背景

上海市地方稅務局10月13日下發(fā)《關于調(diào)整住宅開發(fā)項目土地增值稅預征辦法的公告》。

按照新規(guī)定,除保障性住房外,住宅開發(fā)項目銷售均價低于項目所在區(qū)域（區(qū)域按外環(huán)內(nèi)、外環(huán)外劃分）上一年度新建商品住房平均價格的,預征率為2%;高于但不超過1倍的,預征率為3.5%;超過1倍的,預征率為5%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)住宅項目的,以項目為單位預繳土地增值稅。分期開發(fā)的,以分期項目為單位預繳土地增值稅。

住宅開發(fā)項目銷售均價按"項目銷售均價=項目可售住房總銷售價格÷項目可售住房總建筑面積"的公式計算,項目可售住房總銷售價格、總建筑面積按房屋主管部門備案通過的該項目"商品房銷售方案"中可售住房的銷售價格和建筑面積計算。

是否轉(zhuǎn)嫁成本看供需

問:如果北京按上海的征收方式,您認為開發(fā)商特別是豪宅的開發(fā)商,是否會轉(zhuǎn)嫁成本？

文林峰（住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究住宅處處長）:是否轉(zhuǎn)嫁成本,關鍵看市場供求關系。目前,開發(fā)商普遍的定價策略是采取市場比較法,即比較周圍同檔次項目的銷售價格,再根據(jù)對市場需求和市場趨勢進行判斷,所以,每個項目的土地增值稅有多少反映在每平方米的房價上會有很大差別。在當前的調(diào)控形勢下,開發(fā)商不會為了轉(zhuǎn)嫁稅收成本,抬高房價導致房子銷售不暢。

張大偉（北京中原三級市場研究總監(jiān)）:豪宅開發(fā)商不會轉(zhuǎn)嫁土地增值稅成本。頭先,目前北京豪宅價格已經(jīng)面臨有價無市的局面,在二次調(diào)控以后的20天時間內(nèi),北京售價較高的前30個項目合計簽約為負數(shù)。其次,豪宅利潤驚人,相比普通住宅大部分2-3年的開發(fā)周期,目前很多豪宅項目都是2006年-2007年已經(jīng)在售,相比初期售價,即使出現(xiàn)價格下調(diào)過半也很難說虧本。第三,增值稅征收主體為開發(fā)商,很可能使得開發(fā)商加快開發(fā)及銷售速度,在供應增加,需求減少的供需比逆轉(zhuǎn)情況下,開發(fā)商不會選擇轉(zhuǎn)嫁成本增加銷售難度。

對開發(fā)商資金鏈影響大

問:倘若土地增值稅嚴厲清算,開發(fā)商資金鏈會受創(chuàng)幾何？哪類開發(fā)商受創(chuàng)尤深？

文林峰:上海此輪調(diào)控,多個調(diào)控因素綜合起來,會對開發(fā)企業(yè)的資金鏈產(chǎn)生較大影響,特別是對那些主要靠銀行和銷售融資回款,非央企、非上市類的房地產(chǎn)企業(yè)。目前的土地增值稅預征提前把企業(yè)資金固化了,直到清理增值稅才能解凍。過去的土地增值稅辦法是結(jié)項時再清理稅收,稅收支出是后期支出。從測算上看,現(xiàn)在的預征跟過去四級累計稅率相比,稅收支付成本大大提高。一方面增加了開發(fā)商成本,減少利潤,一方面在供不應求的市場環(huán)境下,也會把成本轉(zhuǎn)嫁給購家。

唐斌（銀聯(lián)信分析師）:對于房地產(chǎn)開發(fā)商的現(xiàn)金流會有較大的影響,尤其是資金不充裕的中小開發(fā)商,另外有助于抑制捂盤、囤地現(xiàn)象。

楊紅旭（上海易居房地產(chǎn)綜合研究部部長）:上海預征土地增值稅調(diào)整的方式對高端項目影響較大,尤其是內(nèi)環(huán)內(nèi)的高端公寓和外環(huán)外的別墅項目,較高稅率達到5%,明顯超過以前2%左右的行業(yè)水平。這將使開發(fā)高端住宅的開發(fā)商利潤受到影響。

