1、什么是小區(qū)會(huì)所？

　　會(huì)所是指在小區(qū)中為人們提供較全面的娛樂(lè)休閑活動(dòng)的場(chǎng)所。隨著城市建設(shè)的發(fā)展和人民生活水平的提高，小區(qū)的結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大的變化，小區(qū)建設(shè)由分散的、功能單一的傳統(tǒng)方式向集中化、綜合化和現(xiàn)代化方向發(fā)展。

　　在一定程度和意義上，會(huì)所是將室內(nèi)的客廳“擴(kuò)大”、“延展”為小區(qū)的公共空間。依照慣例，高層住宅和公寓的會(huì)所往往被安排在一、二層或者地下室；而在樓群林立的小區(qū)里，會(huì)所一般是一座獨(dú)立建筑，是置業(yè)者除家以外較近的“另一個(gè)空間”。會(huì)所內(nèi)部大致設(shè)置功能如下：聚會(huì)場(chǎng)所，如咖啡廳、多功能廳、燒烤廳；健身場(chǎng)所，如健身房、游泳池、韻律室、壁球廳、臺(tái)球廳、乒乓室、籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、小型高爾夫練習(xí)場(chǎng)、桑拿和蒸汽浴室；娛樂(lè)場(chǎng)所，如閱覽室、音樂(lè)廳、放映室、兒童娛樂(lè)室；綜合配套，如迷你超市、小型醫(yī)療診所和臨時(shí)托兒所。

　　會(huì)所是以所在小區(qū)業(yè)主為主要服務(wù)對(duì)象的綜合性康體娛樂(lè)服務(wù)設(shè)施。主要是豐富小區(qū)居民業(yè)余文化生活，為居民日常生活提供便利，創(chuàng)造和諧、舒適的小區(qū)環(huán)境，承載小區(qū)文化建設(shè)的任務(wù)。

　　目前在部分城市，新建住宅小區(qū)建設(shè)相應(yīng)的會(huì)所是開(kāi)發(fā)商的一項(xiàng)行政義務(wù)。開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目前期就必須就未來(lái)配套設(shè)施的規(guī)模、功能、擬開(kāi)設(shè)的服務(wù)項(xiàng)目等規(guī)劃報(bào)有關(guān)部門(mén)審核，以申請(qǐng)頒發(fā)規(guī)劃許可證和施工許可證，這兩項(xiàng)許可均為附義務(wù)許可；開(kāi)發(fā)商獲得許可后，必須嚴(yán)格按照此申請(qǐng)文件的承諾建設(shè)配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施，否則將承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　2、小區(qū)會(huì)所的經(jīng)營(yíng)收益歸誰(shuí)所有？

　　小區(qū)會(huì)所是以經(jīng)營(yíng)為目的的場(chǎng)所，在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中必然會(huì)帶來(lái)一定的收益。這筆收益歸誰(shuí)所有？其關(guān)鍵是要弄清楚小區(qū)會(huì)所的所有權(quán)歸誰(shuí)所有。

　　一般而言，開(kāi)發(fā)商為了提高樓盤(pán)的品質(zhì)和檔次，順應(yīng)商品住宅消費(fèi)市場(chǎng)的熱點(diǎn)，往往愿意在投資中增加這類設(shè)施的投入。在目前商品房銷售普遍以建筑面積計(jì)價(jià)的情況下，購(gòu)房人所購(gòu)購(gòu)的房屋建筑面積包括套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，為保護(hù)購(gòu)房人利益、規(guī)范商品房銷售行為，避免開(kāi)發(fā)商在建筑面積測(cè)算方面侵害購(gòu)房人的利益，政府制定了《商品房銷售面積計(jì)算及公共建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》，明確規(guī)定會(huì)所這樣的經(jīng)營(yíng)性商業(yè)用房不得參加公共建筑面積分?jǐn)偂?/P>

