新浪房產(chǎn)訊：日前出爐的“中國(guó)納稅百?gòu)?qiáng)排行榜”以及此后媒體對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在納稅上的質(zhì)疑引發(fā)了房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)軒然大波，這項(xiàng)由國(guó)稅總局機(jī)關(guān)刊物《中國(guó)稅務(wù)》發(fā)起的納稅排行榜，在500強(qiáng)名單中前300名沒(méi)有一家房地產(chǎn)公司。房地產(chǎn)行業(yè)中排名位的北京金源金源鴻大房地產(chǎn)有限公司以39616萬(wàn)元的納稅額排名總榜的第310位。各界人士紛紛發(fā)表看法。13日，華遠(yuǎn)總裁任志強(qiáng)致信新浪房產(chǎn)，對(duì)此問(wèn)題發(fā)表了自己的觀點(diǎn)：

　　稅收評(píng)了個(gè)500強(qiáng)企業(yè)，里面沒(méi)有幾家房地產(chǎn)企業(yè)，前300家里沒(méi)有房地產(chǎn)企業(yè)，于是各種媒體又在大炒房地產(chǎn)業(yè)的暴利，并且無(wú)知的與個(gè)人排行榜做對(duì)比，好像找到了房地產(chǎn)企業(yè)的又一大“罪狀”，并且唯恐天下不亂的大喊大叫下一步的是重查房地產(chǎn)企業(yè)的納稅。

　　新聞媒體握有影響輿論與民眾情緒的工具，我們歡迎媒體與社會(huì)的監(jiān)督，但卻反對(duì)什么都不懂的瞎說(shuō)。新聞要反映真實(shí)的情況，不能不做深入的研究而只看表面現(xiàn)象就揮舞大棒的亂攻擊，擴(kuò)大社會(huì)矛盾和增加民眾的誤解。

　　房地產(chǎn)企業(yè)從來(lái)都是各級(jí)地方稅務(wù)部門(mén)審查的，房地產(chǎn)行業(yè)不但不少納稅，并且常常是與其它企業(yè)不同的預(yù)先納稅。為什么房地產(chǎn)不會(huì)成為中國(guó)納稅排行榜的前列，問(wèn)題出在稅制上。

　　一、非單一生產(chǎn)的重疊稅收環(huán)節(jié)。

　　房地產(chǎn)不同于鋼鐵、汽車(chē)、石油、化工、電器等生產(chǎn)行業(yè)，不是由一個(gè)生產(chǎn)主體完成生產(chǎn)全過(guò)程的系列生產(chǎn)企業(yè)，而是一個(gè)將不同生產(chǎn)系列組合服務(wù)的過(guò)程。

　　單一生產(chǎn)企業(yè)以產(chǎn)品設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、組裝都在一個(gè)納稅體系中完成。盡管有材料、設(shè)備、零件的外加工和采購(gòu)，但其增值稅是可以沖抵的，因此不是重復(fù)納稅和重疊納稅。但房地產(chǎn)的房屋生產(chǎn)過(guò)程中沒(méi)有增值稅的抵扣，因此是重復(fù)和重疊納稅的生產(chǎn)過(guò)程。而房地產(chǎn)行業(yè)的商品納稅差別在于分級(jí)累加納稅。

　　土地出讓金是政府收取的地租(有些地區(qū)還包括市政配套建設(shè)資金)，但政府收取的地租同樣在土地的二次轉(zhuǎn)讓、交易中增加稅收，在銷(xiāo)售的營(yíng)業(yè)收入中和契約稅中疊加稅收。

　　從開(kāi)發(fā)商委托規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘探、地基處理、結(jié)構(gòu)施工、放水、外裝、幕墻施工、材料采購(gòu)、設(shè)備采購(gòu)、裝修，包括廚具、家具、潔具、空調(diào)等產(chǎn)品與半成品采購(gòu)中都要在每個(gè)環(huán)節(jié)有任意委托單位的利潤(rùn)與稅收，并在不同企業(yè)納稅。同時(shí)這些稅收又都重復(fù)的疊加于較終的產(chǎn)品(房屋)中再統(tǒng)一加征營(yíng)業(yè)稅、契約稅，如將上述所有環(huán)節(jié)中的稅收累計(jì)計(jì)算則每100元銷(xiāo)售額中約40%為各種稅收。

　　單一產(chǎn)品生產(chǎn)環(huán)節(jié)中上述稅率會(huì)降低，但稅收會(huì)集中于一個(gè)渠道中繳納，而房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)鏈條中，同一產(chǎn)品中的各種稅收在不同環(huán)節(jié)中分別交納。

