程中才發(fā)生了對其他產(chǎn)業(yè)復(fù)雜而意義重大的關(guān)聯(lián)作用。目前房地產(chǎn)投資占中國固定資產(chǎn)投資的20%左右,也就是GDP的10%左右。再考慮到對相關(guān)產(chǎn)業(yè)投資的影響,諸如水泥、鋼材、建材、建筑、家具等等,存在很長的多達(dá)數(shù)十個的產(chǎn)業(yè)鏈,房地產(chǎn)對GDP的影響確實很大。然而,房屋一旦竣工到了銷售環(huán)節(jié),銷售額或更具體地說房價的高低,就只對開發(fā)商的利潤有影響,與其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展、經(jīng)濟增長毫無直接關(guān)系。拿宏觀經(jīng)濟學(xué)的術(shù)語來說,只有房地產(chǎn)投資才計入GDP,新建商品房銷售額不計入GDP,更別說二手房的銷售額了。當(dāng)然,在GDP的統(tǒng)計中,房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員服務(wù)所創(chuàng)造的凈增加值也計入GDP,但這部分目前只占我國GDP不到4%,在第三產(chǎn)業(yè)中也僅占10%左右,而且包括房地產(chǎn)從業(yè)者為各類購房者和租房者提供的各種服務(wù)所創(chuàng)造的價值。
我們需要回答的是,此輪房產(chǎn)調(diào)控對房地產(chǎn)投資究竟有多大影響,或者更具體一點,房價如果走低,一定會帶來房地產(chǎn)投資大規(guī)模下降嗎?
筆者研究了歷史上的情況,以為這樣的擔(dān)心并不必要。一般的邏輯認(rèn)為,房價下降會減少開發(fā)商的投資意愿,房價高漲才會刺激開發(fā)商的投資擴張。但從中國房地產(chǎn)市場近年的情況看,房地產(chǎn)投資的增幅與房價漲跌之間并不存在很強的關(guān)聯(lián)度,往往還有一定的背離。今年以來高速增長的房地產(chǎn)投資有沒有可能因為本輪調(diào)控戛然而止,甚至出現(xiàn)負(fù)增長,目前還難有人可以準(zhǔn)確預(yù)測。但至少從較長時期的歷史經(jīng)驗來看,除了2009年上半年,2000年后中國房地產(chǎn)投資的增速就從來沒有低于20%。
房地產(chǎn)投資與房價之間的關(guān)聯(lián)性不大,這個發(fā)現(xiàn)看起來似乎有些背離人們通常的理念。但仔細(xì)想想,并非沒有道理。中國還處于持續(xù)高速城市化階段,對商品住房需求非常大,這個黃金發(fā)展期還將持續(xù)較長時間,幾乎所有房地產(chǎn)公司都對中國長期房地產(chǎn)市場相當(dāng)看好,加上房地產(chǎn)項目的調(diào)整成本很大,大多數(shù)開發(fā)商不會因為短期的政策調(diào)整就上馬或下馬項目。事實上,在價格溫和、預(yù)期穩(wěn)定的市場環(huán)境下,開發(fā)商才更愿意放心大膽、開足馬力進行投資。1997年—2003年房價增幅十分溫和,但住宅房地產(chǎn)投資都在年26%以上的高位增長,就是明證。
從這個角度說,正是著眼于保經(jīng)濟增長、穩(wěn)定房地產(chǎn)投資,本輪房產(chǎn)調(diào)控才應(yīng)該不達(dá)目標(biāo)不罷休,一定要達(dá)到穩(wěn)定房價預(yù)期的目標(biāo),讓沉迷于為促成房價暴漲而獲得暴利的房地產(chǎn)公司清醒,著眼于長遠(yuǎn)戰(zhàn)略來做理性和可持續(xù)的投資。房地產(chǎn)投資穩(wěn)定了,經(jīng)濟增長才有穩(wěn)定牢固的基礎(chǔ)。否則,如果連這輪聲勢這么浩大的調(diào)控都無功而返了,那么市場再沒有可預(yù)期的長遠(yuǎn)前景可言。房地產(chǎn)投資行為重新墮落為賭徒般的博弈,對經(jīng)濟增長才是的威脅。(作者為復(fù)旦大學(xué)管理學(xué)院副教授陳杰)
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