會議評估了1月10日《國務院辦公廳關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（即國十一條）發(fā)布以來，全國房地產(chǎn)市場的變化情況。會議認為，在“國十一條”等一系列政策的調(diào)控下，全國房地產(chǎn)市場整體上出現(xiàn)了一些積極變化。但近期部分城市房價、地價又出現(xiàn)過快上漲勢頭，加大了居民通過市場解決住房問題的難度，增加了金融風險。會議將近期房價過快上漲的原因歸結為既有流動性充裕、住房供求矛盾突出的原因，也與一些地方認識不到位、落實調(diào)控措施不力，投機性購房大量增加有關。

據(jù)此，會議對未來房地產(chǎn)調(diào)控政策措施的主基調(diào)是兩個“更為”：必須采取“更為嚴格、更為有力”的措施，堅決遏制部分城市房價過快上漲，并且提出了包括抑制不合理住房需求、增加住房有效供給、加快保障性安居工程建設以及加強市場監(jiān)管等四項具體的措施，即新“國四條”（以別于2009年12月14日國務院常務會議提出的舊“國四條”）。如果自己剖析這四條舉措，和以前的一系列調(diào)控政策比較，無論是在力度、針對性，還是具體的操作性上，不僅突出了打擊投機炒房等目標，更重要的是，針對每一項具體的政策，都提出了具體的操作和處罰意見。如果說之前的調(diào)控政策屬于全面治理的話，新的“國四條”則追求的是突出，精準打擊，通過差別化的土地、信貸和稅收政策，精準打擊投資投機行為，使得政策更具有針對性，政策的亮點和力度可謂。具體而言：

其一，應用差別化的金融和稅收政策，抑制包括投機炒房在內(nèi)的不合理的需求。比如，在信貸政策上實行堅決的去“杠桿化”，對購購頭套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款頭付款比例不得低于30%；對貸款購購套住房的家庭，貸款頭付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購購第三套及以上住房的，大幅度提高頭付款比例和利率水平。這種累進的信貸政策自1998年以來，是較為嚴格的，而且授權地方政府可以采取臨時性措施，限制各種名目的炒房和投機性購房。而在稅收政策上，雖然沒有提出具體的舉措，但政策的意圖已經(jīng)非常明顯，依然是通過差別化的稅收政策，引導個人住房消費、調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益，這方面，政策的選項可以是暴利稅，可以是房產(chǎn)稅，也可以通過特別消費稅等進行調(diào)節(jié)，相信國家稅務總局很快會有操作性的意見出臺。

其二，治理土地市場的亂象，通過差別化的土地政策，保障土地供應，避免人為地制造土地稀缺的恐慌。在土地政策上，結合4月15日國土資源部召開的今年全國住房供地情況的新聞發(fā)布會，主要措施有：一是土地供應增量大幅增加，2010年度住房用地計劃為18萬公頃，遠高于去年的76461公頃，而其中保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型商品房用地計劃供應量占住房用地計劃供應總量的77%，這里需要強調(diào)說明的是，在三類住房用地中，包含中小套型商品房用地。中小套型商品房計劃供地總量80431公頃，超過去年全國實際住房用地總量，也就是說，從增量上土地不稀缺。二是實行差別化的土地供應，要求保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%。三是提出了土地招拍掛的改進的方向，提出要探索“綜合評標”、“一次競價”、“雙向競價”等土地出讓方式。

其三，保障性住房建設規(guī)模遠遠多于政府工作報告提出的指標?！皟蓵惫ぷ鲌蟾?，政府提出今年保障性住房建設的規(guī)模是200萬套，棚戶區(qū)改造是130萬套，新的“國四條”則突出在保障房建設方面的“加快”，要在2010年完成建設保障性住房300萬套、改造各類棚戶區(qū)280萬套。

其四，在市場監(jiān)管方面，對于炒地、捂盤惜售、哄抬房價等行為提出了具體的懲罰措施。從去年的情況看，正是因為炒地、捂盤惜售和近期哄抬房價等行為，造成了恐慌性的購購，而盡管政策三令五申，但并沒有對開發(fā)企業(yè)有實質(zhì)性的處罰的舉措。新“國四條”提出要對有這些行為的開發(fā)商限制新購置土地，暫停批準上市、再融資和重大資產(chǎn)重組，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項目貸款，對囤積房源、哄抬房價等行為性質(zhì)惡劣的，依法取消房地產(chǎn)市場經(jīng)營資格，力度和操作性大大增強。

總而言之，“新國四條”無論是針對性，還是嚴厲程度，可操作性都遠好于前期諸多試探性的舉措，也抓住了目前房價高燒不退的根本癥結所在，但不得不指出，任何一項政策，成功的關鍵在于是否真正的落實。正如本次國務院常務會議指出的，之前的調(diào)控政策見效不盡如人意，與“一些地方認識不到位、落實調(diào)控措施不力”有很大的關系。中國房地產(chǎn)的調(diào)控已經(jīng)到了一個非常關鍵的時刻，房價的瘋狂和累計的泡沫已經(jīng)危及社會的穩(wěn)定和政權的安危，調(diào)控房價沒有任何退路，這是一場完全不能輸?shù)膽?zhàn)爭，必須破釜沉舟地去執(zhí)行，以贏民心、疏民怨。

（作者系經(jīng)濟學博士）

(作者：馬光遠)