隨著國(guó)內(nèi)融資收緊，以及限購(gòu)、限外政策的持續(xù)，房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)地的融資通道陸續(xù)被堵，資金鏈日益緊張；而國(guó)際熱錢洶涌，使得有條件的地產(chǎn)商紛紛轉(zhuǎn)尋海外融資，在香港掀起了一波融資潮。

不過(guò)，對(duì)大部分在香港上市的地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，負(fù)債率已經(jīng)高企，高昂的海外融資成本無(wú)疑是一把雙刃劍，使其未來(lái)可能面臨無(wú)法贖回債券的風(fēng)險(xiǎn)。

內(nèi)地房企蜂擁發(fā)債

新鴻基地產(chǎn)11月24日發(fā)布公告稱，已向香港聯(lián)交所申請(qǐng)，把所有根據(jù)40億美元債務(wù)工具計(jì)劃發(fā)行的票據(jù)安排在交易所上市。票據(jù)將于本月26日起計(jì)的1年內(nèi)發(fā)行。

10月27日，新地透過(guò)其全資附屬公司Sun Hung Kai Properties（Capital Market）Limited厘定發(fā)行3億美元的票據(jù)，其利息為4％，每半年支付一次。

新地方面表示，有關(guān)票據(jù)已獲穆廸和標(biāo)準(zhǔn)普爾分別給予A1及A的評(píng)級(jí)，為香港發(fā)展商中較高信貸評(píng)級(jí)。

11月2日，中國(guó)海外也傳出海外發(fā)債的消息，但至今仍未披露該筆債券融資的詳情。據(jù)香港資本市場(chǎng)人士透露，中海的發(fā)債規(guī)模估計(jì)在5億美元左右，利息為5.75％。

標(biāo)普預(yù)計(jì)，該擬發(fā)行債券的條款條件將與中國(guó)海外2012年到期的3億美元優(yōu)先無(wú)擔(dān)保債券一致，中國(guó)海外將繼續(xù)展示出有節(jié)制和靈活的財(cái)務(wù)管理。

事實(shí)上，從10月下旬開始，內(nèi)地房企就有多筆海外融資浮現(xiàn)。10月25日恒盛地產(chǎn)公告稱，公司向渣打銀行借貸1億美元的商業(yè)貸款；人和商業(yè)11月3日公告，公司擬發(fā)行2016年到期的3億美元13厘額外優(yōu)先票據(jù)。

對(duì)此，標(biāo)普分析師符蓓稱，雖然房地產(chǎn)行業(yè)遭受二次調(diào)控，但大部分開發(fā)商因之前銷售較好，今年暫無(wú)資金壓力，現(xiàn)今也是房企債券融資的好時(shí)機(jī)。

“國(guó)內(nèi)收緊信貸、暫緩上市房企再融資，美元的利率卻相當(dāng)?shù)?，有大量的海外資本想進(jìn)入內(nèi)地的房地產(chǎn)市場(chǎng)?！碧酱骶S斯董事長(zhǎng)劉德?lián)P表示。

“國(guó)內(nèi)錢要收緊，明年會(huì)更緊，國(guó)際上錢多，趕緊備足糧草，再戰(zhàn)明年；明年，資金將成為行業(yè)的關(guān)鍵?！敝泻５禺a(chǎn)有關(guān)人士對(duì)記者說(shuō)。

摩根大通中國(guó)投行董事總經(jīng)理龔方雄認(rèn)為，當(dāng)前，國(guó)際資本市場(chǎng)仍然非常看好中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。國(guó)外投資內(nèi)地房地產(chǎn)項(xiàng)目的錢今年大大增加了，這部分錢是投資在項(xiàng)目上、投給開發(fā)商，一呆至少是三年、五年以上。

高息舉債“雙刃劍”

據(jù)本報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，10月底至今的這一波海外融資潮，內(nèi)地房企擬融資規(guī)模在50億美元左右。而從年初至今，內(nèi)地房企海外融資規(guī)模已超過(guò)200億美元。