　　二、隨產(chǎn)品不可移動(dòng)性而分別納稅。

　　房地產(chǎn)產(chǎn)品與其它產(chǎn)品納稅的大差別在于不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)品的不可移動(dòng)性，這種不可移動(dòng)也造成了納稅的分化，隨產(chǎn)品而納稅的特征。

　　可移動(dòng)產(chǎn)品的生產(chǎn)集中于一地，則不管產(chǎn)品較終在何地銷(xiāo)售(境內(nèi)、境外)，隨主導(dǎo)生產(chǎn)單位(企業(yè))在生產(chǎn)地納稅。

　　但房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性使稅收不是隨生產(chǎn)單位不變，而是隨產(chǎn)品所在地、隨產(chǎn)品而改變納稅渠道與納稅關(guān)系。

　　如萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)通、陽(yáng)光100、富力等在全國(guó)各地投資生產(chǎn)，盡管一個(gè)主體作為先進(jìn)投資人和生產(chǎn)者，但是稅收卻必須按不同地所注冊(cè)的公司的納稅申報(bào)關(guān)系，分別在各地納稅。營(yíng)業(yè)收入可以按會(huì)計(jì)制度合并，利潤(rùn)可以按會(huì)計(jì)制度合并，但納稅記錄則只能在當(dāng)?shù)胤从澈陀?jì)算，企業(yè)合并報(bào)表數(shù)并不能在任意一地確認(rèn)納稅記錄。一地生產(chǎn)一地納稅，造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是一個(gè)主導(dǎo)性投資主體，但多個(gè)納稅渠道，較終稅收統(tǒng)計(jì)分散于產(chǎn)品生產(chǎn)地而無(wú)法集中。

　　三、稅收體制造成的強(qiáng)制性分散。

　　以國(guó)、省、市、區(qū)、地劃分的稅收分配體制，讓每個(gè)稅收單位的地方政府都在爭(zhēng)取稅源。前者是指萬(wàn)科這類(lèi)跨省市地區(qū)的開(kāi)發(fā)企業(yè)，必須在產(chǎn)品生產(chǎn)地注冊(cè)公司并辦理納稅登記和必須將稅收交納給產(chǎn)品所在地的政府。后者則是在一個(gè)大城市中，如北京、上海等，當(dāng)跨納稅地點(diǎn)進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)與生產(chǎn)時(shí)，也必須分別在生產(chǎn)地進(jìn)行項(xiàng)目公司的注冊(cè)并分別納稅。

　　因此目前全國(guó)工商注冊(cè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)近5萬(wàn)家，每單個(gè)企業(yè)的從業(yè)人員不足30人，每單個(gè)企業(yè)的利潤(rùn)不足130萬(wàn)元，其原因正在于由于地方納稅利益和工商注冊(cè)規(guī)定(不得成立內(nèi)資獨(dú)資公司，不管這個(gè)投資人是否是多個(gè)股東，新注冊(cè)的公司必須有兩個(gè)以上的股東)，致使大量的項(xiàng)目公司出現(xiàn)。這些公司的注冊(cè)地不同，納稅關(guān)系不同，但辦公地點(diǎn)相同，工作人員相同，實(shí)際上是一個(gè)投資人，一套工作班子，但有多個(gè)項(xiàng)目公司的牌子，因此納稅不能合并計(jì)算而使納稅數(shù)額分散變小。

　　四、土地招拍掛制度造成的分散。

　　由于土地供給制度的改變，許多開(kāi)發(fā)商為回避現(xiàn)有項(xiàng)目與新取得土地的項(xiàng)目發(fā)生矛盾，因此在新的項(xiàng)目招拍掛時(shí)，常常用一個(gè)完全獨(dú)立的新注冊(cè)的公司去辦理相關(guān)手續(xù)。同時(shí)也由于土地供給制度的變化，而在房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)大量的以取得土地資源為目的的兼并收購(gòu)項(xiàng)目公司的情況，這樣就大大的增加了一個(gè)企業(yè)的多個(gè)納稅單位，并且會(huì)在多個(gè)納稅單位中控股、參股，但項(xiàng)目公司并非單一股東。如雞蛋換糧票的現(xiàn)象已在市場(chǎng)中普通出現(xiàn)，但并未合并納稅關(guān)系，而是新增加了納稅單位，就出現(xiàn)一個(gè)地產(chǎn)商的實(shí)際納稅為多個(gè)納稅戶頭分別納稅的情況。

　　五、房地產(chǎn)納稅與利潤(rùn)無(wú)關(guān)。

　　在單一納稅和生產(chǎn)的企業(yè)中，利潤(rùn)與納稅是直接的正相關(guān)的比例關(guān)系，單一房地產(chǎn)項(xiàng)目的公司的利潤(rùn)與納稅也同樣是正相關(guān)的比例關(guān)系，但在一個(gè)投資主體多個(gè)項(xiàng)目公司分別納稅的情況下(房地產(chǎn)企業(yè)絕大多數(shù)為此類(lèi)情況)，則納稅是按公司注冊(cè)情況分別進(jìn)行的，但股東分紅和股東權(quán)益是可以合并的，利潤(rùn)是按股東權(quán)益合并的。

