隨著廣州近日出臺(tái)細(xì)則規(guī)定“戶籍家庭和常住家庭只能新購(gòu)一套商品住宅”，京、滬、深、穗四個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)一線城市均已祭出“限購(gòu)令”，與其他“組合拳”形成合力，使近期樓市迅速降溫。

業(yè)內(nèi)人士指出，樓市調(diào)控是長(zhǎng)期“角力”。限購(gòu)是短期措施，多管齊下對(duì)投機(jī)炒房行為進(jìn)行抑制，應(yīng)成為調(diào)控常態(tài)。此外，更重要的是解決供需矛盾，加快土地供應(yīng)和住宅建設(shè)，滿足基本居住需求。

“限購(gòu)令”席卷一線樓市

廣州市房管局等４部門(mén)１５日出臺(tái)《關(guān)于貫徹住建部等部委宏觀調(diào)控政策促進(jìn)廣州市房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展的意見(jiàn)》，規(guī)定戶籍家庭和常住非戶籍家庭（家庭成員包括夫妻雙方和子女，常住就是提供在廣州一年以上的納稅證明和社保證明）只能購(gòu)購(gòu)一套商品住宅；非常住的外地家庭不得購(gòu)購(gòu)商品住房。廣州甚至還對(duì)購(gòu)房者年齡作出限定：未滿１８歲的人士不能單獨(dú)購(gòu)購(gòu)商品住房。

此前，北京、深圳、上海三個(gè)一線城市的“限購(gòu)令”也已應(yīng)聲而出，少則一套、多則兩套，對(duì)投資投機(jī)性需求直接說(shuō)“不”，并為真正需要購(gòu)房自住的剛性需求留下了必要的通道。

一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“限購(gòu)令”的出臺(tái)實(shí)施可謂恰逢其時(shí)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，９月份，全國(guó)７０個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲９．１％，環(huán)比上漲０．５％。尤其是幾個(gè)一線城市，投資投機(jī)性需求在傳統(tǒng)的“金九銀十”季節(jié)蠢蠢欲動(dòng)，而存量住房的去化周期已降低至６個(gè)月甚至以下，不少樓盤(pán)見(jiàn)機(jī)便“坐地售價(jià)”，樓市調(diào)控面臨嚴(yán)峻形勢(shì)。

　“如果不采取有效措施，真不知道國(guó)慶期間的市場(chǎng)會(huì)火爆成什么樣、房?jī)r(jià)會(huì)漲成什么樣。”中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟說(shuō)，“此時(shí)，行政干預(yù)是市場(chǎng)機(jī)制有效的補(bǔ)充，十分必要。”

目前，除四個(gè)一線城市外，房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的多個(gè)城市也均實(shí)施了“限購(gòu)令”，各城市還從信貸、稅收等多方面打出調(diào)控“組合拳”。

樓市短期降溫　長(zhǎng)期仍陷博弈

“限購(gòu)令”等一系列措施起到了立竿見(jiàn)影的效果。

上海中原地產(chǎn)對(duì)門(mén)店的抽樣調(diào)查顯示，相關(guān)細(xì)則出臺(tái)后，二手房成交量在“十一”假期基礎(chǔ)上再度下滑約２０％，“不少門(mén)店又恢復(fù)到四月政策出臺(tái)之初門(mén)可羅雀的蕭條狀況”。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)信息顯示，１０月上旬北京二手房總成交量為１９４８套，比９月上旬下調(diào)了６３．４％。

中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，１０月頭周監(jiān)測(cè)的３５個(gè)城市中，有２８?jìng)€(gè)城市的新建商品住宅成交面積環(huán)比下跌，的跌幅達(dá)到７５％。不少城市還出現(xiàn)了簽約購(gòu)房者退房的情況。

價(jià)格目前尚沒(méi)有出現(xiàn)下跌的情形，但博弈的天平似乎正在傾斜，價(jià)格調(diào)整的預(yù)期也在強(qiáng)化。中原地產(chǎn)的業(yè)務(wù)員告訴記者：“雖然降價(jià)潮還沒(méi)有出現(xiàn)，但房東‘跳價(jià)’的情況明顯減少，一些購(gòu)房者則開(kāi)始砍價(jià)?！?p>知名國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾近期預(yù)測(cè)，鑒于很多開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)和流動(dòng)性狀況處于合理水平，故維持對(duì)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定的短期展望；但“未來(lái)１２個(gè)月內(nèi)，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可能面臨主要城市房?jī)r(jià)再下降多達(dá)１０％的局面”。

供應(yīng)亟待增加　提防房?jī)r(jià)反彈

限購(gòu)的“應(yīng)急性”顯而易見(jiàn)，一些業(yè)內(nèi)人士對(duì)其“短期性”有充分認(rèn)識(shí)。比如，華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)認(rèn)為：“限購(gòu)政策可以解決市場(chǎng)短期的供求關(guān)系問(wèn)題，但不能解決長(zhǎng)期的需求滿足問(wèn)題。”

“應(yīng)以‘限購(gòu)’為契機(jī)，進(jìn)一步研究落實(shí)持續(xù)調(diào)控的具體手段。比如，通過(guò)信貸、稅收等手段對(duì)投資性需求進(jìn)行持續(xù)控制，對(duì)投機(jī)炒房進(jìn)行持續(xù)抑制等?！奔稳A（中國(guó)）投資有限公司助理總經(jīng)理谷文勝說(shuō)。

“樓市調(diào)控更需要解決土地和住宅有效供應(yīng)不足的問(wèn)題?！标愱商嵝?，一旦“限購(gòu)”終止、壓抑的需求得到釋放，而后續(xù)的供應(yīng)無(wú)法滿足，則房?jī)r(jià)又會(huì)面臨上漲壓力。

但增加供應(yīng)、穩(wěn)定預(yù)期的形勢(shì)依然嚴(yán)峻。以土地為例，中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，截至９月底，一線城市中僅上海和廣州的供應(yīng)量超過(guò)去年同期。１０個(gè)城市中，一半城市的供應(yīng)量尚不及去年同期水平，其中深圳、杭州等地供應(yīng)量同比減少更是超過(guò)２０％。要完成全年供地任務(wù)，形勢(shì)不容樂(lè)觀。

易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部楊紅旭說(shuō)：“各地必須加快供地速度，尤其是房?jī)r(jià)較高、供應(yīng)緊張的一線城市和部分二線城市，從而抑制房?jī)r(jià)、地價(jià)上漲?！?p>陳晟說(shuō)：“調(diào)控較關(guān)鍵的任務(wù)是：拉住高價(jià)房的韁繩，同時(shí)加快普通商品房、保障房的推出，逐步實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。”

(作者：葉鋒)