此次調(diào)整明顯提高了公積金貸款門檻，根據(jù)新政策，三口之家如果住房面積超過86.43平米，如購購套住房將不能獲得公積金貸款。而使用公積金貸款購購頭套住房的，套型建筑面積在90平米（含）以下的，頭付款比例不得低于20%；套型建筑面積在90平米以上的，頭付款比例不得低于30%。同時，取消“購購套型建筑面積在90平米（含）以下政策性住房的借款人，貸款頭付10％”的現(xiàn)行做法。

新政策強(qiáng)調(diào)，所購房屋為套住房的個人貸款用途 于購購改善居住條件的普通自住住房，不得向購購套住房為公寓、別墅及其他高端住宅的借款人發(fā)放個人貸款，嚴(yán)禁使用公積金貸款進(jìn)行投機(jī)性購房。市公積金相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，住房公積金是專門用于繳存職工解決基本住房問題的長期儲金，因此公積金個人貸款只能用于滿足繳存職工基本住房需求，支持繳存職工購購、建造、翻建、大修普通自住住房。

■新政背景

二套房貸款標(biāo)準(zhǔn)終落地

今年11月3日，住建部、財政部、央行、銀監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范住房公積金個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，使用公積金貸款購購頭套住房的，將根據(jù)購房面積執(zhí)行不同的頭付比例；使用公積金貸款購購套房的，則根據(jù)現(xiàn)有人均面積執(zhí)行頭付50%，或與第三套執(zhí)行相同的停貸政策，并推行多套房的差別化利率。昨天隨著北京細(xì)則的出臺，懸而未決的二套房貸款標(biāo)準(zhǔn)終于落地。

■新政解讀

頭套房超90平米頭付三成

【新政】

申請公積金貸款購購頭套自住房的，房屋套型建筑面積在90平米（含）以下的，頭付款比例不得低于20%；房屋套型建筑面積在90平米以上的，頭付款比例不得低于30%。取消之前北京執(zhí)行的“購購套型建筑面積在90平米（含）以下政策性住房的借款人，貸款頭付10%”的政策。

【解讀】該規(guī)定除“取消政策房貸款頭付10%”外，與國家新出臺的規(guī)定相同。

此前，本市對公積金貸款購購政策房有優(yōu)惠，即“購購套型建筑面積在90平米（含）以下政策性住房的借款人，貸款頭付10%”。針對購房人所購限價房超出90平米一兩平米的現(xiàn)狀，市住房公積金管理規(guī)定,對于“90平米”界定的誤差率允許在3%以內(nèi)，即只要購房人購到不超過92.7平米的限價房，均可按“較低頭付10%”的優(yōu)惠申請公積金貸款。“此次由于住建部明確要求公積金貸款頭付比例不得低于20%，因此北京決定取消這一做法?！笔凶》抗e金管理負(fù)責(zé)人說。

取消這一優(yōu)惠后，如市民申請公積金貸款購購一套90平米、總價70萬元的限價房，其頭付款將變?yōu)?4萬元，而原來只需要7萬元。

頭套房人居28.81平米為限

【新政】

參考《北京市2009年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》公布的2009年北京市城鎮(zhèn)居民人均住宅面積為28.81平米，作為二套房貸款人均面積的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。即目前套住房的個人貸款發(fā)放對象 于現(xiàn)有人均住房建筑面積低于28.81平米（不含）的繳存職工家庭，其家庭成員包括申請人、配偶及未成年子女。

【解讀】“也就是說，一家三口的現(xiàn)住房面積為86.43平米的（包含），可申請公積金貸款購房?！边@位負(fù)責(zé)人說，該標(biāo)準(zhǔn)還同時執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的標(biāo)準(zhǔn)。也就是說，家中現(xiàn)有住房面積符合標(biāo)準(zhǔn)，但家庭成員有過購房或貸款購房記錄的，無論已購房屋是否已經(jīng)出售，或房屋貸款還清與否，都不能被認(rèn)定為二次套房范圍，也不能再獲得公積金貸款。

此外，這一標(biāo)準(zhǔn)是動態(tài)的，未來如果本市人均住宅面積發(fā)生變化，該標(biāo)準(zhǔn)將進(jìn)行調(diào)整。

二套房為公寓禁貸公積金

【新政】

購購二套房申請使用公積金貸款的，明確所購房屋貸款用途 于購購改善居住條件的普通自住住房，不得向購購套住房為公寓、別墅及其他高端住宅的借款人發(fā)放個人貸款。

【解讀】 此前，在房地產(chǎn)新政提出自住、改善性住房概念以來，何為自住和改善性住房一直不明確， 業(yè)內(nèi)多以房屋面積的大小加以區(qū)分，這次將公寓、別墅列為非自住、改善范圍，也是頭次以房屋類型區(qū)分自住、改善的范圍。

二套房頭付五成利率1.1倍

【新政】

所購房屋為套住房的公積金個人貸款頭付款比例不得低于50%，個人貸款利率為同期頭套住房個人貸款利率的1.1倍。新利率政策自11月29日（含）起執(zhí)行，不追溯11月29日前已受理的貸款。

【解讀】5月5日，北京出臺房屋新政后5天，市住房公積金管理跟進(jìn)收緊房貸政策。當(dāng)時，二套房頭付比例由此前的頭付四成提高至五成，同時暫停向第三套房發(fā)放貸款。此次新政再次收緊房貸政策。

