近日地王頻出，地價(jià)再次被推上新高，對(duì)地王們可能更改規(guī)劃的關(guān)注度再次被提高。但近日，有業(yè)內(nèi)人士向記者曝光，稱更改規(guī)劃不僅是高價(jià)地王們圖謀的事情，更是業(yè)內(nèi)相當(dāng)普遍的現(xiàn)象。記者發(fā)現(xiàn)，僅僅今年，北京市規(guī)委網(wǎng)站上公示的涉及居住和商業(yè)用地調(diào)整規(guī)劃的公告就有9起，其中，有地塊提高了兩倍容積率，有地塊增高一倍。該人士表示，政府一再表示要嚴(yán)查囤地等違規(guī)現(xiàn)象，但如果任由更改土地規(guī)劃的事情成為普遍現(xiàn)象，規(guī)范市場(chǎng)、控制房?jī)r(jià)將很難實(shí)現(xiàn)。

調(diào)查 調(diào)整申請(qǐng)頻繁出現(xiàn)

去年12月30日，廣渠路15號(hào)地申請(qǐng)更改規(guī)劃的事情經(jīng)媒體曝光后，地王更改規(guī)劃指標(biāo)的潛規(guī)則進(jìn)入公眾視野，并遭到了強(qiáng)烈譴責(zé)。較終，廣渠路15號(hào)地的申請(qǐng)因反對(duì)意見(jiàn)者眾多未通過(guò)公示。

記者從北京市規(guī)委網(wǎng)站上發(fā)現(xiàn)，今年以來(lái)調(diào)整規(guī)劃指標(biāo)的公示的確非常頻繁。

記者統(tǒng)計(jì)了今年以來(lái)的調(diào)整規(guī)劃公示，11起公示中，涉及居住和商業(yè)用地規(guī)劃調(diào)整的就有9起，涉及更改用地性質(zhì)、增加容積率、拔高等方面。其中金寶街8號(hào)地容積率從1.2增至3.38，高度從13米增至34米；四合莊定向安置房項(xiàng)目居住用地，容積率從1.6增至2.8，建筑高度從18米增至80米；朝陽(yáng)區(qū)安立路西側(cè)居住用地?cái)M將建筑高度局部從60米調(diào)整至80米。

曝光 業(yè)內(nèi)普遍現(xiàn)象

近日，一位深知房地產(chǎn)內(nèi)情的業(yè)內(nèi)人士向記者曝光，更改規(guī)劃在業(yè)內(nèi)幾乎是人盡皆知的公開(kāi)秘密。不僅涉及高價(jià)地王們，而且即便是普通地塊，也存在更改規(guī)劃指標(biāo)的事情。

記者從北京市規(guī)委網(wǎng)站上查到，僅從2009年至今看，至少有30余個(gè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)的項(xiàng)目都做了規(guī)劃指標(biāo)更改申請(qǐng)，其中不乏曾在媒體曝光很高的昔日地王和知名地塊。

僅去年6月11日，就有兩塊昔日地王更改規(guī)劃。2007年的大興地王——北京金融街開(kāi)發(fā)拿得的黃村孫河組團(tuán)地塊的容積率1.5、控高18米，調(diào)整為容積率2.1，控高30米。2007年的門頭溝地王——由華潤(rùn)置地(武漢)發(fā)展有限公司競(jìng)得的門頭溝新城馮村地區(qū)(一期)居住項(xiàng)目用地A、B、C三地塊容積率也分別從1.0、2.0、2.5調(diào)高到1.4、2.1、2.8。

7月27日，石景山區(qū)衙門口居住、公建用地申請(qǐng)將建筑控高從60米增至80米。該地是由金融街在2008年12月獲得的。

10月20日，西北旺新村三期(南)居住項(xiàng)目擬將建筑高度調(diào)整至18.45-30米，其他規(guī)劃指標(biāo)不變。這是2008年底，北京頭鋼融創(chuàng)以20.1億元競(jìng)得的，當(dāng)時(shí)平均樓面價(jià)在7000元/平方米左右，而建筑控高僅為9-18米。

12月24日，太陽(yáng)宮新區(qū)B區(qū)，即去年陷入中石油團(tuán)購(gòu)門的太陽(yáng)星城，擬調(diào)整C、D#樓方案布局和用地形狀，地上規(guī)模和用地面積保持不變，同時(shí)增加C#地下規(guī)模1830平方米，增加D#樓地下規(guī)模1525平方米。

分析 欲增加利潤(rùn)是主因

該人士告訴記者，更改規(guī)劃主要是為了增加獲利。

以西北旺新村三期(南)居住項(xiàng)目為例，“建筑控高從9-18米調(diào)整到18.45-30米，整體拔高一倍，完全可以修改成全部為不超過(guò)4.9米的LOFT。這樣銷售總額可以比原來(lái)至少超出60%?！?

“太陽(yáng)星城增加了近3000平米的銷售面積，按照太陽(yáng)宮現(xiàn)在的價(jià)格計(jì)算，即便是地下面積，這一改變較少也帶來(lái)數(shù)千萬(wàn)的收入。”

此外，安置房項(xiàng)目的更改規(guī)劃，主要是為了增加容積率，提高小區(qū)安置效率，但是，效率提高的同時(shí)，也降低了品質(zhì)。

以豐臺(tái)四合莊定向安置房項(xiàng)目為例，從6層板樓改成80米高的高層塔樓，容積率大漲，居住品質(zhì)明顯下降。

該人士還表示，在規(guī)委網(wǎng)站上進(jìn)行公示的項(xiàng)目只是一部分，還有相當(dāng)一部分項(xiàng)目只在建筑現(xiàn)場(chǎng)等不易發(fā)現(xiàn)的地方做了公示，有時(shí)甚至利益關(guān)系人都沒(méi)看到，公示已經(jīng)完成。

甚至還有項(xiàng)目直接把生米做成熟飯，頂多繳納罰款了事。而相對(duì)獲利，罰款數(shù)額幾乎可以忽略。前些日子，北四環(huán)鳥(niǎo)巢附近某開(kāi)發(fā)項(xiàng)目就被媒體曝光了先改規(guī)劃后繳罰款的途徑。

專家 還應(yīng)區(qū)別對(duì)待

中經(jīng)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)陳云峰表示，如今房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)更改規(guī)劃的確比較普遍，但也應(yīng)區(qū)別對(duì)待，的確存在有些開(kāi)發(fā)商為了提高利潤(rùn)做的更改，但也有以前制定的規(guī)劃指標(biāo)老化，不適應(yīng)社會(huì)需要的原因。對(duì)前者，必須嚴(yán)格控制，但對(duì)后者，需要規(guī)劃部門及時(shí)跟進(jìn)社會(huì)發(fā)展。至于安置房項(xiàng)目規(guī)劃調(diào)整，更需要綜合考慮，畢竟目前對(duì)中低收入群體較需要考慮的是如何住的問(wèn)題，而不是住得好。

上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭告訴記者，要求更改規(guī)劃，其實(shí)是一個(gè)相當(dāng)常見(jiàn)的事，雖然有些是合理的，但多數(shù)都可能涉及企業(yè)為了賺取更多利潤(rùn)而與地方相關(guān)部門灰色交易的事。

合景泰富北京公司副總經(jīng)理歐堅(jiān)則表示，更改規(guī)劃的現(xiàn)象的確比較普遍，而且也的確有拍地前就有謀劃的情況，但也不能一概論之，有的規(guī)劃指標(biāo)的確跟實(shí)施時(shí)存在一定差距，因此產(chǎn)生的更改應(yīng)該可以理解。

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