45%突破財(cái)務(wù)安全底線

杜麗虹提出警告，要應(yīng)對(duì)持續(xù)期在2年的低谷，國(guó)內(nèi)上市房企的財(cái)務(wù)安全底線，即凈借貸資本比上限平均為44%(中位數(shù)為39%)，而測(cè)算結(jié)果顯示有45%的上市房企已突破財(cái)務(wù)安全底線?！捌渲杏?0%的上市公司的實(shí)際凈借貸資本比財(cái)務(wù)安全底線高出20%以上，這些企業(yè)將在低谷期的年面臨財(cái)務(wù)困境?！?p>在杜麗虹的測(cè)算中，本輪調(diào)控期若小于1年，10%的房企將面臨資金鏈威脅。用短期風(fēng)險(xiǎn)頭寸來(lái)度量企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，計(jì)算結(jié)果顯示：有40%的上市房企存在短期資金缺口，但多數(shù)缺口不大，僅有10%的企業(yè)存在較嚴(yán)重的資金缺口。

不過(guò)測(cè)算結(jié)果也證實(shí)，2010年的調(diào)控中，地產(chǎn)企業(yè)的整體資金鏈狀況優(yōu)于2008年，存在較嚴(yán)重資金缺口房企的比例在2008年底一度高達(dá)27%。問(wèn)題是，以關(guān)鍵的政府部門(mén)近期向市場(chǎng)傳遞的信號(hào)透露，調(diào)控有持續(xù)的決心，調(diào)控的周期更加傾向于1年以上。

此時(shí)的結(jié)果就大不相同了。上述測(cè)算顯示，調(diào)控期超過(guò)1年時(shí)，30%的地產(chǎn)企業(yè)會(huì)突破安全底線，有45%的上市房企突破財(cái)務(wù)安全底線。

此外，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源增速持續(xù)放緩。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的今年1~7月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)年內(nèi)資金來(lái)源3.89萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)39.4%，增速較1~6月回落6.2個(gè)百分點(diǎn)。從各資金來(lái)源占比來(lái)看，銀行貸款和個(gè)人按揭貸款占比較年初有所下降，而自籌資金占比穩(wěn)步上升。

四大房企銷(xiāo)售兩升兩降

政策調(diào)控引發(fā)的銷(xiāo)售壓力也開(kāi)始逐步凸顯，四大房企上半年銷(xiāo)售面積呈兩升兩降格局。萬(wàn)科、保利銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額均有增長(zhǎng)，但金地和招商地產(chǎn)卻出現(xiàn)銷(xiāo)售金額和面積大幅下降。其中金地銷(xiāo)售面積同比回落42.83%，銷(xiāo)售金額同比回落37.31%；招商地產(chǎn)銷(xiāo)售面積同比回落53.87%，銷(xiāo)售金額同比回落41%。

從四大房企公布的中報(bào)看，企業(yè)顯然感受到下半年的銷(xiāo)售壓力。保利明確表示，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)調(diào)控，使市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境日益規(guī)范，一大批戰(zhàn)略清晰、專業(yè)化的房地產(chǎn)企業(yè)迅速發(fā)展壯大，行業(yè)集中度有所提高。房地產(chǎn)行業(yè)的激烈競(jìng)爭(zhēng)使公司保持持續(xù)快速增長(zhǎng)的難度加大。

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央企拿地重現(xiàn)瘋狂

資料顯示，政策出臺(tái)后，北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線城市成交總價(jià)前十名的地塊中，多數(shù)被國(guó)企收入囊中。僅8月3日、4日兩天時(shí)間內(nèi)，央企開(kāi)發(fā)商便將55億元重金砸向上海、杭州的土地市場(chǎng)。

這是由中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示出來(lái)的。具體來(lái)看，北京、上海分別有9塊土地為國(guó)企開(kāi)發(fā)商獲得，其中分別有3家為央企(或央企參與)，其余6家為地方國(guó)企；而深圳和廣州拿地的國(guó)企分別為6家和5家，其中絕大部分為央企，地方國(guó)企分別僅有1家。值得注意的是，各城市在新政出臺(tái)后成交的總價(jià)較高地塊，無(wú)一例外為央企或地方國(guó)企獲得。

央企不僅活躍在廣州市場(chǎng)，北京、上海等一線城市也成為它們“下手”的對(duì)象。8月4日上海羅店新鎮(zhèn)F1-4、F1-6兩幅地塊，先后被一家名叫北京遠(yuǎn)乾置業(yè)有限公司一舉競(jìng)得。兩幅地塊總占地面積約15萬(wàn)平方米，成交價(jià)格分別為5.2億元、13.77億元，成交樓板價(jià)均超過(guò)2萬(wàn)元/平方米。北京遠(yuǎn)乾置業(yè)原來(lái)是具有央企背景的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)旗下公司。

而就在此前，央企奪地在杭州表現(xiàn)得更加。8月3日經(jīng)過(guò)了41輪“廝殺”，較終中糧地產(chǎn)以9.79億元成功斬獲杭州三塘單元地塊，樓板價(jià)為10358元/平方米。同，中國(guó)人壽浙江分公司以25.9億元將位于杭州江干區(qū)的一幅商業(yè)金融用地拿下，折合樓板價(jià)9043元/平方米。（記者 羅莎琳）