目前公積金基準(zhǔn)利率為4.05%，二套房利率上浮1.1倍后為4.455%。如一戶三口之家購購二套房，按照新公布的28.81平米的人均居住面積標(biāo)準(zhǔn)，頭套房面積不超過86.43平米的家庭才可以申請公積金購購套房，與商業(yè)貸款相比，借款人使用公積金貸款和商業(yè)貸款頭付比例均為50%，以80萬元貸款額計算，借款人使用公積金貸款每月可節(jié)省月供1043.03元，節(jié)省總利息250327.58元。

　■新政影響

七成申請人面積符合標(biāo)準(zhǔn)

記者從北京中介機(jī)構(gòu)“鏈家地產(chǎn)”了解到，當(dāng)前二手房交易中，70%的二次公積金貸款消費者頭套房低于平均面積。因此目前市場上大多數(shù)二套公積金使用者不會受到此次調(diào)整的影響。但公積金貸款流程需要一定周期，公積金貸款從交易到初審一般要7個工作日，全市較近簽約的房產(chǎn)至少190套（按上一周成交4200套，15%使用公積金，其中30%為二次使用計算）受到此次《通知》的影響而滯留。而國管公積金以頭次上報為節(jié)點，所以基本不會對較近購房者

產(chǎn)生影響。雖然政策出臺會影響部分公積金購房者，但基本不會有客戶因此而取消購房，預(yù)計政策不會導(dǎo)致大量退房現(xiàn)象的出現(xiàn)。

較后，“鏈家地產(chǎn)”頭席分析師張月認(rèn)為，公積金差別化貸款政策的出臺主要是為了遏制一部分人群借公積金購購多套房，以及限制改善性購房者購房面積。嚴(yán)格地執(zhí)行政策將會造成部分購房者被迫改變貸款方式如轉(zhuǎn)為商貸或全款購房，這樣的付款方式轉(zhuǎn)型也會使得成交周期變長從而會造成短期成交量下降。

■記者觀察

公積金貸款政策印證房市沉浮

2008年至2010年，公積金貸款額度、頭付比例、利率呈現(xiàn)出“V”型走勢，也印證了三年來房地產(chǎn)市場沉浮。

2007年6月20日，公積金管委會決定，自當(dāng)年7月1日起，公積金貸款較高額度從40萬元調(diào)整為60萬元。而且在過了不到一年半的時間，公積金管委會決定再次調(diào)整，從2008年11月6日起貸款較高額度調(diào)至80萬元。

當(dāng)時北京住房公積金管理相關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示，調(diào)整原因是要讓購房人得到貸款的額度與每月繳存的公積金額度相對等。他舉例說，按照2008年較高繳存額2392元/月計算，個人貸款的較高額度為43萬元，按照一個家庭夫妻兩人計算，單個家庭較高貸款額為86萬元。其次，按照當(dāng)時北京中等價位的房屋（1.1萬-1.2萬元/平米）、中小戶型（90平米以下）計算，購房者基本住房總房價應(yīng)為99萬元至108萬元，以頭付20%來計算，住房公積金較高貸款額度也應(yīng)該在20萬至86萬之間，因此，不斷把較高貸款額度調(diào)高。

“但是當(dāng)時房地產(chǎn)市場低迷，政府此舉就是在刺激消費?！睒I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)時公積金貸款利率也同時頻繁下調(diào)，年內(nèi)數(shù)次調(diào)息后，公積金5年期以下的貸款利息已降了1.44%，5年期以上貸款利息已降了1.35%，降幅在25%至30%之間，較終至歷史較低點。但房地產(chǎn)市場起色并不明顯，直至2009年4月開始，在包括公積金貸款在內(nèi)的低利率的刺激下，房地產(chǎn)市場突然火爆，房價迅速上漲。2010年5月，北京推出限購政策，房地產(chǎn)市場勢頭才趨緩。同時，加息、提高頭付比例的政策接連推出，以遏制過高的房價。

“可以說公積金政策的調(diào)整路線，就是房地產(chǎn)市場三年來的走勢?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士說。

>>鏈接·2008年和2010年公積金貸款政策變化

2008年9月16日起，1至5年的公積金貸款利率由原先的4.77%下調(diào)至4.59%，5至30年貸款利率由原先的5.22%下調(diào)至5.13%。

2008年10月27日，公積金貸款利率再次下調(diào)0.27個百分點，其中5年期以上貸款利率下降至4.59%。

2008年11月27日，5年以下（含）公積金貸款利率將從4.05%下調(diào)到3.51%；5年以上貸款利率從4.59%降至4.05%。

2008年12月25日，5年以下(含)公積金貸款利率將從3.51%下調(diào)至3.33%。5年以上貸款利率從4.05%降至3.87%。年內(nèi)數(shù)次調(diào)息后，公積金5年期以下的貸款利息已降了1.44%，5年期以上貸款利息已降了1.35%，降幅在25%至30%之間。

2010年3月1日起，“二套房”公積金貸款頭付款比例不得低于40%。

2010年5月5日，二套房頭付比例提高至五成，暫停向第三套房發(fā)放貸款。

2010年10月21日，貸款利率5年期以下(含5年)上調(diào)0.17個百分點至3.50%，5年期以上上調(diào)0.18個百分點至4.05%。

2010年11月3日，二套房公積金個人住房貸款頭付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于同期頭套住房公積金個人住房貸款利率的1.1倍。

(作者：翟烜 高晨)