然而，關于房產(chǎn)稅為何征、何時征、怎么征，空轉7年的物業(yè)稅怎么辦等一系列疑問并沒有隨之終止。須知，這個關系到每個家庭、每個人的樓市緊箍咒，并不是可以輕易套上的。

- 怎么征：N個版本在流傳

房產(chǎn)稅并不是一種新的稅種，我國早在1986年10月1日起就正式施行的《房產(chǎn)稅暫行條例》中明確規(guī)定，房產(chǎn)稅只針對經(jīng)營性用房征稅，個人擁有的、非營業(yè)用的房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅。有專家指出，將房產(chǎn)稅說成是開征是不合理的，準確地說是房產(chǎn)稅的“擴征”。在目前房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀下，正是房產(chǎn)稅改革的好時機，基于《房產(chǎn)稅暫行條例》進行修訂，將房產(chǎn)稅覆蓋到個人非營業(yè)性房產(chǎn)，可在房價瘋漲的某些城市先行試點。目前關于房產(chǎn)稅“擴征”已傳出數(shù)個版本。

【版本一】

上海日前已經(jīng)上報給關于房產(chǎn)稅的兩套方案，一個方案是“老人老辦法”，即在新的房產(chǎn)稅沒出臺前購的房子都不征稅，而房產(chǎn)稅出臺后購的套不征、套人均70平方米以下不征，套人均70平方米以上及第三套以上的征；套方案則是新房和老房都征稅，套和套人均70平方米以下不征，但人均70平方米以上及第三套以上的，不管新房還是老房都征收。

【版本二】

除上述“新老劃斷”方案外，另有四個方案：其一，按照房屋總價的6%?；蛘?%。征收房產(chǎn)稅；其二，按照人均60平方米或者人均70平方米為界限；其三，按照區(qū)域劃分，以環(huán)線、在空間區(qū)域征收，不是這個區(qū)域的不征；其四，以三套房為界，即針對三套房以及三套以上的。

【專家分析】

- 本期嘉賓：

印堃華 上海財經(jīng)大學教授、上海市房地產(chǎn)經(jīng)濟學會副會長

尹伯成 復旦大學房地產(chǎn)研究主任

薛建雄 分析師

薛建雄：以上幾個版本都是收稅的方案，但收稅為的是解決資源調(diào)配不合理問題，上海還需要更多細節(jié)方案。目前傳出的版本存在著一定漏洞，如果單純按人頭和面積，會存在只購市豪宅的現(xiàn)象，所以還需要考慮總價原則。至于從新房算起，還是一二手房全算，可以視市場狀況而定。

尹伯成：無論較終選擇哪個版本，較主要的還是應該集中對投機炒房客狠狠打擊，課以重稅。針對多套房者，無論是存量還是增量都應該征收，套數(shù)越多，稅賦越多；對于自住的普通百姓，哪怕是住得再好，也不該額外征收。見習記者 陳偲

　- 征什么：物業(yè)稅悄然“變身”

今年初，物業(yè)稅悄然“退居二線”。風頭正勁的房產(chǎn)稅取代“空轉”七年的物業(yè)稅，成為中國房地產(chǎn)市場的焦點。

兩者有區(qū)別嗎？“在一定程度上，所謂房產(chǎn)稅就是物業(yè)稅。實質(zhì)上它們都是從房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收的稅收，作用意義相同?！币蓪Α秶H金融報》記者如是表示。不過，在薛建雄看來，兩者還是有所不同，“物業(yè)稅跟土地產(chǎn)權掛鉤，類似于住房者向土地所有者——國家交土地的租金。房產(chǎn)稅則是針對社會上濫用房地產(chǎn)資源、并抑制市場上投資購房需求的稅種，類似資源稅概念?！?p>國務院發(fā)展研究研究員倪紅日對媒體表示，2004年在做“房地產(chǎn)稅改革”的課題時，就曾指出“物業(yè)稅”的提法不太合適，因為國際上將房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅普遍稱作房產(chǎn)稅或財產(chǎn)稅，即使在香港也不叫物業(yè)稅，而是“差餉”?！岸抑袊呀?jīng)有房產(chǎn)稅了，出于簡化稅種的考慮，沒有必要新開一個稅種?！蹦呒t日所說的已有稅種是1986年國務院出臺的《房產(chǎn)稅暫行條例》，征收范圍是城鎮(zhèn)經(jīng)營性房產(chǎn)。

