金泰地產(chǎn)副總經(jīng)理謝蘇明，金泰地產(chǎn)副總經(jīng)理、遼寧金泰董事長趙方程，金泰地產(chǎn)副總經(jīng)理、呼和浩特金泰董事長趙遠(yuǎn)志，金泰地產(chǎn)副總經(jīng)理、三亞金泰董事長郭玉璽受訪時均對記者強(qiáng)調(diào)："金泰地產(chǎn)正在試圖成為一個城市運營商。" 業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，城市運營商不過是金泰擴(kuò)張途中的一個選擇性定位，金泰地產(chǎn)在其母公司京煤集團(tuán)大力支持下的擴(kuò)張路徑不容其他地產(chǎn)企業(yè)小覷。"這個公司的發(fā)展路徑或許正折射了部分大型國企地產(chǎn)眼下的低調(diào)擴(kuò)張辦法，長期看，將很具'攻擊性'。"某北京 市場人士分析說。

金泰發(fā)力城市運營

金泰地產(chǎn)逐步打破北京、走向全國，已是業(yè)內(nèi)共知，但清晰的擴(kuò)張戰(zhàn)略布局卻是近期才暴露于公眾面前。繼去年底借海南國際旅游島規(guī)劃通過利好三亞項目熱銷以來，今年7月其遼寧省營口鲅魚圈項目又大規(guī)模開盤，其接下來的戰(zhàn)略布局是否仍延續(xù)目前的南有三亞、北有營口之勢，一時成為業(yè)內(nèi)關(guān)注焦點。

金泰地產(chǎn)近年來在北京開發(fā)的項目并不算多，除了的金泰新天第、新新天第、金泰麗灣、金泰先鋒(樓盤詳情 戶型圖 樓盤圖 論壇)、金泰大廈(商鋪寫字樓詳情 戶型圖 樓盤圖 論壇)等地產(chǎn)項目，鮮有更大建樹。"但這些項目北京市場口碑很好"，一位多年跟蹤金泰的地產(chǎn)媒體人說，"接下來其在北京的大手筆將是門頭溝棚戶區(qū)改造及地產(chǎn)開發(fā)。"

但是，金泰面對市場影響力多年局限于北京的現(xiàn)實，顯然已不能滿足。7月，其先后兩個大的品牌營銷和項目營銷動作，著實詮釋了一把"金泰風(fēng)格"。

先是造勢強(qiáng)大的遼寧營口鲅魚圈城市綜合體金泰城開盤，該活動聯(lián)動營口城市推介會、濱海城市運營與發(fā)展趨勢論壇，把金泰在鲅魚圈的地產(chǎn)"圈主"地位彰顯無疑。

緊隨其后，金泰高調(diào)啟動了去年底開盤的三亞山嶼湖項目業(yè)主收房儀式，京煤集團(tuán)相關(guān)高層、金泰地產(chǎn)高層幾乎悉數(shù)出席。

其實，除此之外，金泰接下來幾年還會有一系列的動作，目前正在籌備中。盡管金泰不愿透露，但記者從另外渠道獲悉，金泰目前的布局圖譜里至少包括：天津武清一占地3.5平方公里的一級土地開發(fā)，天津東麗湖項目，?？陧椖?，三亞三亞灣項目，營口鲅魚圈南面一3.5平方公里的綜合業(yè)態(tài)項目，呼和浩特項目。

從體量來看，這些項目除了三亞項目難說是城市運營之作外，其余均可視為金泰城市運營發(fā)力之作。

"嚴(yán)格說來，營口鲅魚圈金泰城是金泰個城市運營商角色的嘗試，在為以后的城市運營項目做鋪墊。"趙方程說。令趙方程頗具成就感的是，他認(rèn)為自己目前所做的金泰城城市綜合體項目不同于純粹提升商業(yè)價值、聚合商業(yè)人氣的綜合體，"而是一個提升區(qū)域綜合價值的項目"。

"頭先具備經(jīng)濟(jì)實力、融資能力，再者是開發(fā)理念和城市發(fā)展理念能否融合在一起，還有就是戰(zhàn)略眼光。金泰的城市運營商角色目前主要體現(xiàn)在二三線乃至四線城市。"趙遠(yuǎn)志這樣闡釋城市運營商角色。

兩點一線與京煤后盾

金泰地產(chǎn)發(fā)力的背后，正是京煤集團(tuán)把地產(chǎn)開發(fā)上升為集團(tuán)戰(zhàn)略的大背景。

8月9日，當(dāng)記者在北京對話趙方程時，京煤集團(tuán)副總經(jīng)理、金泰地產(chǎn)董事長孫德剛卻剛從錦州到達(dá)營口鲅魚圈，馬不停蹄地沿遼寧"五點一線"區(qū)域與各區(qū)域?qū)I(yè)人加強(qiáng)聯(lián)系與高層對接。

而此前的7月28日，京煤集團(tuán)董事會召開了2010年度第四次會議，會議由集團(tuán)董事長付合年主持。其中涉及金泰地產(chǎn)的議程就達(dá)兩項：為加快集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)整合，審議批準(zhǔn)了金泰地產(chǎn)收購京煤集團(tuán)和24名自然人持有北京京西建筑勘察設(shè)計院有限公司全部股權(quán)并對其進(jìn)行增資的議案；為支持黑山大街改造，審議批準(zhǔn)了門頭溝區(qū)黑山大街拓路占用集團(tuán)土地的處置議案。前者為金泰地產(chǎn)完全整合京煤集團(tuán)地產(chǎn)品牌掃清道路，而后者則直接拿京煤集團(tuán)自有土地為門頭溝項目開路。

