黃婷

“地產(chǎn)股將是今年市場中的‘灰馬’?！睆V東新價值投資總監(jiān)羅偉廣告訴《財經(jīng)日報》。

申銀萬國證券資產(chǎn)管理部總經(jīng)理單蔚良也表示，地產(chǎn)股二季報可能還會很好，但股價可能是面目全非。

亮麗的年報中展現(xiàn)出來的業(yè)績，長達(dá)數(shù)月的調(diào)整之后的估值優(yōu)勢，這是多頭大力唱多地產(chǎn)股的兩張勝者。但政策收緊的預(yù)期，宛如一座大山，壓制該板塊數(shù)月動彈不得。

凈利潤同比增長接近50%

房地產(chǎn)行業(yè)在2009年可謂豐收一片。根據(jù)Wind統(tǒng)計，截至3月24日，已公布年報的60家房地產(chǎn)上市公司，共實現(xiàn)營業(yè)總收入1920.53億元，同比增長22.95%。同時，實現(xiàn)歸屬于母公司股東凈利潤269.14億元，同比增長49.42%。據(jù)國信證券預(yù)計，房地產(chǎn)板塊2009年平均業(yè)績增長將在45%左右。

在60家房地產(chǎn)公司中，有12家公司2009年凈利潤同比增幅超過100%。

其中大龍地產(chǎn)2009年凈利潤雖然只有3.39億元，但比起2008年的236.05萬元的凈利潤，同比大幅增長14259.32%，成為60家房企中的增速。

業(yè)績增幅在200%以上的地產(chǎn)公司還有中南建設(shè)、深物業(yè)A、陽光股份、世茂股份和陽光城。另外，還有泛海建設(shè)等8家地產(chǎn)公司業(yè)績增幅在50%以上。

但也有20家地產(chǎn)公司2009年的業(yè)績同比出現(xiàn)負(fù)增長，占了已公布年報地產(chǎn)公司的三分之一。其中天業(yè)股份、嘉凱城、廣宇發(fā)展、中匯醫(yī)藥和科苑集團5家公司2009年業(yè)績同比下降幅度均超過了200%。

預(yù)收賬款占營業(yè)收入近八成

年報所披露的業(yè)績只代表過去，那么，如何從年報中尋找到地產(chǎn)公司未來業(yè)績增長的依據(jù)？

廣東新價值基金經(jīng)理黃宇軒表示，他在投資房地產(chǎn)公司的時候，除了估值水平吸引之外，業(yè)績確定性高是頭要選擇因素。而房地產(chǎn)公司的業(yè)績確定性就隱藏在年報預(yù)收賬款這一指標(biāo)中。

國海證券[0.00 0.00%]房地產(chǎn)行業(yè)分析師趙鐸解釋，投資者可以從預(yù)收賬款中了解到房地產(chǎn)公司的當(dāng)期銷售狀況，而營業(yè)收入要等到竣工交房時才能確認(rèn)，通常會滯后半年至兩年不等。除個別退房情況，預(yù)收賬款將全部轉(zhuǎn)化為營業(yè)收入。房地產(chǎn)公司的預(yù)收賬款是反映未來營業(yè)收入的可靠指標(biāo)，可以作為投資的先行指標(biāo)。

根據(jù)Wind統(tǒng)計，2009年房地產(chǎn)公司預(yù)收賬款出現(xiàn)大幅增長。扣除未公布此項明細(xì)數(shù)據(jù)的2家房地產(chǎn)公司外，58家房地產(chǎn)公司2009年預(yù)收賬款余額高達(dá)1503.59億元，較2008年的697.51億元增長了115.56%，占58家房地產(chǎn)公司同期營業(yè)收入的78.32%。

其中，有15家房地產(chǎn)公司預(yù)收賬款占當(dāng)期營業(yè)總收入100%以上，濱江集團、陽光股份這項比例更高達(dá)2倍以上。而在58家房地產(chǎn)公司中，預(yù)收賬款總額較多的4家公司分別是萬科A、保利地產(chǎn)、金地集團和濱江集團，且4家公司預(yù)收賬款較2008年均出現(xiàn)大幅增長，其中保利地產(chǎn)增長了兩倍多，達(dá)到298.30億元，占當(dāng)期營業(yè)總收入的129.77%。一位房地產(chǎn)行業(yè)分析師指出，預(yù)收賬款一般結(jié)算期在半年至一年左右，假設(shè)2010 年僅結(jié)轉(zhuǎn)這部分資源，保利地產(chǎn)的收入也將保持30%左右的增長水平。

