為防止高價(jià)地出現(xiàn)，國(guó)土資源部19日晚再度出手加強(qiáng)土地調(diào)控，嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)用地調(diào)控政策，打擊囤地炒地閑置土地等違法違規(guī)行為，堅(jiān)決抑制少數(shù)城市地價(jià)過快上漲趨勢(shì)。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)專家昨日在接受記者采訪時(shí)直言，如果要落實(shí)這個(gè)新政，目前的土地拍賣的模式就需要有所改善。

國(guó)土部調(diào)控頭指高價(jià)地

“這是國(guó)土部門次將調(diào)控的方向指到高價(jià)地。”上海財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究所常務(wù)副所長(zhǎng)姚玲珍教授說。

她表示，與以往的調(diào)控政策不同，這次出臺(tái)的通知中，明確了“凡可能出現(xiàn)高價(jià)地的地區(qū)，須事前評(píng)估，采取有效措施，防止出現(xiàn)高價(jià)地，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。對(duì)招拍掛出讓中溢價(jià)率超過50%、成交總價(jià)或單價(jià)創(chuàng)歷史新高的地塊，市、縣國(guó)土資源主管部門要在成交確認(rèn)書簽訂或中標(biāo)通知書發(fā)出后2個(gè)工作日內(nèi)，按國(guó)土資源部規(guī)定填寫房地產(chǎn)用地交易異常情況，上報(bào)國(guó)土資源部和省(區(qū)、市)國(guó)土資源主管部門。 ”

在姚玲珍看來，“對(duì)招拍掛出讓中溢價(jià)率超過50%的上報(bào)”要求，較主要的作用是給地方政府一個(gè)信號(hào)，要控制高地價(jià)的出現(xiàn)。這道門檻推出之后，地方政府可能采取一些措施，人為地把土地價(jià)格壓下來。

上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍也坦言，現(xiàn)在“面粉”的上漲速度已經(jīng)超過了“面包”，使得市場(chǎng)對(duì)于樓市的預(yù)期越來越高，這對(duì)于樓市的調(diào)控將帶來非常大的難度。而來自上海易居研究院綜合研究部的數(shù)據(jù)也應(yīng)證了這點(diǎn)，1到11月份，全國(guó)商品房?jī)r(jià)格漲了7%，而土地價(jià)格漲了34%，土地價(jià)格的漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過房?jī)r(jià)。

正是在這種預(yù)期下，開發(fā)商拿地的熱情越發(fā)火爆，而在住宅用地上更是頻頻爆出高溢價(jià)。

宋會(huì)雍表示，當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康運(yùn)行面臨復(fù)雜局面，近期少數(shù)城市部分優(yōu)質(zhì)地塊出讓溢價(jià)率偏高，已經(jīng)引起社會(huì)廣泛關(guān)注，國(guó)土部正是在這個(gè)節(jié)點(diǎn)下發(fā)布了對(duì)于高價(jià)地的調(diào)控信號(hào)，其目的就是為了調(diào)整市場(chǎng)過熱的預(yù)期。

上海督察局加緊督察

在國(guó)土部發(fā)布通知的同時(shí)，派駐地方的國(guó)家土地督察局也已開始行動(dòng)。經(jīng)國(guó)家土地總督察批準(zhǔn)，12月15日，上海督察局已按照年度工作計(jì)劃和預(yù)驗(yàn)收工作方案，派出3個(gè)預(yù)驗(yàn)收組共15人，分赴上海閔行、嘉定和青浦，對(duì)三區(qū)2010年土地例行督察發(fā)現(xiàn)問題的整改情況開展實(shí)地預(yù)驗(yàn)收。

上海督察局公布的信息稱，根據(jù)土地督察工作計(jì)劃和工作方案，1～7月，上海督察局共派出16個(gè)督察組158人，歷時(shí)77天，對(duì)上海、浙江、福建、寧波、廈門共13個(gè)市(區(qū))的52個(gè)縣(市、區(qū))開展土地例行督察。 9月中旬又派出3個(gè)督察組，共30人，對(duì)上海、浙江、福建集中開展審核督察，實(shí)地督察了15個(gè)地級(jí)市(區(qū))。同時(shí)，針對(duì)督察中發(fā)現(xiàn)的房地產(chǎn)用地存在的問題，上海督察局報(bào)經(jīng)總督察批準(zhǔn)后，及時(shí)發(fā)出督察意見書，提出整改意見，明確整改要求和整改期限。為保證督察意見的落實(shí)，上海督察局開展2010年土地例行督察意見整改落實(shí)情況開展預(yù)驗(yàn)收。

