盈利指標出現(xiàn)下滑

數(shù)據(jù)顯示，2008年全國商品房銷售額為24071億元，同比下降19.47%；百強企業(yè)的銷售額占到5244億元，同比下降3.93%。其中，華東百強企業(yè)去年實現(xiàn)銷售額863億元，每家企業(yè)的平均銷售額為23.32億元，低于百強企業(yè)52.44億元的均值。進入綜合實力前十位的華東企業(yè)也僅有綠城和大華兩家企業(yè)。

同時，伴隨全國商品房銷售總額的下降，百強企業(yè)去年的市場份額達到21.79%，同比增加3.35個百分點，為5年來的較高水平，也就是說行業(yè)集中度進一步加強。華東百強企業(yè)占到全國市場份額的3.59%，同比下降了0.78個百分點。

去年華東百強企業(yè)的運營效率也出現(xiàn)下滑，總資產(chǎn)周轉率均值為0.32，流動資產(chǎn)周轉率均值為0.39，分別比百強企業(yè)的均值低0.03和0.07。同時，去年華東百強企業(yè)預收賬款平均余額雖同比增長20.13%，達到15.48億元；但存貨平均余額更同比增長40.84%，達到49.92億元。

此外，百強企業(yè)去年平均實現(xiàn)凈利潤8.17億元，同比增加8.32%。行業(yè)領跑企業(yè)的凈利潤表現(xiàn)依然突出，去年凈利潤超過10億元的有萬科、中海、保利、合生、龍湖、遠洋等17家企業(yè)，比前年增加了2家。而華東百強企業(yè)平均凈利潤為3.39億元，同比下降2.07%，比百強企業(yè)均值更低了58%。其他各項盈利比率也都低于百強企業(yè)均值，包括總資產(chǎn)收益率降至4.50%，凈資產(chǎn)收益率降至16.73%，成本費用利潤率降至25.51%。

經(jīng)營性現(xiàn)金流量仍為負數(shù)

從業(yè)內(nèi)較關注的資金情況來看，華東百強企業(yè)去年的經(jīng)營性現(xiàn)金流量仍為負數(shù)。與開發(fā)規(guī)?？s減相對應，百強企業(yè)去年的籌資現(xiàn)金流量凈額均值下降了65.21%至9.15億元。企業(yè)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物基本保持穩(wěn)定，去年均值為19.99億元。其中，華東百強企業(yè)經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額均值雖增長1.85億元，但仍為負1.82億元；同時，籌資現(xiàn)金流量凈額均值下降50.32%，為3.86億元。

去年百強企業(yè)的平均資產(chǎn)負債率則從前年的67.16%下降到65.15%；同期百強企業(yè)的流動比率也保持穩(wěn)定，3年均值為1.97，流動資產(chǎn)對流動負債的保障能力較強。其中，華東百強企業(yè)去年的平均資產(chǎn)負債率為69.67%，同比下降2.33個百分點，但仍比百強企業(yè)均值高了4.52個百分點；流動比率則由1.55提高到1.68，仍低于百強企業(yè)均值。

面臨隱性衰退危機

“無論經(jīng)濟形勢如何變化，房地產(chǎn)企業(yè)面對的仍然是三大核心問題：一是1年內(nèi)的短期問題，即現(xiàn)金流；二是3年左右的中期問題，如資產(chǎn)負債表；三是5 年期的長期問題，指房地產(chǎn)生命周期成本，我們必須意識到目前的發(fā)展模式是不可持續(xù)的，而消費者的行為也在存在著諸多變化?！笔缆?lián)地產(chǎn)董事長陳勁松提出。

他認為，對已經(jīng)存活下來的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，企業(yè)的隱性衰退似乎比生死問題更嚴重。“如短期內(nèi)很多企業(yè)都發(fā)生了資產(chǎn)負債表的衰退。有兩類公司在這方面的問題很嚴峻：一是在2007年高點購了大量土地的；二是2006-2007年間引進戰(zhàn)略投資者尤其是海外戰(zhàn)略投資者的，2009年他們的對賭協(xié)議將到期，外資通常都會拿利息走人。外資走了，內(nèi)資能填上嗎？估計填不上，因為企業(yè)的資產(chǎn)負債率太高。這種情況在2009 年恐怕也不會改善，因為預計2009年不可能出現(xiàn)資產(chǎn)大規(guī)模的升值。”

不過，業(yè)內(nèi)對于企業(yè)發(fā)展也仍抱有樂觀想法。中國指數(shù)研究院的分析師表示，去年以來市場暫時性低迷帶來資產(chǎn)價值的低估，為百強企業(yè)提供了低成本兼并收購的良機?！笆袌龅恼{(diào)整期也是企業(yè)較好的轉型期、發(fā)展期。加速資金周轉、保持資金的流動性，控制成本費用，調(diào)整負債水平與結構，保持相對較好的盈利等等，都有助于實力企業(yè)應對當前的市場形勢，并在危機中創(chuàng)造機遇?！标悇潘梢脖硎?，資產(chǎn)負債表的改善仍然是抓住機遇的關鍵，從而由隱性的衰退步入顯性的重組。

(作者：李和裕)