趙鐸指出，預(yù)收賬款大幅增長主要因為去年商品房銷售速度加快，今年業(yè)績保守預(yù)期同比增幅可達(dá)到10%。

負(fù)債率高企，2200億元再融資需求

房地產(chǎn)公司年報中報喜的數(shù)據(jù)可圈可點，但也不乏隱憂。

已公布年報的60家房地產(chǎn)公司2009年報告期末債務(wù)總額達(dá)到4930.05億元，平均資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到156.48%。其中資產(chǎn)負(fù)債率在70%以上的公司達(dá)到25家，占比超過40%。負(fù)債率較高的為ST興業(yè)和科苑集團，分別達(dá)到5540.86%和173.61%。而負(fù)債率較低的房地產(chǎn)公司為綿世股份，負(fù)債率為21.51%。

但趙鐸指出，在償債壓力方面，房地產(chǎn)板塊資產(chǎn)負(fù)債率略高于2007年，但由于房地產(chǎn)公司2009年預(yù)收賬款大幅增長，抵消了部分公司的負(fù)債壓力，大部分房地產(chǎn)公司的負(fù)債壓力已經(jīng)明顯小于2007年。

一季報顯示,保利地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率從2008年報的70.78%提升至71.9%，但扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率從52.5%下降至49%，貨幣資金余額增加6.35億，償債壓力明顯降低。

出于對未來現(xiàn)金流收緊的擔(dān)憂，不少房地產(chǎn)公司也提出了再融資預(yù)案。

Wind統(tǒng)計顯示，2009年至今，已有46家房地產(chǎn)上市公司提出再融資預(yù)案，募集資金超過1000億元。其中尚有41家正在等待通過證監(jiān)會審批，涉及金額高達(dá)931.58億元。

黃宇軒認(rèn)為，再融資應(yīng)該會到二季度才實施，短期內(nèi)影響不大。

與政策博弈待分曉

從2009年7月以來，地產(chǎn)股經(jīng)歷了8 個月的調(diào)整，調(diào)整幅度平均在30%左右。國信證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師方焱表示，目前房地產(chǎn)板塊一線龍頭2010 年平均市盈率在15~18 倍、而區(qū)域龍頭多在10~13 倍，已具備明顯的估值優(yōu)勢。

但房地產(chǎn)板塊為何遲遲未能發(fā)力？究其原因，對政策打壓的擔(dān)憂是制約房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)的重要原因。

“雖然長期看好房地產(chǎn)板塊，但中短期該行業(yè)仍處于與政策博弈的過程中，會影響到機構(gòu)資金的進(jìn)場，因此中短期并不會建倉地產(chǎn)股?！秉S云軒表示，目前市場處于兩難的格局，一方面市場在等待3、4月份銷售數(shù)量，如果出現(xiàn)放量情況，地產(chǎn)板塊必然有一波反彈，但如果在“地王”和銷售數(shù)據(jù)利好出現(xiàn)下，政府調(diào)控也可能接踵而至。

方焱則認(rèn)為，中國經(jīng)濟中短期仍有賴房地產(chǎn)業(yè)保駕護航，未來兩三個月難有更嚴(yán)厲的新調(diào)控政策出臺，地產(chǎn)股反彈時機已經(jīng)到來，可能會逼近2009 年11 月的次高點，目前地產(chǎn)股指數(shù)距離這一目標(biāo)還有19%的空間。

大成基金也表示，地產(chǎn)股整體估值偏低，即使考慮到未來仍有政策打壓而抑制股價表現(xiàn)的可能，也可以留意那些業(yè)績成長性好的公司。但大成基金同時指出，樓市的“供需雙緊縮，房價弱平衡”的局勢能否持續(xù)目前還很難定論，地產(chǎn)股難有大行情。