中國不動(dòng)產(chǎn)研究研究員認(rèn)為，如果政府對央企資金特別是主業(yè)中不包括房地產(chǎn)開發(fā)一項(xiàng)的央企資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)采取默許的態(tài)度，將來央企過剩的資本有可能會(huì)繼續(xù)流入土地市場，可能導(dǎo)致樓市進(jìn)入新的觀望期。

國字號風(fēng)光無限

克而瑞(中國)研究報(bào)告顯示，2009年上半年，各月成交總價(jià)排行前十的地塊中有60%的高價(jià)地塊由國資背景企業(yè)獲得。特別是在土地市場較為冷清的一季度，國資背景企業(yè)幾乎包辦了所有高價(jià)土地。6月國資背景企業(yè)繼續(xù)在土地市場上占據(jù)重要位置，廣州、北京、南京、常州多個(gè)城市的多幅高價(jià)土地依舊被實(shí)力雄厚的該類企業(yè)收入囊中。中國電子背景的中澤置業(yè)19.6億元拿下北京奧運(yùn)村鄉(xiāng)地塊，保利地產(chǎn)38.1億元拿下重慶鴻恩寺地塊，中化集團(tuán)背景的中化方興40.6億元拿下北京廣渠路15號地……國字號在巨資紛紛拿下各地地王、風(fēng)光無限的同時(shí)，也為民營資本的同行們帶來濃厚的陰影。

一位不愿透露姓名的民營資本開發(fā)商告訴記者，在銀行和政府的支持下，他們很難抵擋國企在土地市場的勢頭，“他們資金雄厚，且對運(yùn)營成本不敏感，這是我們無法企及的”。

克而瑞(中國)頭席研究員陳嘯天認(rèn)為，國字號大舉拿地，一方面是因?yàn)閲Y背景企業(yè)對于土地價(jià)格并不敏感，所以市場的變化對于這一類企業(yè)并無太大的影響；另一方面，政府為了維持土地市場的成交，會(huì)要求一些國資背景企業(yè)拿地。

帶動(dòng)地價(jià)瘋漲

央企拿地對地價(jià)的推動(dòng)力是毋庸置疑的。

5月15日，保利在密云拿得一塊地，這實(shí)際上是央企背景的房地產(chǎn)商在2009年次拿地。以此時(shí)間點(diǎn)為界，北京市土地市場呈現(xiàn)出截然不同的表現(xiàn)。5月15日前，成交的溢價(jià)宗地?cái)?shù)僅占成交宗地?cái)?shù)的17%，5月15日后，成交的溢價(jià)宗地?cái)?shù)就占到成交宗地?cái)?shù)的52%。5月15日之前，成交地塊溢價(jià)率僅為0.044，5月15日之后，溢價(jià)率飆升到0.703。

5月21日，廣渠路10號地競拍中，中國電子雖然惜敗富力地產(chǎn)，但透過這次競拍，可以很明顯地看出央企資金已經(jīng)開始蠢蠢欲動(dòng)。此時(shí)，市場尚未出現(xiàn)100%溢價(jià)率的土地，但當(dāng)央企資金正式殺入土地市場后，地價(jià)明顯上漲。據(jù)統(tǒng)計(jì)，5月21日后，溢價(jià)率超過100%的土地占到成交地塊的28%。

中國不動(dòng)產(chǎn)研究認(rèn)為，實(shí)力雄厚且風(fēng)險(xiǎn)控制意識較弱的央企資金進(jìn)入北京土地市場，勢必導(dǎo)致北京土地市場競爭的加劇。在市場預(yù)期并不統(tǒng)一，土地市場未來走勢還不甚明朗的情況下，央企背景資金大手筆拿地，短期內(nèi)有可能基本統(tǒng)一市場預(yù)期，造成一段時(shí)間的開發(fā)商“爭搶”局面，出現(xiàn)一定時(shí)間內(nèi)的溢價(jià)率暴增，地價(jià)迅速高企，地王頻現(xiàn)的火爆態(tài)勢。高企的地價(jià)迫使中小開發(fā)商將關(guān)注移向次的區(qū)域，比方說大興等郊區(qū)縣，從而造成土地市場需求的區(qū)域傳導(dǎo)。

僅僅是開始

SOHO中國董事長潘石屹認(rèn)為，從經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀考慮，央企資金大舉進(jìn)入房地產(chǎn)市場也是必然，“國家的4萬億救市資金和寬松的貨幣政策的受益者就是國企，但這些大手筆拿地的央企的主業(yè)基本都面臨產(chǎn)能過剩情況，拿了錢投向主業(yè)會(huì)更加劇產(chǎn)能過剩的情況，這些老總只能想別的花錢辦法，房地產(chǎn)是較好的選擇”。

據(jù)了解，中化方興在4月份就剛剛獲得200億元的銀行授信。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這與其央企背景有極大關(guān)系。

記者采訪中了解到，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為今年以來，房地產(chǎn)行業(yè)明顯出現(xiàn)“國進(jìn)民退”的趨勢，以央企為代表的國有資本在土地市場大獲全勝，尤其在一線城市的土地爭奪戰(zhàn)中，以萬科為代表的民營資本明顯敗落，被迫轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市。但是，這僅僅是開始。

中國不動(dòng)產(chǎn)研究研究員認(rèn)為，套用冰山理論，目前雖然央企背景拿地事件尚少，但是想拿地的央企肯定不止這幾家。并且考慮到央企資金真的想進(jìn)入土地市場的話，在技術(shù)上除了直接拿地之外還有其他許多方式，比方說通過企業(yè)之間合作。因此，如果政府對央企資金特別是主業(yè)中不包括房地產(chǎn)開發(fā)一項(xiàng)的央企資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)采取默許的態(tài)度，將來央企過剩的資本有可能會(huì)繼續(xù)流入土地市場，可能導(dǎo)致樓市進(jìn)入新的觀望期。

針對市場對央企大舉拿地的質(zhì)疑，近期，政府也發(fā)出了提醒信號。

7月21日，“央企大老板”——國資委主任李榮融對國資背景資金紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)表態(tài)，認(rèn)為央企需要更清醒、更穩(wěn)健、更扎實(shí)地做好自己的工作。(魯歡)