相關專家指出，房產(chǎn)稅也好，物業(yè)稅也罷，都需要在立法過程中有明確和明晰的解釋，并從源頭上對自住房和經(jīng)營性房屋進行區(qū)分，否則可能導致重復征稅，同時，在可能的征稅過程中，盡量甄別有效的征稅對象。物業(yè)稅是大方向，但在時間、程序上短期內(nèi)都很難實現(xiàn)，房產(chǎn)稅可以作為短期替代方案，此時開征房產(chǎn)稅，較為適宜。

此外，市場還有質(zhì)疑指出：征收房產(chǎn)稅之后，會不會繼續(xù)征收物業(yè)稅，或是兩個稅種并行征收。分開征收或兩稅并行都是可操作的，兩稅并行在操作上可以變?yōu)槔鄱ǘ惙N，類似現(xiàn)在居民工資中的所得稅?！爱斎?，這需要相關部門從時間點、市場影響等多方面進行斟酌，一旦出現(xiàn)問題再協(xié)調(diào)也并不難?！保ㄒ娏曈浾?黃燁）

- 為何征：房價雖降根難治

尹伯成：房產(chǎn)稅對調(diào)控房價有很大作用。一旦開征房產(chǎn)稅，意味著增加購購后的持有成本，空置的房產(chǎn)將會面臨被拋售的境地，較終將投機性炒房者趕出市場，這勢必將造成短期內(nèi)房源增加，供求關系相應變化，短期內(nèi)可以實現(xiàn)抑制房價漲幅過快。

薛建雄：房產(chǎn)稅較主要的作用是合理調(diào)節(jié)資源，調(diào)節(jié)在房地產(chǎn)運行中出現(xiàn)的投資過度導致房價上漲過快的非理性問題，意在讓房價回歸理性。由于前期房地產(chǎn)被長期投資者過度投資，導致房價上漲過快。房價將會在房產(chǎn)稅出臺之后，被調(diào)整下來，同時，過度投資房產(chǎn)的資金中，大部分資金會朝其他經(jīng)濟領域轉移，拋出的大量房源可以滿足真實的市場需求。但是由于中國經(jīng)濟長期高增長，房屋投資價值會一直上漲，因此房價長期上漲的趨勢是不會改變的。

印堃華：治標不治本。從長遠來看，逐步推進房產(chǎn)稅改革的確有利于我國房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。不過，如果把它作為房價的“退燒藥”，可能不一定管用。無論是照房屋總價征收0.6%，還是0.8%，只要房價的上漲速度能夠抵消稅率，不會有多少投資客去拋售房屋，對調(diào)節(jié)房價根本起不到作用。

房價過快上漲由多重因素造成，單靠征稅無法有效解決。此外，還要解決流動性過剩、投資渠道狹窄等問題，推進保障房建設，從而解決高房價問題。見習記者 陳偲

- 何時征：開征還未到時機

尹伯成：客觀來說，征收房產(chǎn)稅確實是一件非常復雜的事情。比如，征收范圍到底是針對增量房、存量房，還是一并征收，按照怎樣的人均面積來征收，如何界定相關標準，這都需要相關部門統(tǒng)籌考慮。所以，房產(chǎn)稅暫時不會很快出臺。

但早晚會開征，時間點可能是地方政府將土地賣得差不多，即其不能再全部維系土地財政政策的時候。因為此時，地方政府需要靠房產(chǎn)稅來實現(xiàn)一定程度的財政收入。

薛建雄：從市場行情看，“新國十條”已經(jīng)對市場產(chǎn)生了很大的影響，成交出現(xiàn)了大幅度下滑。這是相關部門不得不觀察的一項內(nèi)容，也將成為其作出暫緩征收房產(chǎn)稅決定的重要因素。

今年出臺也有可能。一旦今年9月和10月樓市再次出現(xiàn)回暖或報復性反彈，國家相關部門就可能作出開征決定。模式可能是先行先試，即在樓市過火的大城市如上海、北京等地開始征收，如果效果得當、市場運行平穩(wěn)，再結合整體的經(jīng)濟運行狀態(tài)，有可能推進到全國范圍，但這個過程也是逐步的，并不是一次性的?？偟膩碚f，假如開征房產(chǎn)稅，也將是相對比較溫和的幅度，且速度不會太快。

