上海房產(chǎn)稅方案已上報(bào) 投資炒房設(shè)門檻

　　有關(guān)上海房產(chǎn)稅的說法依然撲朔迷離。上海市住房保障和房屋管理局對(duì)外統(tǒng)一口徑是“目前沒有公布任何關(guān)于上海運(yùn)行房產(chǎn)稅的消息、計(jì)劃和時(shí)間表”。一些分析人士指出，上海開征房產(chǎn)稅還需要解決一系列障礙。

　　房產(chǎn)稅，這一既有稅種是國務(wù)院于1986年在《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》中設(shè)定的，“面向經(jīng)營性物業(yè)征收”，“個(gè)人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)”免征房產(chǎn)稅。業(yè)內(nèi)人士透露，地方稅收立法權(quán)在；上海能否試點(diǎn)，需要的批準(zhǔn)。盡管如此，上海也曾有過類似案例。比如，私車牌照拍賣制度，曾有部委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示此舉違反了道路交通安全法，但上海依然每月拍賣私車拍照。上海也有可能通過變通方式達(dá)到開征房產(chǎn)稅的目的。

　　根據(jù)廣為流傳的初步草案，家庭人均面積是衡量是否征收房產(chǎn)稅的重要依據(jù)。如果符合征稅條件，需按年支付相當(dāng)于房產(chǎn)價(jià)值8％。的房產(chǎn)稅，計(jì)稅基礎(chǔ)為評(píng)估價(jià)而非房產(chǎn)成交價(jià)。在業(yè)內(nèi)人士看來，“8％?！边@個(gè)數(shù)值比較接近房產(chǎn)稅對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開征的額度。

　　中國證券報(bào)記者從權(quán)威渠道了解到，上海征收房產(chǎn)稅方案已經(jīng)上報(bào)，但征收面積界限說法不一，或人均超過70平方米征稅，或以戶為單位，超過200平方米征稅。同時(shí)，針對(duì)投資炒房客設(shè)置門檻，無滬籍或無上海居住證，不能提供3年以上工作納稅記錄，購房也將征稅。如果以人均面積征收，容易出現(xiàn)做假現(xiàn)象，房屋持有人可以把父母、祖父母、岳父母等都算作房屋居住人，以此來逃避征稅。

　　此外，房產(chǎn)稅執(zhí)行面臨諸多困難。中國證券報(bào)記者查閱上海住房保障和房屋管理局網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，目前上海注冊(cè)房產(chǎn)估價(jià)師有1351名。根據(jù)中房信提供數(shù)據(jù)，截至2009年，上海存量房面積為4.98億平方米。評(píng)估一套住宅大約需要3個(gè)工作日，按每套100平方米計(jì)算，上海1351名評(píng)估師大約需要1萬天評(píng)估完畢，也就是28年才能完成，還不包括期間新增房屋面積。房產(chǎn)稅與車船稅都是按年征收，但汽車購購保險(xiǎn)以及年檢時(shí)必須繳納車船稅，而房產(chǎn)稅又該采取什么辦法來防止拒繳行為值得研究。

房產(chǎn)稅傳言頻襲地產(chǎn)股 賣空者可能伺機(jī)牟利

　　傳言，又是傳言！5月28日，一則關(guān)于“上海將試點(diǎn)開征住房保有稅”的消息再度將房地產(chǎn)股推入下跌通道。

　　“出臺(tái)住房保有稅本義是打壓投機(jī)需求，控制高漲房?jī)r(jià)，但沒見到房?jī)r(jià)打下去，房地產(chǎn)股倒是慘遭斬殺?！北粋餮哉垓v得暈頭轉(zhuǎn)向的投資者抱怨。

　　地產(chǎn)股大幅走低

　　4月初以來，“房產(chǎn)稅”傳言就和陸續(xù)出臺(tái)的地產(chǎn)調(diào)控政策如影隨形，地產(chǎn)板塊在等待靴子落地的過程中一路下挫。

