房屋拆遷、交易、貸款時(shí)都需要評(píng)估，而估價(jià)則涉及到評(píng)估人的切實(shí)利益。同一房產(chǎn)、同一時(shí)間做出的評(píng)估報(bào)告誤差有多大？據(jù)記者調(diào)查了解，目前，寧夏房地產(chǎn)評(píng)估從業(yè)人員的參差不齊，以及惡性壓價(jià)等問(wèn)題的存在，導(dǎo)致評(píng)估市場(chǎng)亂相叢生。

■中衛(wèi)"老漢商店"難拆

中衛(wèi)市城區(qū)的"老漢商店"近期處于被強(qiáng)制拆遷的旋渦之中。造成這一局面的背后是兩個(gè)評(píng)估公司，兩個(gè)評(píng)估報(bào)告，以及開(kāi)發(fā)商與"老人商店"管理者之間的利益博弈。

"如果評(píng)估價(jià)格合理，補(bǔ)償差不多，我們就認(rèn)可"。老人商店管理方中衛(wèi)三聯(lián)公司董事長(zhǎng)趙建功說(shuō)。"2004年，石嘴山市大禹公司中衛(wèi)分公司要拆老人商店，但大禹公司只跟我們談了一次，又拖了兩年多，損失了50多萬(wàn)元，公司無(wú)法難有大的發(fā)展，只能維持經(jīng)營(yíng)。"

雙方為"老人商店"的評(píng)估及補(bǔ)償問(wèn)題進(jìn)行了多次商談，但始終未能達(dá)成一致。2005年1月10日，大禹公司委托銀川市評(píng)估公司制作的評(píng)估報(bào)告出籠：1920554元。其中，辦公用房每平方米708元，商業(yè)用房一層為2622.22元，二層為1498.41元。

對(duì)于這一評(píng)估結(jié)果，三聯(lián)公司書(shū)記李生和稱："同一地段的黃灣綜合樓一樓售價(jià)每平方米12600元，開(kāi)盛購(gòu)物臨街售價(jià)每平方米15000元，商業(yè)用房?jī)r(jià)格狂飆接近5年前的4倍，這個(gè)價(jià)格除了頭府銀川個(gè)別繁華區(qū)段的房?jī)r(jià)可以與之比美以外，在全自治區(qū)的其它城市是見(jiàn)所未見(jiàn)的，而大禹給我們補(bǔ)償?shù)慕Y(jié)果連別人的零頭都不夠。"

大禹公司的解釋是，192萬(wàn)元是"政府指定"的評(píng)估機(jī)構(gòu)的"專家"們?cè)u(píng)估的。專家們說(shuō)是多少就是多少，他們只能按照專家們給的價(jià)格進(jìn)行貨幣補(bǔ)償或者產(chǎn)權(quán)置換。

■兩個(gè)評(píng)估價(jià)惹的禍

但三聯(lián)公司的股東以公司的名義委托銀川市立天房地產(chǎn)評(píng)估公司評(píng)估，結(jié)果很快就出來(lái)了，270余萬(wàn)元！比公司的評(píng)估值高出了40％還要多！

同一個(gè)地段、同一處房產(chǎn)，同一個(gè)評(píng)估的時(shí)點(diǎn)和同樣有資格評(píng)估的專家竟然做出了存在如此巨大差異的兩種結(jié)果。寧夏懷遠(yuǎn)律師事務(wù)所律師李志銀說(shuō)，"專家們?cè)谠u(píng)估時(shí)，除了依據(jù)其評(píng)估意圖選擇不同的'技術(shù)線路'以外，還會(huì)有其它一些"潛因素"。

記者了解到，三聯(lián)公司曾要求雙方共同委托公司以外的其他有2級(jí)以上資質(zhì)的評(píng)估公司評(píng)估。后雙方達(dá)成協(xié)議，共同委托銀川市正大房地產(chǎn)評(píng)估公司評(píng)估。2006年12月1日，三聯(lián)公司接到了再次由公司做出的房產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，估價(jià)為2392756元。

三聯(lián)公司事后調(diào)查，此次評(píng)估報(bào)告為什么又出自。正大公司評(píng)估西所的解釋是，大禹公司嫌他們做出的3177169元的評(píng)估值太高，拒絕接受這個(gè)評(píng)估報(bào)告。而正大公司一位不愿意透露姓名的工作人員說(shuō)，3177169元也只是一個(gè)中等偏下的價(jià)格。

80萬(wàn)元的差價(jià)意味深長(zhǎng)。李志銀說(shuō)，大禹公司不認(rèn)可正大的評(píng)估結(jié)果，也就是說(shuō)，大禹公司在1000余平米的拆遷房上就獲得了更多的利潤(rùn)。而公司則三次收取了評(píng)估費(fèi)，刀俎之間，合法房產(chǎn)成了漁肉！

李志銀認(rèn)為，考慮當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場(chǎng)的交易價(jià)格等因素，應(yīng)當(dāng)有一個(gè)基本的底線，要解決房地產(chǎn)估價(jià)的問(wèn)題，頭先要考慮的是，在評(píng)估不能自律情況下，開(kāi)發(fā)商利用評(píng)估的委托權(quán)選擇評(píng)估公司，由評(píng)估公司替開(kāi)發(fā)商隨意出價(jià)的所謂"評(píng)估"問(wèn)題。

