又到年末，回顧今年，展望明年，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)分析和研究機(jī)構(gòu)的重要工作。本文簡(jiǎn)單聊聊大家較為關(guān)注的房?jī)r(jià)的走勢(shì)。前段時(shí)間，中國(guó)社科院發(fā)布的《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》認(rèn)為，明年全國(guó)房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈。近日有機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，明年全年全國(guó)平均房?jī)r(jià)有15%-20%的升幅。

為何預(yù)期這么樂觀？支撐理由恐怕是近期的市場(chǎng)數(shù)據(jù)似乎很不錯(cuò)。比如某研究機(jī)構(gòu)較新數(shù)據(jù)顯示，上周（12月13日-12月19日）監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市中，成交量上漲的城市占80%，其中過半數(shù)城市漲幅超過20%；部分熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)也創(chuàng)新高，比如深圳漲幅，達(dá)34.24%，杭州、重慶、上海漲幅分別為33.55%、22.17%和11.09%。

我一向認(rèn)為，周度時(shí)間跨度太小，數(shù)據(jù)不能反映大趨勢(shì)。但上述數(shù)據(jù)至少說明近段時(shí)間房地產(chǎn)市場(chǎng)并未明顯降溫，據(jù)此，部分專業(yè)機(jī)構(gòu)和很多民眾就推導(dǎo)出明年房?jī)r(jià)還將上漲的結(jié)論。

這一邏輯不太給力，主要是考慮的因素不夠全面?；仡櫧衲甑氖袌?chǎng)表現(xiàn)，可以發(fā)現(xiàn)，雖然從年頭調(diào)控到年終，中間歷經(jīng)三波新政，一波比一波嚴(yán)厲，但市場(chǎng)表現(xiàn)并不差，“收成”遠(yuǎn)超2008年，略超2009年。全國(guó)商品房成交量較2009年上漲10%左右，全年商品房成交均價(jià)上漲7%左右，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)全年增幅可能達(dá)9%左右。

不妨分析一下決定明年房?jī)r(jià)走勢(shì)的幾個(gè)重要因素。從需求分析，國(guó)內(nèi)流動(dòng)性依然充裕、通貨膨脹加劇、人民幣升值成為刺激房產(chǎn)需求的三個(gè)重要外力。今年1月M1（狹義貨幣供應(yīng)）增幅高達(dá)39%，是近十幾年來的歷史高值，說明流動(dòng)性極度泛濫，其后增幅持續(xù)回落，11月已回落到22%，但依然超過近十年來約18%的歷史均值，所以說流動(dòng)性依然充裕，這是促使資產(chǎn)價(jià)格上漲的重要推力。

流動(dòng)性過剩的源頭，是2008年四季度至2009年的寬松貨幣政策，而流動(dòng)性過剩的結(jié)果是出現(xiàn)通脹。根據(jù)貨幣學(xué)派大師弗里德曼的研究，M1增幅觸頂后20個(gè)月左右，CPI增幅才會(huì)觸頂，今年下半年以來，CPI加速上漲，11月增幅已達(dá)5.1%，即便是考慮到我國(guó)的特殊國(guó)情，明年至少上半年通脹會(huì)維持高位。國(guó)家相關(guān)部委已提出明年CPI預(yù)期目標(biāo)為4%，反映出政府也明白通脹壓力將在明年持續(xù)存在。那么，在當(dāng)前一年期存款利率只有2.5%的情況下，存款負(fù)利率的情況是在加劇，居民手中的錢自然不愿存在銀行坐等貶值，通過購(gòu)房保值增值依然是很多人的選擇。

如果說流動(dòng)性泛濫和通脹促使國(guó)內(nèi)資金進(jìn)入樓市，那么，人民幣升值則會(huì)誘使境外資金涌入國(guó)內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)是重要投資領(lǐng)域之一。自2005年7月21日實(shí)行匯改以來，至2008年上半年人民幣對(duì)美元升值20%左右，其中2007年一年便升值7%，所以2007年國(guó)內(nèi)股市和樓市的瘋狂，一定程度上與人民幣升值導(dǎo)致的海外熱錢涌入有關(guān)。 2008年下半年到今年上半年，人民幣停止升值，自今年6月19日實(shí)行二次匯改以來，人民幣對(duì)美元已升值2.6%左右，境外游資又開始爭(zhēng)相進(jìn)入國(guó)內(nèi)。而且，明年人民幣還將升值3%-5%，所以外資進(jìn)入房地產(chǎn)的勢(shì)頭不會(huì)明顯減弱。

從商品住宅供應(yīng)分析。今年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)地面積同比增長(zhǎng)33%左右，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積同比增長(zhǎng)40%左右，這就意味著，明年可以預(yù)售的商品房面積將會(huì)顯著增加，這將有助于穩(wěn)定房?jī)r(jià)。

從開發(fā)商資金面分析。今年1-2月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源同比增長(zhǎng)近70%，創(chuàng)歷史新高，表明當(dāng)時(shí)開發(fā)商較不差錢；之后，增幅回落，1-11月回落至31.2%，但仍比近十年的25%的歷史均高出一截，說明當(dāng)前資金鏈依然不是很緊張，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于接近零增長(zhǎng)的2008年。接下來，明年上半年，開發(fā)商的資金面將會(huì)由量變到質(zhì)量，變得比較“差錢”，促銷的壓力和可能性越來越大。

總而言之，明年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，大量自住需求和部分投資需求仍在，但供應(yīng)增加，開發(fā)商融資難度也增加，同時(shí)貨幣政策趨于緊縮，購(gòu)賣雙方激烈博弈，房?jī)r(jià)漲跌皆難，維持振蕩的可能性較大。城市之間可能會(huì)有所分化，高房?jī)r(jià)城市小跌的可能性大些，其它城市小漲的可能更大。

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