　　當(dāng)媒體以為稅收排行榜與財(cái)富榜之間存在某種正相關(guān)關(guān)系時(shí)，恰恰是不了解房地產(chǎn)企業(yè)多個(gè)項(xiàng)目的分別納稅關(guān)系，恰恰錯(cuò)誤的以為房地產(chǎn)企業(yè)異地生產(chǎn)使可以在一地統(tǒng)一納稅，以為不動(dòng)產(chǎn)像可移動(dòng)性產(chǎn)品生產(chǎn)一樣是個(gè)同一納稅單位。

　　連電視臺(tái)的早間讀報(bào)的編輯都不懂這一分別納稅與綜合利潤(rùn)無(wú)關(guān)的差別，還自以為聰明的將納稅500強(qiáng)中沒(méi)有房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)個(gè)奇怪的問(wèn)題提出，而根本就不去研究其內(nèi)在的納稅關(guān)系。

　　六、房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)集中度低。

　　即使沒(méi)有房地產(chǎn)企業(yè)多個(gè)項(xiàng)目公司多個(gè)納稅起到分散計(jì)算的問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)也可能進(jìn)不了納稅500強(qiáng)。單個(gè)企業(yè)納稅的高低，一是與核算的納稅方式相關(guān)；二是與產(chǎn)業(yè)的集中度相關(guān)，產(chǎn)業(yè)集中度越高，單個(gè)企業(yè)的納稅才越高。

　　房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)業(yè)集中度相對(duì)于汽車(chē)、鋼鐵、電器、零售、電訊、石油、化工等大多數(shù)行業(yè)而言是非常低的。目前全國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)年結(jié)算的銷(xiāo)售額不足100億元，不到全行業(yè)的1%。(當(dāng)年的銷(xiāo)售額不等于結(jié)算額，竣工交房才能結(jié)算。)全國(guó)前300家的房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)占有率不足25%，而中國(guó)前十家汽車(chē)生產(chǎn)企業(yè)占市場(chǎng)的80%，房地產(chǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于大多數(shù)行業(yè)。在一個(gè)集中度極低的產(chǎn)業(yè)中是靠企業(yè)數(shù)量創(chuàng)造稅收和利潤(rùn)的，而非單個(gè)企業(yè)的突出性所表現(xiàn)的。

　　已一再?gòu)?qiáng)調(diào)房地產(chǎn)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)，但為什么我們的媒體總在不分青紅皂白的將臟水倒在這個(gè)中國(guó)的支柱型產(chǎn)業(yè)上呢？幾乎任何一件事都與房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)，并且無(wú)限擴(kuò)大的將商業(yè)上、經(jīng)濟(jì)上的問(wèn)題與道德問(wèn)題聯(lián)系在一起去假想。納稅是企業(yè)與公民的義務(wù)，房地產(chǎn)企業(yè)中可能有偷稅、漏稅的企業(yè)，但其它行業(yè)中也同樣有這種現(xiàn)象，也許比房地產(chǎn)行業(yè)更為嚴(yán)重。較重要的是評(píng)論和監(jiān)督一個(gè)行業(yè)時(shí)要先搞清楚這個(gè)行業(yè)的生產(chǎn)特點(diǎn)和納稅關(guān)系，不能僅憑假想就去做判斷和批評(píng)。這不但會(huì)對(duì)社會(huì)造成誤導(dǎo)與不公平，更重要的會(huì)摧毀社會(huì)對(duì)新聞媒體的公正度的信任，也同時(shí)會(huì)摧毀社會(huì)公眾的監(jiān)督體系。

　　房地產(chǎn)行業(yè)以項(xiàng)目公司為納稅單位的基本特征并不影響利潤(rùn)向投資者集中。分散的納稅活動(dòng)并不能直接反映投資人的納稅情況，也不能反映利潤(rùn)與納稅之間的關(guān)系。一個(gè)投資人可以同時(shí)持有十個(gè)、五個(gè)公司的主要股權(quán)和控制權(quán)，可以合并利潤(rùn)，但并不能按統(tǒng)一納稅計(jì)算為一個(gè)投資人的納稅情況。稅收300強(qiáng)中沒(méi)有房地產(chǎn)企業(yè)并不表示房地產(chǎn)企業(yè)不納稅。不能反映出房地產(chǎn)企業(yè)的正常納稅情況，也不能反映房地產(chǎn)企業(yè)所做出的社會(huì)貢獻(xiàn)。

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