■評(píng)估市場(chǎng)魚(yú)龍混雜

一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)內(nèi)人士向記者介紹，目前，寧夏評(píng)估行業(yè)內(nèi)"競(jìng)相壓價(jià)"、"給回扣"的問(wèn)題比較突出，房子"值"多少錢(qián)全憑評(píng)估公司說(shuō)了算。在這種情況下，評(píng)估公司很難公正客觀地保證獨(dú)立，損害的往往是當(dāng)事人的權(quán)益。

據(jù)介紹，房地產(chǎn)評(píng)估有很強(qiáng)的地域性，市場(chǎng)容量有限，許多評(píng)估公司為了擁有更大的市場(chǎng)份額，不惜采取非正當(dāng)?shù)氖侄?，?jìng)相壓價(jià)。寧夏建設(shè)廳住宅與房地產(chǎn)處徐梅說(shuō)，一宗評(píng)估業(yè)務(wù)，收費(fèi)有2000元的，有收1000元的，這就需要在估價(jià)上做"文章"了。由于評(píng)估公司的不自律，很難做到估價(jià)結(jié)果的科學(xué)性和合理性。另外，有些購(gòu)房者為了多獲得貸款，有時(shí)又會(huì)將房?jī)r(jià)"高估"，或者當(dāng)事人為了避稅，將房?jī)r(jià)"低估"。有些評(píng)估公司受了評(píng)估方的拉攏或好處，出具不實(shí)報(bào)告，完全背離了真實(shí)的評(píng)估價(jià)格。

徐梅說(shuō)，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)比較突出的是拆遷評(píng)估問(wèn)題，評(píng)估機(jī)構(gòu)受政府干預(yù)、開(kāi)發(fā)商利誘等影響，或迎合被拆遷人的不合理要求。房屋拆遷評(píng)估，其估價(jià)結(jié)果直接關(guān)系到有關(guān)當(dāng)事人和被拆遷人確定拆遷補(bǔ)償?shù)闹匾罁?jù)。當(dāng)事人可以委托兩個(gè)以上的有資質(zhì)的評(píng)估公司進(jìn)行評(píng)估，但所出具的評(píng)估報(bào)告的誤差不是很大。

事實(shí)上，由于競(jìng)爭(zhēng)的慘烈，開(kāi)發(fā)商和評(píng)估公司之間惡意串通，壓價(jià)評(píng)估的評(píng)估結(jié)果與市場(chǎng)價(jià)值嚴(yán)重背離，評(píng)估公司千方百計(jì)為開(kāi)發(fā)商降低成本，增加利潤(rùn)，以維護(hù)委托人的利益，增加公司的業(yè)務(wù)收入，損害了有關(guān)當(dāng)事人的合法權(quán)益。

■評(píng)估市場(chǎng)亟待規(guī)范

寧夏的房地產(chǎn)評(píng)估始于上個(gè)世紀(jì)90年代中期。記者從寧夏建設(shè)廳了解到，目前寧夏已注冊(cè)成立20家房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，其中一級(jí)資質(zhì)1家，二級(jí)資質(zhì)6家；有估價(jià)師152名，但真正從業(yè)的評(píng)估師只有100人。而20家評(píng)估單位有18家集中在銀川市。

"迎合委托方的要求對(duì)評(píng)估結(jié)果高估或低估，許多評(píng)估公司為了取得業(yè)務(wù)，迎合委托方的要求出具高估或低估的報(bào)告，嚴(yán)重違背了這個(gè)行業(yè)的初衷。惡性壓價(jià)及"回扣"現(xiàn)象嚴(yán)重，評(píng)估公司壓低評(píng)估。"另外，徐梅稱，一些估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師行為不規(guī)范，"競(jìng)相壓價(jià)"、"給回扣"、"假脫鉤"、"賣(mài)牌子"等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生；強(qiáng)制評(píng)估、指定評(píng)估、惡性競(jìng)爭(zhēng)等問(wèn)題沒(méi)有根治；房地產(chǎn)估價(jià)隊(duì)伍發(fā)展不平衡，部分市、縣甚至連一名房地產(chǎn)估價(jià)師也沒(méi)有。這些現(xiàn)象在全國(guó)普遍存在，評(píng)估行業(yè)亟待規(guī)范。

據(jù)介紹，去年，寧夏建設(shè)廳曾聯(lián)合寧夏銀監(jiān)局進(jìn)行整頓，對(duì)5家評(píng)估公司進(jìn)行了注銷(xiāo)。徐梅說(shuō)，頭先，評(píng)估機(jī)構(gòu)要自律，寧夏評(píng)估市場(chǎng)正在逐步規(guī)范中，包括估價(jià)行業(yè)、估價(jià)業(yè)務(wù)的市場(chǎng)準(zhǔn)入、行為規(guī)范、市場(chǎng)監(jiān)管、服務(wù)收費(fèi)等做了明確規(guī)定。目前，建設(shè)廳正在扭轉(zhuǎn)目前的諸多問(wèn)題，并對(duì)一些評(píng)估公司建立信用檔案，并加強(qiáng)了日常抽檢，由屬地監(jiān)管單位進(jìn)行抽檢，對(duì)在拆遷平谷、抵押評(píng)估中，迎合委托方的要求，出具不實(shí)估價(jià)報(bào)告的行為，作為不良記錄，載入其信用讜案，并相應(yīng)做出降級(jí)或注銷(xiāo)資質(zhì)等級(jí)的處理。　　　　　(作者：楊之汀)