據(jù)了解，此次土地例行督察預(yù)驗(yàn)收將從支持地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展和保護(hù)耕地的角度出發(fā)，嚴(yán)格執(zhí)行驗(yàn)收有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。上海督察局相關(guān)人士表示，預(yù)驗(yàn)收結(jié)束后，國(guó)家土地總督察還將組織開展交叉驗(yàn)收，如整改工作達(dá)不到預(yù)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的，國(guó)家土地總督察將發(fā)出整改意見書督促繼續(xù)整改，如在指定期限內(nèi)仍未整改到位的將在全國(guó)范圍曝光。

專家建議改善土拍模式

對(duì)于此次調(diào)控到底會(huì)收效幾何，業(yè)內(nèi)專家坦言，政策的有效落實(shí)較為關(guān)鍵，而目前較直接的方式就是改善土拍模式。

“如果要求不得溢價(jià)50%，政府完全可以將售價(jià)提高，這樣也可以防止溢價(jià)過高，但是這個(gè)卻有違政策的初衷?！彼螘?huì)雍說。他表示，人為地把土地價(jià)格壓下來，很可能造成由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不充分，在競(jìng)爭(zhēng)者之間產(chǎn)生不公。同時(shí)，一些地塊由于出讓面積與位置與早前同區(qū)域的地塊不同，出現(xiàn)地王的可能性很大，如何進(jìn)行評(píng)估，這個(gè)非常關(guān)鍵。他認(rèn)為，溢價(jià)率應(yīng)該以市場(chǎng)平均價(jià)格為基礎(chǔ)進(jìn)行計(jì)算。

姚玲珍也指出，在通知中提到了要事先評(píng)估，但是目前的評(píng)估以什么為基準(zhǔn)呢？ “現(xiàn)在上海市也有土地的基準(zhǔn)價(jià)，但是這個(gè)基準(zhǔn)價(jià)與日本執(zhí)行的土地基準(zhǔn)價(jià)有很大的差別。 ”姚玲珍建議，中國(guó)的土地基準(zhǔn)價(jià)格應(yīng)該更為明晰。她還坦言，目前較直接抑制高價(jià)地的方式就是改善土拍模式。她指出，在土地招拍掛的出讓方式中，拍賣的方式占比太多，而招標(biāo)的方式占比較少，而拍賣價(jià)高者得的方式，也助推了高地價(jià)的形成。因此，在她看來，土地出讓方式的改革，可以對(duì)土地拍賣的范圍進(jìn)行限制，對(duì)高端商品住房、商業(yè)用地采取拍賣的方式出讓，對(duì)普通商品房土地出讓應(yīng)縮小拍賣范圍，謹(jǐn)慎選擇拍賣方式。

而上海督察局與國(guó)土部咨詢研究聯(lián)合開展房地產(chǎn)用地情況調(diào)研，形成的 《關(guān)于當(dāng)前房地產(chǎn)用地管理問題的調(diào)研報(bào)告》中，也對(duì)此提出了相關(guān)的觀點(diǎn)。 《報(bào)告》對(duì)上海市和浙江省等地方房地產(chǎn)用地價(jià)格、當(dāng)前房地產(chǎn)用地各種有償使用形式及其適用條件等進(jìn)行綜合分析，提出從技術(shù)和商務(wù)兩個(gè)層面構(gòu)建評(píng)標(biāo)體系，通過 “綜合評(píng)標(biāo)”完善現(xiàn)有制度的意見和建議。

據(jù)漢宇地產(chǎn)昨日發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至12月15日，上海市經(jīng)營(yíng)性用地總成交建筑面積已累計(jì)達(dá)1312.27萬平方米，超過去年全年成交面積。

其中住宅用地成交688.36萬平方米，占總成交量的52.46%；預(yù)計(jì)今年全年的成交總量可突破1400萬平方米，相比去年增加約13%。

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