市場觀察

華潤、保利、合生……房企們緊張了!

去年還位列北京前十之內(nèi)的華潤置地,今年卻絲毫見不到影子。業(yè)內(nèi)分析師認(rèn)為,華潤置地之所以銷售失色歸因?qū)嵤┚o縮政策后樓市氣氛惡化,及推盤量少,并缺乏新土地儲存。

上半年失力,在華潤等房企手中,賭的無疑是下半年。而在官方持續(xù)表態(tài)調(diào)控不會放松的情況下,保利、合生又該如何面對壓力重重的下半年,或許現(xiàn)在已經(jīng)是這些房企較緊張的時刻。

在這個投機(jī)主義的盛行年代,房地產(chǎn)市場不得不經(jīng)歷此次調(diào)控。然而,在北京樓市幾經(jīng)調(diào)整的歷史中,房企也面臨著“踩點(diǎn)”的慶幸與惋惜。踩對了,則歡欣鼓舞;踏空了,則壓力重重。如今房企要跑贏北京樓市,除了品牌,更多的還有對市場的把控和前瞻性看法。

根據(jù)房企上半年業(yè)績排行榜不難發(fā)現(xiàn),信遠(yuǎn)、綠地等僅憑借一個項(xiàng)目就位列北京銷售前十;而合生在北京默默耕耘數(shù)年卻在今年乃至去年表現(xiàn)平淡。這就是北京樓市。面對即將到來的下半年,各大房企面前的難題更是,該如何去“賭”未來。

“踏點(diǎn)”出“英雄”:上半年萬科推盤狠信遠(yuǎn)有預(yù)見性

北京萬科目前銷售額近50億,已經(jīng)超額完成年初制定的70億目標(biāo)。盡管萬科集團(tuán)半年僅完成了367.7億元,似乎無緣完成今年800億的年度目標(biāo)。即使如此,可能就在這時候,萬科副總裁、北京萬科總經(jīng)理毛大慶正看著萬科的半年報(bào)暗自慶幸。

“出于對時機(jī)和市場的判斷,一季度,北京萬科推盤比較狠。”這是毛大慶在3月份接受記者采訪時說的一句話。那個時候,北京樓市還依舊是捂盤盛行,絲毫沒有調(diào)控的跡象。

而現(xiàn)在,毛大慶應(yīng)該慶幸他當(dāng)初所做的決定。

北京萬科內(nèi)部人士透露,下半年北京市場在售的項(xiàng)目有萬科紅、萬科長陽項(xiàng)目、萬科藍(lán)山、萬科城以及假日五號。而萬科紅和萬科長陽項(xiàng)目屬于新上市項(xiàng)目。

如果說,萬科上半年業(yè)績排名靠前是理所當(dāng)然,那么,北京市場還有另外一個踏點(diǎn)踏得精準(zhǔn)的信遠(yuǎn)地產(chǎn)。有些傳奇的是,這個樓盤僅憑借一個項(xiàng)目就突圍進(jìn)北京樓市銷售排行榜前十,以17.91億元的銷售額位列第八。信遠(yuǎn)地產(chǎn)總裁尹瑛在前不久接受記者采訪表示,對于此次調(diào)控,他是有預(yù)見性的,即太陽公元的銷售速度其實(shí)是把握著這個預(yù)見性的調(diào)控的。

眼下,面對這個樓盤所剩不多的量,信遠(yuǎn)地產(chǎn)“賭”的未來是一個“等”字。尹瑛并不打算讓太陽公元做“降價”還是“不降價”這個選擇題。

“沉寂”房企齊發(fā)力:“地主”頭開儲備地170余萬平米

今年上半年,頭開地產(chǎn)、北京城建地產(chǎn)等沉寂多時的企業(yè)突然發(fā)力,縱觀兩個企業(yè)取得的業(yè)績不免有些“巧合”。

頭開地產(chǎn)上半年主要推出的項(xiàng)目中頭開智慧社、頭開石榴派和北京城建地產(chǎn)推出的北回歸線等項(xiàng)目均為商住項(xiàng)目,推出時間先于北京市的“禁酒令”（《關(guān)于加強(qiáng)酒店類項(xiàng)目銷售管理有關(guān)問題的通知》）和商住項(xiàng)目“限制”政策的出臺,在上半年住宅市場火爆時,頭開地產(chǎn)和城建地產(chǎn)的此類項(xiàng)目借市銷售火爆。

