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住房擔(dān)保欲“破冰” 可望撬動消費和投資1.3萬億
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 603 次
"對于未來收入預(yù)期較高,但現(xiàn)實支付能力較差的置業(yè)群體,比如走上工作崗位不久的大學(xué)生,他們通過住房擔(dān)保可以降低頭付比例,獲得利率優(yōu)惠,使這一群體實現(xiàn)提前購房。此舉對于穩(wěn)定住房市場及拉動內(nèi)需都有好處。"3月16日,社科院金融研究所房地產(chǎn)研究副主任尹中立對中國證券報記者如是說。
根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部課題《完善住房擔(dān)保體系,確保住房市場健康穩(wěn)定發(fā)展》的建議,未來政府可借助住房置業(yè)擔(dān)保這一市場化手段,針對那些既不符合廉租房保障范圍、又難以支付商品住宅價格的"夾心層",降低其購房時的頭付標(biāo)準(zhǔn)和購房利率優(yōu)惠,由此可撬動住房消費與投資13000億元。
十年發(fā)展瓶頸
與公積金配套推出,住房擔(dān)保誕生于十年前。但是,業(yè)內(nèi)人士形容這一制度"既沒有找到市場的定位,也沒有找到政策的定位"。規(guī)模和資金機(jī)制成為住房置業(yè)擔(dān)保制度發(fā)展的制約,政策優(yōu)惠的缺失則將其推向可有可無的尷尬境地。
而作為住房保障的重要配套之一,目前我國雖在部分城市成立了政府背景的住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu),但性質(zhì)和作用尚不明確,市場定位尷尬。
地產(chǎn)金融 人士指出,業(yè)務(wù)量是購房擔(dān)保業(yè)發(fā)展的瓶頸。十年來,除了少數(shù)城市如北京、上海、天津的住房擔(dān)保機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)量很大,經(jīng)營狀況比較好之外,全國大多數(shù)住房擔(dān)保機(jī)構(gòu)的生存狀況都不好。"有的是本地的住房公積金機(jī)構(gòu)不太愿意跟他們做這種業(yè)務(wù)。還有一些城市,公積金業(yè)務(wù)的量就非常小,使得住房擔(dān)保業(yè)務(wù)難以為繼。"
尹中立介紹,按照《公積金管理條例》的規(guī)定,公積金管理是事業(yè)單位編制,如果要把公積金看作一個"基金",公積金管理就是基金"托管人",需要找一個"管理人",住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)就充當(dāng)著公積金管理人的角色,但有關(guān)住房置業(yè)擔(dān)保的政策法規(guī)對此并沒有明確強(qiáng)調(diào)。
同時,作為擔(dān)保機(jī)構(gòu),住房擔(dān)保機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保的能力直接與其自有資本金相掛鉤,但由于該行業(yè)的定位存在問題,當(dāng)初的出資基本是一次性的,同時由于沒有得到政府的重視和政策優(yōu)惠,很難吸引社會資本進(jìn)入,也就沒有形成可持續(xù)的資本補(bǔ)償機(jī)制,結(jié)果形成了"資本金嚴(yán)重不足、抗風(fēng)險能力低下"的不良形象。
"缺乏有效的風(fēng)險分散機(jī)制。"尹中立表示,由于現(xiàn)有住房置業(yè)擔(dān)保公司主要是以地域界限劃分經(jīng)營范圍的行業(yè)格局,每家住房置業(yè)擔(dān)保公司只是在注冊地開展業(yè)務(wù),容易受到區(qū)域性房地產(chǎn)金融市場波動影響,市場風(fēng)險過于集中。
業(yè)內(nèi)人士指出,自《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》以來,全國各地已經(jīng)成立置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)累計達(dá)70多家,大部分屬于中小規(guī)模,其中1000萬-5000萬之間的公司占比約為80.77%。按照現(xiàn)行的擔(dān)保余額不得高于注冊資本金30倍的限制,目前業(yè)內(nèi)的天津市津房置業(yè)擔(dān)保股份有限公司只能為大約195億元的貸款提供貸款,而達(dá)到這個規(guī)模的全國僅天津、上海兩家。
發(fā)展契機(jī)到來
