《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》要求，國有土地使用權(quán)出讓時(shí)，市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)擬出讓地塊的條件和土地市場(chǎng)情況，依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》組織對(duì)擬出讓地塊的正常土地市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，在此前提下，確定出讓底價(jià)。

科學(xué)合理地評(píng)估與確定國有土地使用權(quán)招拍掛出讓底價(jià)，已經(jīng)成為土地公開出讓工作的重要環(huán)節(jié)。招拍掛底價(jià)的評(píng)估應(yīng)在嚴(yán)格遵循《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的前提下，依據(jù)估價(jià)原則，選用適當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法。

采取公開的市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)

確定土地招拍掛出讓底價(jià)應(yīng)采取公開的市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。在評(píng)估過程中，估價(jià)人員必須明確其評(píng)估的價(jià)格應(yīng)當(dāng)是在估價(jià)基準(zhǔn)日正常的市場(chǎng)氛圍中，各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)及利用條件的限定下，規(guī)劃設(shè)定用途、基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度、使用年限下的價(jià)格。特別需要注意的是，同一宗地，在用途、開發(fā)程度、使用年限等條件不變時(shí)，僅規(guī)劃指標(biāo)及利用條件的一些調(diào)整，就足以使土地價(jià)格產(chǎn)生較大幅度的波動(dòng)。

根據(jù)“國六條”的政策和新《規(guī)范》的規(guī)定，編制國有土地出讓方案時(shí)，國土部門可將城市規(guī)劃、房產(chǎn)、建設(shè)部門確定的中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的套型結(jié)構(gòu)比例、房屋銷售價(jià)格限制、銷售對(duì)象等規(guī)劃條件和建設(shè)條件，作為土地出讓方案的重要內(nèi)容。這在以往規(guī)定了容積率、建筑密度、綠地率等指標(biāo)的基礎(chǔ)上，又對(duì)土地的利用增加了更多的限制條件，所以在評(píng)估地價(jià)的時(shí)候，必須全面考慮這些條件的限制，準(zhǔn)確計(jì)算擬出讓土地的市場(chǎng)價(jià)值。

估價(jià)基準(zhǔn)日應(yīng)為招拍掛起始日

在實(shí)際估價(jià)工作中，估價(jià)人員通常將實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象期間的某一個(gè)日期定為估價(jià)基準(zhǔn)日，但估價(jià)基準(zhǔn)日并非總是在估價(jià)日期的期間，也可能因特殊需要，將過去或未來的某個(gè)日期定為估價(jià)基準(zhǔn)日。而招拍掛出讓土地使用權(quán)一般都提前一段時(shí)間在新聞媒體上刊登公告，同時(shí)鑒于土地使用權(quán)的價(jià)款額度大，通常都要求事先確定一個(gè)底價(jià)。因此，土地出讓方即市、縣國土資源管理部門，要先行委托專門的估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)擬出讓土地進(jìn)行估價(jià)，其估價(jià)日期肯定在公告確定出讓時(shí)刻的前一個(gè)時(shí)間段內(nèi)。

根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的解釋，估價(jià)日期是指該項(xiàng)估價(jià)工作的起止日期，其實(shí)是按照委托方的要求和作業(yè)的難易程度確定的。為了真正體現(xiàn)評(píng)估的土地使用權(quán)價(jià)格是在出讓之日正常、公開市場(chǎng)條件下的價(jià)格水平，其估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)與公告確定出讓時(shí)間相一致，即將估價(jià)基準(zhǔn)日確定為公告中的招標(biāo)、拍賣或掛牌起始之日。

頭選市場(chǎng)比較法和假設(shè)開發(fā)法

針對(duì)國有土地使用權(quán)招拍掛底價(jià)評(píng)估的特點(diǎn)，宜遵循的原則有替代原則、較有效利用原則、預(yù)期收益原則、需求與供給原則和多種方法相結(jié)合的原則等。按照評(píng)估原則與估價(jià)方法銜接一致的要求，評(píng)估土地招拍掛底價(jià)，頭先應(yīng)選用市場(chǎng)比較法和假設(shè)開發(fā)法。因?yàn)槭袌?chǎng)比較法充分考慮了在估價(jià)基準(zhǔn)日近期市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)的交易行情、市場(chǎng)承受能力，其測(cè)算的價(jià)格簡單明了，容易被交易雙方認(rèn)同和接受。但要注意，已經(jīng)成交的市場(chǎng)交易案例并非都是真實(shí)客觀的市場(chǎng)價(jià)格，因此需要對(duì)各種影響地價(jià)的非正常因素進(jìn)行判定與修正，使之恢復(fù)到客觀的水平。假設(shè)開發(fā)法則充分考慮了擬出讓土地在規(guī)劃條件限制范圍內(nèi)較有效的利用方式、建筑成本以及當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀和未來可能帶來的收益等因素。運(yùn)用該方法測(cè)算的地價(jià)，實(shí)際上相當(dāng)于競購人較終獲得出讓地塊所要支付的較高價(jià)格，這對(duì)競購人較終確定購購價(jià)或出讓方較終確定底價(jià)都具有一定的指導(dǎo)作用。

當(dāng)然，運(yùn)用上述兩種評(píng)估方法，相對(duì)而言也需要一定的前提條件，如果在市場(chǎng)不發(fā)達(dá)、缺乏交易案例，或無城市規(guī)劃主管部門審定的詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的情況下，也可以選取基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和收益還原法等方法來進(jìn)行評(píng)估，較終地價(jià)可選取多種評(píng)估方法所得結(jié)果的加權(quán)平均值。

　　　　　(作者：河北省廊坊市國土資源局地產(chǎn)咨詢；廊坊市博泰不動(dòng)產(chǎn)咨詢?cè)u(píng)估有限公司 齊鵬 張林楠)