在北京市場上,據(jù)中國指數(shù)研究院近日發(fā)布的《2010年上半年北京房地產(chǎn)企業(yè)市場表現(xiàn)及下半年展望》（以下簡稱《展望》）顯示,頭開地產(chǎn)今年上半年在北京市場的銷售額達(dá)到了43.82億元,銷售面積18.6萬平方米。而去年頭開地產(chǎn)在全國市場的營業(yè)額只有51.9億元。

按照頭開地產(chǎn)的計(jì)劃,今年公司將實(shí)現(xiàn)新開工223萬平米左右,竣工115萬平米左右,銷售面積95萬平米左右,較去年均有大幅度上漲。

目前在北京市場上頭開地產(chǎn)的主要項(xiàng)目包括了頭開智慧社、頭開常青藤、頭開石榴派、頭開紫芳園等。仔細(xì)查閱頭開地產(chǎn)的在售項(xiàng)目記者發(fā)現(xiàn),在其43.82億元的銷售業(yè)績中,16.43億元的銷售額來自商住類項(xiàng)目。隨著北京市對商住類項(xiàng)目的政策趨緊,將對頭開地產(chǎn)的下半年銷售產(chǎn)生一定的影響。

不僅在銷售方面取得了突出的業(yè)績,在土地市場頭開地產(chǎn)也開始積極購地。在今年上半年北京市場的土地儲備中,北京頭開無疑成為名符其實(shí)的“地主”,儲備土地規(guī)劃建筑面積170余萬平米。

同頭開地產(chǎn)一樣同屬于北京本土的老牌開發(fā)企業(yè)北京城建地產(chǎn),今年上半年也取得不錯的銷售業(yè)績。據(jù)《展望》顯示,今年上半年北京城建地產(chǎn)取得了26.7億元銷售額,名列第四,銷售面積11.71萬平方米。

此外值得注意的是,沉寂了多年的北辰地產(chǎn)也于近日以12.56億元在順義拿下一塊土地。對于本土老牌企業(yè)的集體發(fā)力,業(yè)內(nèi)人士表示,這些企業(yè)均屬于北京市的大型國企,在北京市場具有很堅(jiān)實(shí)的根基,現(xiàn)在隨著拿地規(guī)則的改變這些企業(yè)更具有一定優(yōu)勢。

遠(yuǎn)洋和合生創(chuàng)展大量新項(xiàng)目入市押寶下半年

但是在今年上半年,“老霸主”遠(yuǎn)洋地產(chǎn)和合生創(chuàng)展由于沒有新項(xiàng)目入市業(yè)績下滑明顯。在《展望》中,今年上半年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的銷售金額為20.12億元名列第六,合生創(chuàng)展銷售額為16.26億元名列第十。

歷數(shù)兩家房企開發(fā)經(jīng)歷。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)1993年創(chuàng)建于北京,多年來一直位居北京市房地產(chǎn)市場占有率。2001年進(jìn)入北京市場的合生創(chuàng)展,憑借頭個項(xiàng)目珠江帝景項(xiàng)目一炮而紅,多年來華北市場一直是該公司一直發(fā)展重要區(qū)域,北京市場更是重中之重。

去年兩公司在北京市場的銷售業(yè)績名列前茅,據(jù)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)2009年年報(bào)顯示,去年在北京銷售的遠(yuǎn)洋萬和城、遠(yuǎn)洋一方、遠(yuǎn)洋沁山水、遠(yuǎn)洋山水等項(xiàng)目銷售金額為53.68億元。同樣合生創(chuàng)展在北京推出的合生霄云路8號、合生世界村、合生麒麟社、珠江帝景幾個項(xiàng)目,銷售金額也達(dá)到了50多億元。

業(yè)內(nèi)人士分析,造成兩家公司上半年業(yè)績的下滑,主要是由于兩家房企上半年新項(xiàng)目上市不多。今年上半年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)只推出了遠(yuǎn)洋沁山水上品一個新項(xiàng)目。而合生創(chuàng)展計(jì)劃的時代帝景項(xiàng)目一直遲遲未入市。

記者了解到,今年下半年兩家企業(yè)計(jì)劃著有大量新的項(xiàng)目入市,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)方面將推出北七家別墅項(xiàng)目、遠(yuǎn)洋東方、保障房項(xiàng)目遠(yuǎn)洋潤園和遠(yuǎn)洋亦莊項(xiàng)目。合生創(chuàng)展方面,預(yù)計(jì)將推出時代帝景、合生濱江國際公寓等項(xiàng)目。