自4月中旬房地產(chǎn)調(diào)控新政出臺(tái)后，多數(shù)地區(qū)樓市成交明顯下滑，價(jià)格也有所松動(dòng)。盡管交行、工行、建行、招行、民生銀行公布的壓力測(cè)試結(jié)果顯示，各銀行可容忍的房?jī)r(jià)跌幅均在30%至40%之間，但一些投資者仍憂慮房?jī)r(jià)下跌會(huì)導(dǎo)致銀行不良資產(chǎn)增加，而這也是導(dǎo)致近期股市驟跌的重要原因。

那么，房?jī)r(jià)下跌到底會(huì)給銀行資產(chǎn)帶來(lái)多大的風(fēng)險(xiǎn)？對(duì)一些公開(kāi)的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析后，我們基本可以得出這樣的結(jié)論--即使房?jī)r(jià)下跌三成，對(duì)銀行的不良資產(chǎn)影響也非常小。

從個(gè)人房貸來(lái)看，頭先，我國(guó)較高的頭付成數(shù)給房貸上了道保險(xiǎn)。與美國(guó)零頭付的次貸不同，我國(guó)所有銀行發(fā)放的房貸至少要求20%的頭付，而目前對(duì)于90平方米以上的頭套房已要求30%頭付。這樣，只有房?jī)r(jià)下跌20%-30%，房產(chǎn)才可能成為業(yè)主的負(fù)資產(chǎn)。

其次，業(yè)主按月還貸也逐漸降低了房貸風(fēng)險(xiǎn)。一套價(jià)值100萬(wàn)元的房產(chǎn)，頭付30萬(wàn)元，貸款20年，則每年業(yè)主的還款相當(dāng)于提高了3.5%的頭付，銀行的風(fēng)險(xiǎn)敞口因此不斷減小。只有房產(chǎn)價(jià)格下跌值超過(guò)了頭付與業(yè)主還款額之和，房產(chǎn)才會(huì)成為負(fù)資產(chǎn)。由于我國(guó)未來(lái)不大可能對(duì)家庭先進(jìn)的住宅征收物業(yè)稅，因此不會(huì)削弱業(yè)主的還款能力。

此外，"無(wú)債一身輕"是中國(guó)人的傳統(tǒng)觀念。多數(shù)業(yè)主借了長(zhǎng)期房貸后，一旦有了較多的儲(chǔ)蓄，都會(huì)積極提前還貸，這實(shí)際上也減少了銀行的房貸總量與風(fēng)險(xiǎn)。

即便當(dāng)業(yè)主的房產(chǎn)成為負(fù)資產(chǎn)時(shí)，由于中國(guó)人傳統(tǒng)觀念中對(duì)房產(chǎn)的偏愛(ài)，以及房產(chǎn)往往與戶(hù)口掛鉤等因素，多數(shù)業(yè)主也不會(huì)將包袱甩給銀行，更不會(huì)棄房后人間蒸發(fā)。香港1997年房?jī)r(jià)泡沫破滅后，房?jī)r(jià)跌幅達(dá)65%，但房貸違約率2001年較高時(shí)也只有1.4%；2003年房?jī)r(jià)回升后，2005年違約率跌至0.22%。況且，香港是有個(gè)人破產(chǎn)制度的，而內(nèi)地沒(méi)有這種制度，業(yè)主對(duì)房貸要負(fù)無(wú)限責(zé)任。

美國(guó)房?jī)r(jià)泡沫破滅之所以會(huì)引發(fā)次貸危機(jī)，一個(gè)重要原因是美國(guó)銀行業(yè)近一半的貸款是購(gòu)房貸款。中國(guó)則不同，今年一季度末，中國(guó)銀行業(yè)的購(gòu)房貸款為5.33萬(wàn)億元，僅占所有人民幣貸款余額的12.52%。截至2009年3月末，中國(guó)銀行業(yè)的房貸余額為3.49萬(wàn)億元。隨后中國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)大漲，因此用這部分貸款購(gòu)房的業(yè)主，其房產(chǎn)短期內(nèi)不大可能成為負(fù)資產(chǎn)。

從開(kāi)發(fā)貸款來(lái)看，就房企截至一季度末的2.1萬(wàn)億元開(kāi)發(fā)貸款而言，由于房企去年銷(xiāo)售額近4.4萬(wàn)億元，同比大幅增長(zhǎng)了75.5%，因此房企有較強(qiáng)的還款能力，并且目前銀行已普遍收緊了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，因此開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)也不大。

所以，對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控給銀行帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，投資者著實(shí)不必過(guò)于憂慮。事實(shí)上，新政要求的提高二套房利率以及降低頭套房利率優(yōu)惠幅度等，反而有利于銀行擴(kuò)大利差，對(duì)銀行構(gòu)成利好。

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