金泰地產(chǎn)背后的"巨人"京煤集團(tuán)其實并不神秘。作為中國企業(yè)集團(tuán)500強(qiáng)、中國企業(yè)500強(qiáng)及北京市百強(qiáng)企業(yè)，據(jù)公開資料顯示，到2008年京煤集團(tuán)企業(yè)總資產(chǎn)達(dá)到135億元，完成經(jīng)營總收入93億元，實現(xiàn)利潤總額9億元。而這個企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)優(yōu)勢恰來自其自有土地資源。

京煤集團(tuán)高層對于地產(chǎn)業(yè)務(wù)的統(tǒng)一認(rèn)識，不僅令金泰地產(chǎn)的發(fā)展沒有某些國企的資源分散、品牌混亂的掣肘，還很快加速了金泰地產(chǎn)的戰(zhàn)略整合與區(qū)域布局，統(tǒng)一形成了"兩點一線"，即內(nèi)蒙和海南兩點、環(huán)渤海一線的發(fā)展戰(zhàn)略。

"遼寧正是我們環(huán)渤海一線的。宏觀上，這源自國家戰(zhàn)略的支撐，包括營口港的大沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)今年成為國家設(shè)立的第8個綜合改革試驗區(qū)，以及去年國務(wù)院正式批復(fù)的《遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展規(guī)劃》，即"五點一線"發(fā)展戰(zhàn)略。"趙方程說。

另一位央企地產(chǎn)負(fù)責(zé)人則一語道破金泰的路線---海洋驅(qū)動型地產(chǎn)。"海南與京津、遼寧等環(huán)渤海區(qū)域無不是沿海岸線布局，而內(nèi)蒙的呼和浩特則是這一線的向北延伸。"對此，金泰地產(chǎn)高層并無否認(rèn)，還對記者透露金泰還向南延展進(jìn)入膠東灣考察地產(chǎn)項目。"海洋是一種資源，靠資源做地產(chǎn)就不能破壞資源，其中有相當(dāng)一部分是旅游地產(chǎn)，地產(chǎn)商應(yīng)給業(yè)主提供更好的服務(wù)，而且要區(qū)別于居所的服務(wù)。不要暴殄天物，不要糟蹋資源。"郭玉璽談到濱海地產(chǎn)時說。

金泰模式可否復(fù)制

經(jīng)過記者對金泰地產(chǎn)幾個區(qū)域董事長的采訪，大致可以總結(jié)出一個并不成形的現(xiàn)階段"金泰模式"。其一，依托國家戰(zhàn)略與區(qū)域活力支撐，選擇有活力、前瞻性的三四、四五線城市進(jìn)入，并把城市運營做足；其二，依托母公司資金、土地支持，放大品牌價值；其三，每進(jìn)入一個城市，都選擇當(dāng)?shù)亻_發(fā)企業(yè)合作，并把后續(xù)物業(yè)服務(wù)屬地化，但金泰一定是控股方；其四，一定做綜合地產(chǎn)開發(fā)，業(yè)態(tài)廣泛，從旅游地產(chǎn)到休閑地產(chǎn)，從公寓到別墅，從酒店到劇院，延展至上下游產(chǎn)業(yè)；其五，在地產(chǎn)高峰期基本不會沖高拿地，在低谷期反而選擇性加大拓展力度和土地儲備。

這些并不完整的總結(jié)或許只是金泰地產(chǎn)冰山一角。

國家發(fā)改委產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)與技術(shù)經(jīng)濟(jì)研究所所長胡春力認(rèn)為，房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型是必然的，轉(zhuǎn)型就是拉長產(chǎn)業(yè)鏈，將房地產(chǎn)后續(xù)的服務(wù)納入其中，將房地產(chǎn)開發(fā)上升到城市的開發(fā)，是很多普通房地產(chǎn)開發(fā)商的突圍之路。

而上述央企地產(chǎn)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，目前的金泰路徑對于金泰這種規(guī)模、實力的國企來說，"可以說是一種'聰明增長'，或許其他國企也在這么做，但未必做得這么清晰。顯然，金泰很懂自己"。

而長期熟悉國企品牌地產(chǎn)企業(yè)的一位管理咨詢專家則指出，金泰的發(fā)展可復(fù)制之處在于其路徑，"有一處卻不易復(fù)制，那就是集團(tuán)高度的品牌整合統(tǒng)一性和戰(zhàn)略統(tǒng)一性。我見多了國企地產(chǎn)的復(fù)雜，內(nèi)耗嚴(yán)重，能整齊劃一的不多。這主要取決于集團(tuán)專業(yè)的魄力與地產(chǎn)專業(yè)的話語權(quán)。"他同時提醒道，接下來金泰面臨的將是集團(tuán)管控和項目公司發(fā)展之間的關(guān)系處理。

大約在7月下旬營口召開的金泰地產(chǎn)八屆三次董事會上，孫德剛要求公司強(qiáng)化集團(tuán)化的管控體系，要對項目公司合理授權(quán)，強(qiáng)化項目公司的投資決策和執(zhí)行能力，提高總部的戰(zhàn)略決策和人才儲備能力。而對此，受訪的幾位區(qū)域董事長似乎都很清楚。"再有幾個月，我們就要進(jìn)行架構(gòu)的調(diào)整了。我們堅信金泰戰(zhàn)略的正確性。"

另據(jù)記者了解，金泰地產(chǎn)有未來3年內(nèi)上市的計劃，將頭選A股市場，其次才是港股。

(作者：葛云)