　　財(cái)政部4月6日公布的2010年工作要點(diǎn)包括“完善房產(chǎn)稅制度”。此后，房產(chǎn)稅開始被廣泛討論。4月8日，市場(chǎng)傳出繼重慶宣布擬征特別房產(chǎn)消費(fèi)稅后，上海也將開征住房保有稅。4月18日，有媒體報(bào)道，“針對(duì)房產(chǎn)征稅的試點(diǎn)地區(qū)可能定在京、滬、深、渝四個(gè)城市?！?月19日，地產(chǎn)板塊大幅走低，萬科A、保利地產(chǎn)等多只地產(chǎn)股接近跌停。

　　進(jìn)入5月，房地產(chǎn)股股價(jià)在房產(chǎn)稅傳言中或漲或跌。5月17日，有媒體報(bào)道稱，國家發(fā)改委產(chǎn)業(yè)研究所所長(zhǎng)助理黃漢權(quán)認(rèn)為“三年之內(nèi)免談房產(chǎn)稅”，這與國家稅務(wù)總局公開表態(tài)“地方對(duì)房產(chǎn)稅征收范圍沒有解釋權(quán)”相互印證。5月18日，地產(chǎn)股板塊一躍而起，金地集團(tuán)等3只地產(chǎn)股更是封上漲停板。但國家發(fā)改委稱“三年之內(nèi)免談房產(chǎn)稅”的講話不代表國家發(fā)改委的立場(chǎng)，地產(chǎn)股再次受壓。

　　賣空者或伺機(jī)牟利

　　不時(shí)冒出的房產(chǎn)稅傳言讓地產(chǎn)股猶如驚弓之鳥。一位券商分析師表示，市場(chǎng)正處在多種利空因素夾擊的敏感期，有關(guān)房產(chǎn)稅的一點(diǎn)風(fēng)吹草動(dòng)都能制造出“一句話行情”。

　　“下午上海將宣布開收房產(chǎn)稅。新購房以0.6%收。不出意外，3點(diǎn)左右將發(fā)布?！?月25日，這一消息通過微博、msn、各網(wǎng)站迅速傳播。

　　“我的手機(jī)下午1點(diǎn)多接到了手下研究員的短信，當(dāng)時(shí)反應(yīng)就是假消息，因?yàn)榇饲斑@類傳言太多了，往往是天說要出了，天就澄清說沒有。我都‘審美疲勞’，不敏感了?！蹦橙萄芯坎坷峡偦貞?，“但沒想到，午后A股房地產(chǎn)板塊加速下跌，板塊指數(shù)盤中跌幅一度達(dá)3.47%。這傳言殺傷力太大了。”

　　傳言，信還是不信？地產(chǎn)股，抄底還是急拋？投資者已無從判斷。

　　上述券商分析師表示，“事實(shí)上，我們對(duì)房產(chǎn)稅短期出臺(tái)并沒有抱太大預(yù)期，但一直傳言不斷，而且確實(shí)能制造出一波行情，這讓我們具體操作起來很頭疼?！?/P>

　　在某門戶網(wǎng)站微博上，關(guān)于上海房產(chǎn)稅的消息已多達(dá)6000多條，眾多消息將上海細(xì)則勾畫得“栩栩如生”?！伴_征房產(chǎn)稅傳言顯然有利于股市做空者，在相關(guān)部門語焉不詳?shù)那闆r下，不排除有賣空者制造傳言伺機(jī)牟利?！鄙鲜鋈萄芯坎坷峡偙硎?。

房產(chǎn)稅改革緣何引而不發(fā)

　　目的是否清晰

　　根據(jù)上海媒體的報(bào)道，上海房產(chǎn)稅的征收范圍將擴(kuò)大到居民住宅。這就使得房產(chǎn)稅具備了“類物業(yè)稅”的性質(zhì)。

