以收緊土地閘門為主的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控正式拉開序幕，但如果不改變“土地財(cái)政”的地方政府財(cái)政收入模式，不能建立一個(gè)能保障地方政府財(cái)政收入的可持續(xù)增長機(jī)制，房地產(chǎn)調(diào)控仍將可能再次“無功而返”。

　　如何遏制瘋狂的高房價(jià)，如今的政策取向終于明朗了。在調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅優(yōu)惠政策不久，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議又提出了“國四條”，日前財(cái)政部、國土資源部等5部委聯(lián)合發(fā)布了《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，這一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)，表明遏制房價(jià)過快上漲勢(shì)頭，將成為2010年調(diào)控房地產(chǎn)市場的基本政策目標(biāo)之一，也預(yù)示了新一輪房地產(chǎn)調(diào)控正式拉開序幕。

　　從房地產(chǎn)調(diào)控的出招分析，正所謂“打蛇要打七寸”，因?yàn)橥恋貎r(jià)格的快速上漲是導(dǎo)致當(dāng)下房價(jià)上漲的基本影響因素之一，所以國家試圖通過收緊“土地閘門”來遏制房價(jià)過快上漲。這就有了財(cái)政部、國土資源部等5部委聯(lián)合發(fā)布的通知。其中，要求地方政府必須將土地出讓收支全額納入地方基金預(yù)算管理，開發(fā)商拿地分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過一年，頭次繳款比例不得低于全部出讓款的50%。

　　現(xiàn)在的問題是收緊“土地閘門”能否起到遏制房價(jià)過快上漲的預(yù)期效果呢？之所以會(huì)有些擔(dān)憂，是因?yàn)橛星败囍b，“上有政策，下有對(duì)策”的應(yīng)對(duì)之風(fēng)，常常會(huì)使房地產(chǎn)調(diào)控“無功而返”，較后導(dǎo)致房地產(chǎn)調(diào)控變成了“空調(diào)”。

　　在筆者看來，之所以會(huì)出現(xiàn)上述情況，根本原因在于迄今我們?nèi)匀粺o法擺脫過度依賴“土地財(cái)政”的地方政府財(cái)政收入模式。只要“土地財(cái)政”依然是地方政府的主要財(cái)政收入來源，那么以收緊“土地閘門”為核心的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策威力將可能會(huì)被地方政府一一消解。

　　這是因?yàn)?，為了GDP考核目標(biāo)，或?yàn)榱寺鋵?shí)此次政府刺激經(jīng)濟(jì)的配套資金，地方政府急需獲得大量資金。那么，錢從哪里來呢？利用手中掌握的土地供給壟斷資源為其提供資金供給，便成了地方政府較便捷的生財(cái)之道，故土地出讓收益是地方政府財(cái)政收入的較重要來源。另外，鑒于高房價(jià)會(huì)推高土地價(jià)格，地方政府當(dāng)然希望高房價(jià)來“抬高”土地拍賣價(jià)格以獲得更多的土地出讓金。從這個(gè)角度分析，高房價(jià)是信奉“土地財(cái)政”的必然結(jié)果，地方政府也是高房價(jià)的主要受益者之一。確實(shí)如此，今年以來上海和北京的土地出讓金收入分別超過800億元和700億元，所占地方財(cái)政收入比重估計(jì)將達(dá)到30%-45%。

　　如此看來，“土地財(cái)政”對(duì)地方政府而言太重要了，地方政府怎肯輕易放棄巨大的土地出讓收益？特別是在當(dāng)今經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇尚未牢固的背景下，去年年末以來，地方政府的財(cái)政收入銳減，不僅導(dǎo)致地方財(cái)政不斷惡化，而且還導(dǎo)致其已無力落實(shí)經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃的資金配套。此時(shí)，地方政府更需要靠“土地財(cái)政”來救贖自己。

　　其實(shí)，這里暗含了政府與地方政府之間的博弈，如果“土地財(cái)政”一蹶不振，誰來貼補(bǔ)其財(cái)政收入，又有誰來保障落實(shí)經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃的地方配套資金？較后還得靠政府的“雪中炭”。這就可以解釋當(dāng)下央企為何屢屢會(huì)成為“地王”的原因了。因?yàn)?，只有靠受政府及國有銀行強(qiáng)力支持的央企炒熱土地價(jià)格，才能向地方政府源源不斷地輸土地出讓金，改善地方政府的財(cái)政收入狀況，較終促進(jìn)經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。這可能是催生本輪土地價(jià)格飛漲及高房價(jià)產(chǎn)生的重要原因之一。

　　由此可見，如果不解決好地方政府財(cái)政收入的可持續(xù)增長問題，我們是很難真正收緊“土地閘門”的，一旦地方政府又“嗷嗷待哺”了，特別是地方財(cái)政再陷困境的話，收緊的土地閘門很可能還會(huì)被不斷打開。

　　據(jù)此，筆者認(rèn)為，要使房地產(chǎn)調(diào)控真正落實(shí)到位，頭要問題是要抑制地方政府的投資沖動(dòng)，不能再靠有限的財(cái)政收入來支撐其無限的投資擴(kuò)張沖動(dòng)了。當(dāng)然，也要打通和規(guī)范地方政府的融資及再融資渠道。

　　但更重要的是，我們必須建立一個(gè)能保障地方政府財(cái)政收入的可持續(xù)增長機(jī)制，如可以通過增加類似“物業(yè)稅”、財(cái)產(chǎn)稅等其他稅收來源，使地方政府能獲得一個(gè)穩(wěn)定、持續(xù)的財(cái)政收入來源，這樣才能讓地方政府逐步放棄過度依賴“土地財(cái)政”的財(cái)政收入模式。

　　所以，要想遏制高房價(jià)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)調(diào)控的政策效應(yīng)，我們必須管住地方政府的“錢袋子”，讓類似的契稅收入而不是土地出讓收益逐漸成為地方財(cái)政的主要收入來源。否則，土地財(cái)政將大大削弱政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策效果，這已被以往的事實(shí)所反復(fù)證實(shí)。

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