印堃華：現(xiàn)在作出開征房產(chǎn)稅的決定實在是太早了，并不妥當。頭先，我國房價中的稅收負擔很重，現(xiàn)在需要做的恰恰是減輕相關的稅收，而不是增加賦稅。其次，此舉對我國城市化進程不利，并阻礙我國中產(chǎn)人數(shù)的壯大。再次，對先前得到兩三套以上的動遷戶也不公平。較后，一旦征收房產(chǎn)稅，將造成二手房價格的上漲，進而抑制房地產(chǎn)市場中剛性需求的力量。

征收房產(chǎn)稅恰當?shù)臅r間點是當城市化進程進一步加速，即達到70%左右，中產(chǎn)基本形成，且市場上住房也真正多起來的時候。如果開征，還需要程序上的公平公正，并依照相關的法律來切實進行。見習記者 黃燁

- 怎么辦：購方猶豫賣方愁

說起房產(chǎn)稅，消費者是又愛又恨。在上海某銀行工作的王先生對《國際金融報》記者說，政府應該盡快出臺房產(chǎn)稅，增加持有環(huán)節(jié)的成本，使他們不得不放出手中的多套房，從而使房價得到平抑。

不過，王先生也有所擔憂，“在需求旺盛和房價上漲預期明確的情況下，增加的成本將可能轉嫁給購房者，較終可能進一步推高房價，加重消費者賦稅?！边@并非多慮。滬上呈頂房產(chǎn)中介公司的業(yè)務員李先生就對《國際金融報》記者解釋，拿之前二手房營業(yè)稅免征時限從2年恢復至5年時來說，賣家普遍都將“成交價”調(diào)整為“到手價”，實際上是將增加的營業(yè)稅轉嫁給購家?！翱峙路慨a(chǎn)稅也將步此后塵?！?p>對于本就被“新國十條”重重打擊的房產(chǎn)中介來說，房產(chǎn)稅無疑讓他們“雪上加霜”。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，持續(xù)零成交，讓一些相對較小的房產(chǎn)中介公司被迫關門或裁員。這與2009年3月和4月新的中介公司大量冒頭形成鮮明對比。一位中介人員坦言，日子越來越難過了?！百u主堅持不降價，購主持幣觀望，局面僵持了好幾個星期?！?p>不過，房產(chǎn)稅傳聞并未影響房產(chǎn)企業(yè)堅挺價格的信心。盡管上海和北京等地一些新開樓盤出現(xiàn)了打折降價的情況，但在尹伯成看來，所謂的降價幅度并不大，遠未達到市場和消費者所期望的預期。見習記者 陳偲 黃燁

房價過快上漲由多重因素造成，單靠征稅無法有效解決。此外，還要解決流動性過剩、投資渠道狹窄等問題，推進保障房建設，從而解決高房價問題。見習記者 陳偲

- 何時征：開征還未到時機

尹伯成：客觀來說，征收房產(chǎn)稅確實是一件非常復雜的事情。比如，征收范圍到底是針對增量房、存量房，還是一并征收，按照怎樣的人均面積來征收，如何界定相關標準，這都需要相關部門統(tǒng)籌考慮。所以，房產(chǎn)稅暫時不會很快出臺。

但早晚會開征，時間點可能是地方政府將土地賣得差不多，即其不能再全部維系土地財政政策的時候。因為此時，地方政府需要靠房產(chǎn)稅來實現(xiàn)一定程度的財政收入。

薛建雄：從市場行情看，“新國十條”已經(jīng)對市場產(chǎn)生了很大的影響，成交出現(xiàn)了大幅度下滑。這是相關部門不得不觀察的一項內(nèi)容，也將成為其作出暫緩征收房產(chǎn)稅決定的重要因素。

今年出臺也有可能。一旦今年9月和10月樓市再次出現(xiàn)回暖或報復性反彈，國家相關部門就可能作出開征決定。模式可能是先行先試，即在樓市過火的大城市如上海、北京等地開始征收，如果效果得當、市場運行平穩(wěn)，再結合整體的經(jīng)濟運行

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