　　中國社科院財(cái)貿(mào)所稅收室主任張斌指出，1994年分稅制改革之后，我國就未停止過對(duì)物業(yè)稅的研究。按照財(cái)政部和國稅總局的政策設(shè)計(jì)，物業(yè)稅必須具備三大功能：一是調(diào)節(jié)居民收入分配；二是完善地方稅收體系，替代土地財(cái)政成為地方政府重要而穩(wěn)定的稅源；三是規(guī)范土地稅費(fèi)金制度，完善房地產(chǎn)價(jià)格的形成機(jī)制。

　　張斌認(rèn)為，目前社會(huì)上對(duì)房產(chǎn)稅改革的預(yù)期主要是強(qiáng)調(diào)了房產(chǎn)稅抑制投機(jī)、遏制房?jī)r(jià)過快上漲的功能，也就是上述三大功能中的較后一項(xiàng)。但事實(shí)上，從政府的角度考慮，前兩項(xiàng)功能的意義更為重大。

　　張斌指出，當(dāng)下房產(chǎn)稅的影響主要是心理層面的，也加重了投機(jī)性購房的負(fù)擔(dān)，改變了持有房產(chǎn)的成本。但如果沒有一個(gè)穩(wěn)定成熟的方案，那么原本一項(xiàng)影響深遠(yuǎn)的政策措施，有可能較終弱化成為短期的政策工具。

　　財(cái)政部財(cái)科所副所長(zhǎng)劉尚希也認(rèn)為，征稅有沒有必要，要看目的是什么。房產(chǎn)稅是一個(gè)小稅種，征不了多少錢，起不到為地方財(cái)政開辟新收入來源的目的，而且征收的成本非常高。

　　準(zhǔn)備是否充分

　　張斌指出，從法理上來講，只要國務(wù)院修改了1986年頒布的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，在免納房產(chǎn)稅的范圍中取消“個(gè)人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)”一條，即可以對(duì)居民住宅征收房產(chǎn)稅。

　　雖說法律途徑簡(jiǎn)單明了，但是真要對(duì)住宅開征房產(chǎn)稅，有些概念必須厘清。目前，世界上大多數(shù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國家都對(duì)居民持有不動(dòng)產(chǎn)征稅?！拔飿I(yè)稅”的概念主要在我國香港和東南亞一些國家使用。

　　財(cái)政部財(cái)科所所長(zhǎng)賈康一直建議將“物業(yè)稅”更名為“房地產(chǎn)稅”。目前，高企的房?jī)r(jià)實(shí)際應(yīng)分為兩部分，占大頭一部分是以土地出讓金為代表的國有土地的使用權(quán)，另一部分是房屋價(jià)值。我國現(xiàn)行采取一次性收取40年、70年土地使用費(fèi)用，這就導(dǎo)致了購購與交易環(huán)節(jié)成本高、持有環(huán)節(jié)成本低的現(xiàn)狀，許多地方政府因此在短期內(nèi)大量賣地，一次性收取未來幾十年的土地紅利，這就是地方土地財(cái)政盛行的根本原因。而隨著土地越來越稀缺，房?jī)r(jià)也水漲船高。

　　張斌說，1986年出臺(tái)房產(chǎn)稅暫行條例時(shí)，還沒有土地使用權(quán)一說，房產(chǎn)稅征收范圍如果擴(kuò)大到住宅，房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值就要明確是否包含土地使用權(quán)和房屋價(jià)值兩部分。如果兩部分都包括，就意味著土地使用權(quán)的增值部分將歸個(gè)人承租者，也就是購房者所有。

　　除了上述政策和法律上的準(zhǔn)備之外，征收房產(chǎn)稅還需要一系列的技術(shù)條件。比如，個(gè)人住房信息采集、房產(chǎn)評(píng)估和具體征收環(huán)節(jié)都困難重重。而且市場(chǎng)上的交易主體和房產(chǎn)屬性千差萬別，如果考慮問題不夠全面，不僅不能起到相應(yīng)的政策作用，反而會(huì)引起社會(huì)上經(jīng)濟(jì)利益糾葛。