從去年開始,我國房地產(chǎn)市場就面臨巨大的存貨壓力,與此同時,保障性住房躍進(jìn)式投資,在未來三年,將產(chǎn)生990萬套的住房供應(yīng)。面對龐大的存量和增量,如何讓更多的人群具備購購能力,釋放住房消費,不僅關(guān)乎國民經(jīng)濟(jì)筑底回升,也關(guān)乎住房民生和社會福利。
"住房擔(dān)保業(yè)被政府關(guān)注往往是在市場不景氣的時候,時下正逢金融危機(jī),也正是房地產(chǎn)市場金融體系完善的重要契機(jī)。"尹中立表示,"無論歐美發(fā)達(dá)國家,還是發(fā)展中國家,都有專門的政策性住房金融機(jī)構(gòu),支持中低收入家庭購購自住住房。"
近年來,貸款機(jī)構(gòu)根據(jù)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的政策要求,對貸款比例進(jìn)行適當(dāng)調(diào)節(jié),制定了較為嚴(yán)格的貸款審查標(biāo)準(zhǔn)和操作規(guī)程,這些措施較為有效地防范了風(fēng)險,但客觀上提高了中低收入家庭獲得貸款的門檻,造成了對中低收入居民貸款供應(yīng)不足。
"以前,房貸在銀行是優(yōu)質(zhì)貸款。隨著保障房建設(shè)的鋪開,很多中低收入的人需要解決住房問題。廉租房能解決的畢竟只是很少一部分人,還有相當(dāng)一部分人需要購購經(jīng)濟(jì)適用房和限價房。這一部分中低收入群體在申請住房貸款時對住房擔(dān)保的需求將會有所增加。"財經(jīng)大學(xué)郭田勇教授表示。
有專家指出,就目前而言,住房擔(dān)保制度破題,改革公積金投向是一個突破口。2008年全國住房公積金繳納規(guī)模達(dá)到了2.02萬億元,閑置公積金高達(dá)6000億元。"現(xiàn)在申請公積金貸款需交納一定比例的擔(dān)保費用,但商貸利率打七折后,公積金貸款和按揭貸款的利差已經(jīng)非常接近,只有0.24%。我們也想要給購房者更多的優(yōu)惠。"一家住房擔(dān)保公司負(fù)責(zé)人表示。
撬動金融杠桿
根據(jù)研究者的建議,住房擔(dān)保制度將主要針對中低收入群體設(shè)計,而所謂的夾心層的住房問題,也將納入住房擔(dān)保的范圍。未來,住房擔(dān)保還可以衍生出相關(guān)金融工具和產(chǎn)品。
"通過扶持住房置業(yè)擔(dān)保行業(yè)的發(fā)展來刺激房地產(chǎn)市場的方式,不僅可以提高市場的效率,而且維護(hù)了市場的公平。"尹中立表示,在經(jīng)濟(jì)不景氣時期住房置業(yè)擔(dān)保業(yè)的撬動作用應(yīng)得到放大。
建設(shè)部一位內(nèi)部人士也表示,政府在通過擔(dān)保對中低收入家庭提供支持,既有利于在住房抵押貸款領(lǐng)域有效發(fā)揮市場機(jī)制的基礎(chǔ)性調(diào)節(jié)作用,又能發(fā)揮政府調(diào)節(jié)對市場失靈的彌補(bǔ)作用。而且,政府實現(xiàn)上述政策目標(biāo)的成本非常低。
基于這樣的背景,關(guān)于住房擔(dān)保制度的課題明確提出"應(yīng)該將住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)確定為政策性住房金融機(jī)構(gòu)",并與住房公積金一起成為中國政策性住房金融體系的主要組成部分。
如果能夠?qū)崿F(xiàn)向政策性住房擔(dān)保轉(zhuǎn)變,住房擔(dān)保機(jī)構(gòu)可以提供擔(dān)保的方式,用更低的頭付、固定且優(yōu)惠的利率,幫助暫時不符合貸款條件,但有穩(wěn)定職業(yè)和收入來源的購房者實現(xiàn)貸款購房。北京市住房貸款擔(dān)保汪為民表示,"而擔(dān)保機(jī)構(gòu)也會利用自身專業(yè)水平,協(xié)助評估審查貸款客戶資質(zhì)及風(fēng)險。"
課題建議,財政頭先拿出100億元成立住房置業(yè)再擔(dān)保公司,以增加住房置業(yè)擔(dān)保行業(yè)抗系統(tǒng)風(fēng)險的能力。同時,再通過稅收優(yōu)惠和政策扶持,吸引地方財政及社會資本補(bǔ)充100億元,加上行業(yè)現(xiàn)有約100億元的規(guī)模,將我國住房擔(dān)保行業(yè)的資本實力充實到300億元。"在房地產(chǎn)市場低迷時要發(fā)揮住房置業(yè)擔(dān)保的杠桿作用,按1:30的杠桿,300億元理論上可以拉動住房消費與投資13000億元。"
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