但并非所有公司都能像新地和中海那樣幸運(yùn)，“4％、5.75％的低息貸款現(xiàn)在已經(jīng)非常少見。”一投行人士對(duì)記者稱，雖然在香港等海外交易所上市的企業(yè)還有配股和發(fā)債等更多選擇，但融資成本已經(jīng)非常之高。

事實(shí)上，8％-13％的高息貸款，已經(jīng)是今年內(nèi)房股在港融資的普遍息率。今年5月樓市調(diào)控剛開始不久，花樣年就已以14％的高昂息率發(fā)行美元債券，募集資金1.2億美元；今年上半年，碧桂園、恒大等公司發(fā)債融資的利息，也高達(dá)12％、13％。其中，碧桂園的債券被標(biāo)普和穆迪下調(diào)評(píng)級(jí)至負(fù)面。

11月17日，花樣年擬發(fā)行臺(tái)灣存托憑證（TDR）建議獲董事會(huì)批準(zhǔn)，公司將就建議發(fā)行臺(tái)灣存托憑證委托存托銀行。但截至昨日，臺(tái)灣存托憑證的詳細(xì)條款（包括發(fā)售價(jià)）仍待敲定。香港資本市場(chǎng)預(yù)計(jì)此項(xiàng)融資的成本也不會(huì)低。

“只有資信好的公司，評(píng)級(jí)級(jí)別高的債，利率才低；如果評(píng)級(jí)低，融資成本高，還有可能發(fā)不出去?！币患以谙愀凵鲜械膰?guó)有大型房企內(nèi)部人士對(duì)記者表示，民營(yíng)地產(chǎn)商發(fā)債還會(huì)更困難，因?yàn)樗麄兩鲜袝r(shí)間不長(zhǎng)，沒(méi)有較長(zhǎng)的可考察期，且這幾年業(yè)績(jī)波動(dòng)較大。

即使發(fā)債成功，高昂的利息及苛刻的條款，也可能讓這些債券面臨不能贖回的風(fēng)險(xiǎn)，遭遇債權(quán)人的清算。

華高萊斯董事總經(jīng)理公衍奎表示，內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)仍充斥著不明朗因素，而在優(yōu)先票據(jù)的協(xié)議中，大多數(shù)條件對(duì)舉債者都比較苛刻，如此高息舉債，潛藏著巨大風(fēng)險(xiǎn)。

2008年，高息舉債的綠城集團(tuán)，因?yàn)闃鞘邢滦袖N售不暢，一度遭到債權(quán)人的清算，幸得在2009年的市場(chǎng)回暖中解除了危機(jī)。

富力綠城負(fù)債率超100％

與2008年不同的是，此輪宏觀調(diào)控針對(duì)樓市的力度更為嚴(yán)厲。

包括萬(wàn)科、保利高管在內(nèi)的業(yè)內(nèi)人士均對(duì)本報(bào)記者表示，此次調(diào)控不會(huì)像以往那樣草草收?qǐng)觯掷m(xù)3年都有可能。

調(diào)控措施中，信貸和利率成為重要的手段，房企融資通道全面緊縮。在此影響下，盡管2009年銷售不錯(cuò)，房企自有資金充足，但自4·17新政以來(lái)，持續(xù)的調(diào)控令房企的負(fù)債率不斷上升。

中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，截至三季報(bào)，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率和凈借貸比率，均處于2007年以來(lái)的高點(diǎn)。

中海三季度業(yè)績(jī)顯示，其手持現(xiàn)金163.5億元，凈借貸水平為47.7％，比2009年底的22％上升了一倍多。

富力、綠城的負(fù)債率更高?！案涣Φ禺a(chǎn)負(fù)債率年內(nèi)將升至120％，業(yè)內(nèi)較高。”11月9日，瑞銀研究報(bào)告稱。綠城中報(bào)顯示，其負(fù)債率也已高達(dá)100％。

前述投行人士認(rèn)為，在地產(chǎn)調(diào)控政策下，內(nèi)地融資渠道已經(jīng)非常閉塞，若政策持續(xù)，開發(fā)商資金缺口在不斷加大，只能依靠快速銷售回款，以償還高息舉債，熨平財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(作者：張曉玲)