　　時(shí)機(jī)是否成熟

　　在新“國十條”出臺(tái)后，財(cái)政部、國稅總局、一些地方政府都表示，在“加快研究”遏制房?jī)r(jià)過快上漲的稅收政策和操作細(xì)則。

　　分析人士認(rèn)為，“準(zhǔn)確打擊”的差別化信貸政策出臺(tái)后，在信貸政策與稅收政策之間有一個(gè)時(shí)間差，這可能是出于調(diào)控節(jié)奏的考慮。如果差別化的信貸政策能夠達(dá)到遏制房?jī)r(jià)過快上漲的政策目標(biāo)，稅收政策就可以在稅制改革的大背景下，從長(zhǎng)計(jì)議。

　　國務(wù)院發(fā)展研究研究員倪紅日指出，稅收是非常嚴(yán)肅的事情，雖然公眾希望通過稅收政策來調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，但稅收政策要充分考慮到可操作性和公平性，因此是急不來的。

　　但如果差別化信貸政策的“前手”未能遏制房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭，那么稅收政策“后手”即可應(yīng)勢(shì)而出，對(duì)投機(jī)性購房形成持續(xù)性打擊。

　　有分析人士認(rèn)為，房產(chǎn)稅改革之所以遲遲不出臺(tái)，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)形成一種政策緊縮預(yù)期。一旦房產(chǎn)稅改革方案出臺(tái)，如果力度和方案沒有預(yù)期中那么強(qiáng)烈，反而會(huì)刺激投資性購房的反彈。因此，房產(chǎn)稅改革方案的出臺(tái)是一個(gè)相當(dāng)困難的相機(jī)抉擇過程。

房產(chǎn)稅擴(kuò)征需過三道坎

　　對(duì)住宅類房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)征稅，被視為調(diào)控高房?jī)r(jià)的較有效手段之一。近期，房產(chǎn)稅這一既有稅種的征繳范圍可能擴(kuò)大至住宅領(lǐng)域成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn)。此間觀察家認(rèn)為，房產(chǎn)稅擴(kuò)征至住宅領(lǐng)域要變成現(xiàn)實(shí)，還面臨區(qū)分“房產(chǎn)”與“地產(chǎn)”、改革房產(chǎn)會(huì)計(jì)評(píng)估制度以及有效甄別征稅對(duì)象等問題。

　　根據(jù)我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅暫行條例，房產(chǎn)稅以房屋為征稅對(duì)象，按房屋余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)。目前，這一稅種主要針對(duì)經(jīng)營性用房的收入部分征稅。如果擴(kuò)征至住宅領(lǐng)域，必然會(huì)針對(duì)房屋余值征稅，以體現(xiàn)保有稅的本意。

　　但在確定稅基時(shí)，以目前的市場(chǎng)化定價(jià)原則對(duì)房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，必然包含土地的價(jià)值。而在我國城市土地國有制度下，物業(yè)持有者掌握的僅僅是土地使用權(quán)，法定“住宅70年產(chǎn)權(quán)”所需要繳納的“類租約費(fèi)用”已包含在土地出讓金之內(nèi)。因此，房產(chǎn)稅擴(kuò)征至住宅領(lǐng)域，顯然需要?jiǎng)澐帧胺慨a(chǎn)”和“地產(chǎn)”。稅基評(píng)估應(yīng)當(dāng)剔除國有土地涵蓋的價(jià)值，才能避免重復(fù)征繳等問題。

　　房產(chǎn)價(jià)值的合理評(píng)估也是一大難題。按照市場(chǎng)法評(píng)估，房產(chǎn)價(jià)值中很難剔除土地因素；如果按照成本法評(píng)估，那么

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