國(guó)家統(tǒng)計(jì)局昨日(11月10日)發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年10月，全國(guó)商品房銷售面積9278萬(wàn)平方米，環(huán)比下降11.2%，而同期，商品房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.2%。這是今年第三次出現(xiàn)“價(jià)漲量跌”的局面了。

“價(jià)漲量跌”通常被認(rèn)為是市場(chǎng)調(diào)整的信號(hào)。上一次出現(xiàn)這種局面，還是在“國(guó)十條”出臺(tái)之后的5月。那以后，樓市進(jìn)入持續(xù)3個(gè)月的盤(pán)整期，房?jī)r(jià)也一度下跌。

分析認(rèn)為，“新五條”之后出現(xiàn)價(jià)漲量跌局面，或意味著新一輪調(diào)整的到來(lái)。但由于企業(yè)的資金面仍然寬松，短期內(nèi)降價(jià)的動(dòng)力不足。

第三次價(jià)漲量跌

按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年10月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲8.6%，漲幅繼續(xù)收窄；環(huán)比上漲0.2%，漲勢(shì)已保持兩個(gè)月。

在“二輪調(diào)控”的作用下，成交量的降幅十分明顯。10月份，全國(guó)商品房銷售面積9278萬(wàn)平方米，比9月份減少1167萬(wàn)平方米，降幅達(dá)11.2%；銷售額5076億元，環(huán)比下降7.7%。

這是今年市場(chǎng)第三次出現(xiàn)“價(jià)漲量跌”的局面，此前兩次分別出現(xiàn)在4月和5月，恰逢“國(guó)十條”引發(fā)的“頭輪調(diào)控”之時(shí)。其中，5月房?jī)r(jià)的環(huán)比漲幅也是0.2%，但成交面積下降了15%之多。

“價(jià)漲量跌”是否意味著市場(chǎng)調(diào)整將至？中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，在價(jià)格出現(xiàn)變動(dòng)之前，成交量通常先作出調(diào)整。他認(rèn)為，促成本輪市場(chǎng)調(diào)整的直接因素就是“二輪調(diào)控”。

9月29日，多部委出臺(tái)進(jìn)一步調(diào)控市場(chǎng)的“新五條”，內(nèi)容包括頭套房較低頭付比例調(diào)至30%，暫停發(fā)放三套房貸款等，政策力度在“國(guó)十條”的基礎(chǔ)上繼續(xù)加碼。此后，加息(專題 )、暫停購(gòu)房利率優(yōu)惠等政策陸續(xù)出臺(tái)，被稱為“二輪調(diào)控”。

陳晟認(rèn)為，受此影響，未來(lái)幾個(gè)月，市場(chǎng)可能重復(fù)今年5~8月份的走勢(shì)。歷史數(shù)據(jù)顯示，在5月份房?jī)r(jià)上漲0.2%之后，市場(chǎng)就進(jìn)入3個(gè)月的盤(pán)整期，6~8月份間，房?jī)r(jià)累計(jì)僅下降0.1%，此后又掉頭上行。

短期降價(jià)動(dòng)力不足

事實(shí)上，即使經(jīng)過(guò)更嚴(yán)厲的“二輪調(diào)控”，短期內(nèi)房?jī)r(jià)下降的動(dòng)力仍然不足。多數(shù)受訪者向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出，受銷售火爆的影響，企業(yè)的資金流仍處于寬松期。

數(shù)據(jù)顯示，今年前10個(gè)月，全國(guó)商品房銷售面積7.24億平方米，同比增長(zhǎng)9.1%；銷售額3.70萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)17.3%。陳晟指出，如果未來(lái)兩個(gè)月仍保持去年同期的成交量，今年的銷售狀況就將超過(guò)去年的歷史峰值。

公告顯示，截至今年第三季度末，萬(wàn)科、恒大、SOHO中國(guó)(新聞)[6.53 -2.83%]等多家大型房企均已完成全年銷售任務(wù)，銷售額有望再創(chuàng)歷史新高?！半m然經(jīng)過(guò)兩輪調(diào)控的‘洗禮’，但對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，今年仍是不錯(cuò)的年份。”陳晟說(shuō)。

來(lái)自北京中原地產(chǎn)的分析認(rèn)為，企業(yè)的資金狀況尚未到較吃緊的時(shí)刻，加上通脹等因素的影響，短期內(nèi)房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)大幅下跌。在對(duì)需求的強(qiáng)烈抑制下，成交量會(huì)繼續(xù)下滑。

值得注意的是，今年前10個(gè)月，房企本年資金來(lái)源56923億元，同比增長(zhǎng)32.0%，增幅自今年1~2月觸頂之后，已連續(xù)第8個(gè)月回落。資金趨緊已是長(zhǎng)期趨勢(shì)。

上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，預(yù)計(jì)今年第四季度和明年一季度將出現(xiàn)一定程度的資金緊張局面，在此期間，房?jī)r(jià)將以盤(pán)整或小幅下跌為主基調(diào)。

流動(dòng)性或繼續(xù)收緊

在以“加大供應(yīng)”為政策著力點(diǎn)的調(diào)控下，政策效果有可能在明年得到體現(xiàn)。

數(shù)據(jù)顯示，今年1~10月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資38070億元，同比增長(zhǎng)36.5%，其中，商品住宅投資26683億元，增長(zhǎng)33.8%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為70.1%。同期，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積、房屋新開(kāi)工面積、房屋竣工面積均比去年同期有大幅增長(zhǎng)。其中，房屋新開(kāi)工面積為13.18億平方米，同比漲幅達(dá)61.9%。陳晟表示，從今年第四季度開(kāi)始，市場(chǎng)供應(yīng)將逐漸增加，截至明年下半年，供應(yīng)量將達(dá)到較高水平。楊紅旭也認(rèn)為，未來(lái)半年間，市場(chǎng)供大于求的程度將加重。

土地市場(chǎng)的變動(dòng)也頗能反映這一趨勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，今年1~10月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積3.28億平方米，同比增長(zhǎng)36.2%；土地購(gòu)置費(fèi)8006億元，同比增長(zhǎng)79.2%。供需平衡被認(rèn)為是未來(lái)市場(chǎng)趨穩(wěn)的重要因素。

在這一趨勢(shì)下，出臺(tái)更嚴(yán)厲政策的可能性也越來(lái)越小。針對(duì)近期風(fēng)傳的“限價(jià)令”，陳晟向記者表示，在供應(yīng)量持續(xù)加大的基礎(chǔ)上，不太可能通過(guò)行政手段直接干預(yù)價(jià)格。

(作者：張敏)