開發(fā)商定價將更謹慎

問:根據(jù)此次土地增值稅預征檔看,開發(fā)商在定價上也將有自己的一套辦法。開發(fā)商在定價上將有什么變化？

文林峰:可以根據(jù)稅率分檔情況定價,如果能靠近上一年平均房價,就往下靠,這樣稅率只有2%,但這種可能性比較小。另一種是在3.5%和5%之間的定價上進行選擇,如果定價超過一倍,就按5%預征,開發(fā)商權(quán)衡利弊,可能會選擇漲價99%的幅度定價,這樣可以按3.5%交稅。但大部分的房屋定位都會比上一年略高,但不會高過一倍。所以,如果這個政策再細分,比如上漲20%一個檔,開發(fā)商選擇機會更多,對價格控制更有效。

張大偉:以北京為例,部分項目開發(fā)時間從2004年延續(xù)至今,土地成本占比已經(jīng)非常低,而定價一旦過高,將會導致清算土地增值稅,這將使得開發(fā)商定價更加謹慎。

對區(qū)域房價影響有限

問:增值稅征收幅度是以區(qū)域平均房價為參照物,那么,對區(qū)域房價是否會有影響？對豪宅征收增值稅,會不會拉低北京整體房價水平,從而降低人們對房價的預期。

文林峰:區(qū)域平均房價是上一個年度的平均房價,政府定期公布,這是既成事實,不會有什么影響。但如果開發(fā)商為了減少稅收成本而選擇低于去年平均價格售房,則會對下一年平均房價產(chǎn)生影響,當然也是平抑房價的作用。這一點還是看市場的容量和價格接受度,要分地區(qū)分類型具體分析。

唐斌:以區(qū)域平均房價作為增值稅率征收的參照,將對區(qū)域房價有一定的影響,但影響程度較為有限。高端豪宅的征收不會對北京整體房價水平造成太大影響,一方面房地產(chǎn)開發(fā)商有可能將這部分成本轉(zhuǎn)嫁給購購者,另一方面,與大部分豪宅項目的超高利潤率相比,增值稅的征收對項目整體利潤率的影響甚微。

執(zhí)行效果有待觀察

問:您是否看好此輪的土地增值稅清算？

文林峰:在開發(fā)商還沒產(chǎn)生利潤時就預征,極大地加重了開發(fā)商融資成本,也不是解決根本問題的辦法,長遠看,還是應該在銷售接近尾聲核算時再進行稅收調(diào)節(jié)。稅收部門應和建設部門合作,制定土地增值稅成本合理扣除標準,再有一個比例的上浮,作為個別單項投入的浮動價和不可預見費用。每個項目按此計算成本支出情況,算出真實的增值額。如果開發(fā)商認為自己的項目規(guī)劃設計費高,建筑材料好,融資成本高,需要自己提交稅務部門認可的證明,否則都按標準扣除定額核算。當然,為了保征稅收的可行性,有必要盡快對現(xiàn)行的土地增值稅高額累進稅率進行調(diào)整,出臺可行性更強的稅收政策。否則,開發(fā)商可能想辦法避稅。

張大偉:清算開發(fā)商土地增值稅的作用肯定有,這一輪調(diào)控的難題是之前調(diào)控的效果不好,所以系列政策較需要具體執(zhí)行。這次政策應該更容易見效:因為經(jīng)濟基本面已經(jīng)好轉(zhuǎn),經(jīng)濟基礎穩(wěn)固,系列政策的聯(lián)合出臺力度更大。

陳云峰（中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長）:上海的土地增值稅征收辦法具有很高的操作性,值得北京學習和借鑒。此前,土地增值稅都是項目結(jié)案后,售價減去成本后的增值部分進行征收。由于要調(diào)用項目的財務數(shù)據(jù)核算成本,核算周期長,工作效率很低,征收難度較大。按區(qū)域平均售價為參照物,哪些項目該征多少稅一目了然。

算賬

望京某盤

需預征數(shù)千萬土地增值稅

望京區(qū)域內(nèi)去年出現(xiàn)多塊高價地,不少樓盤在其刺激下不斷提高售價。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示,望京某項目去年10月的售價為2.5萬元/平米,今年9月23日,該項目又推2棟樓共306套房源,銷售面積4.44萬平米,擬售均價分別為3.48萬元/平米和3.5萬元/平米。不難看出,一年時間,該項目提價幅度達到1萬元/平米,雖然沒有翻倍,但上漲幅度也很驚人。

如果北京采用上海的征收方式,以區(qū)域均價為參照物,判定土地增值稅的預征率的話,把該項目去年10月的售價作為望京區(qū)域的平均售價,該項目漲價幅度比去年售價高,但低于1倍,預征率為3.5%。該項目較新一批樓盤全部售出后,土地增值稅預征額要達到5400萬元。但這和漲價帶來的4.4億額外利潤相比,增加的土地增值稅只占12%左右。

(作者：曾慧娟 袁玥)