　　判斷房產(chǎn)權(quán)屬較根本的依據(jù)是房產(chǎn)權(quán)屬證明。由于會(huì)所的面積不列入業(yè)主所購(gòu)購(gòu)的房屋建筑面積中，因此業(yè)主所享有的產(chǎn)權(quán)證中也就不包含會(huì)所的所有權(quán)。會(huì)所的所有權(quán)一般是在開(kāi)發(fā)商的名下。根據(jù)《民法通則》有關(guān)所有權(quán)的規(guī)定，當(dāng)會(huì)所建筑本身的產(chǎn)權(quán)歸屬開(kāi)發(fā)商后，會(huì)所的所有權(quán)歸開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商可以行使經(jīng)營(yíng)的權(quán)利，經(jīng)營(yíng)收益歸開(kāi)發(fā)商所有。業(yè)主對(duì)于會(huì)所并不享有經(jīng)營(yíng)的權(quán)利，也無(wú)權(quán)要求分享會(huì)所經(jīng)營(yíng)的收益。

　　3、開(kāi)發(fā)商可以隨意處置會(huì)所嗎？

　　一部分業(yè)主在入住后可能會(huì)發(fā)現(xiàn)這樣一種現(xiàn)象，原先購(gòu)房時(shí)開(kāi)發(fā)商承諾的一些小區(qū)會(huì)所，現(xiàn)在已經(jīng)不知不覺(jué)地消失了。當(dāng)業(yè)主向開(kāi)發(fā)商質(zhì)問(wèn)為何擅自處分會(huì)所時(shí)，開(kāi)發(fā)商會(huì)振振有詞，以享有會(huì)所的所有權(quán)為由對(duì)業(yè)主的要求予以反駁。事實(shí)確是如此嗎？享有會(huì)所所有權(quán)的開(kāi)發(fā)商是否真的有權(quán)隨意處分會(huì)所？

　　按照所有權(quán)的原理，所有權(quán)包括占有、使用、收益、處分四項(xiàng)權(quán)利。開(kāi)發(fā)商對(duì)于會(huì)所可以有處分的權(quán)利，但是這種處分必須建立在符合法律的前提之上。會(huì)所是為全體業(yè)主的需要而建設(shè)的，會(huì)所的建立也是吸引業(yè)主購(gòu)房的一個(gè)重要因素。因此，會(huì)所不僅僅作為開(kāi)發(fā)商所有的產(chǎn)權(quán)，它的建立也是開(kāi)發(fā)商與業(yè)主在建立了商品房購(gòu)賣關(guān)系后應(yīng)履行的一種義務(wù)。會(huì)所在建成后，應(yīng)根據(jù)業(yè)主的需要使用和經(jīng)營(yíng)，開(kāi)發(fā)商不可以任意利用和處分，否則便是權(quán)利的濫用。

　　如果開(kāi)發(fā)商和業(yè)主在購(gòu)房合同中約定會(huì)所中有哪些具體服務(wù)設(shè)施，若開(kāi)發(fā)商沒(méi)有兌現(xiàn)或擅自變動(dòng)，業(yè)主可要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。即使購(gòu)房合同中沒(méi)有類似約定，政府在這方面對(duì)開(kāi)發(fā)商也有要求，開(kāi)發(fā)商在申領(lǐng)規(guī)劃許可證和施工許可證時(shí)必須有關(guān)于配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施的計(jì)劃，而且不得低于政府的較低要求，若開(kāi)發(fā)商隨意利用、處分會(huì)所，實(shí)際上違反了行政義務(wù)。

　　如果開(kāi)發(fā)商隨意處分會(huì)所，業(yè)主一方面可以依購(gòu)房合同要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，一方面也可以請(qǐng)求政府進(jìn)行行政干預(yù)，由政府有關(guān)部門(mén)對(duì)其作出限期改正的決定，并對(duì)其進(jìn)行行政處罰。

　　4、小區(qū)會(huì)所越大越好嗎？

　　小區(qū)的會(huì)所主要是為小區(qū)的居民服務(wù)的，它是小區(qū)居民交往、文化娛樂(lè)、休閑的主要場(chǎng)所。不少開(kāi)發(fā)商把會(huì)所的規(guī)模作為身份與實(shí)力的象征，認(rèn)為會(huì)所越大，就越能顯示他們的地位與身份，從而導(dǎo)致小區(qū)會(huì)所的規(guī)模變得越來(lái)越大。

　　會(huì)所的目的主要是服務(wù)于本小區(qū)的居民，與社會(huì)上的俱樂(lè)部是不同的。會(huì)所建得越大，功能設(shè)施也會(huì)相應(yīng)地更加齊全，在一定意義上可以起到彌補(bǔ)城市功能設(shè)施不足的作用。但是如果會(huì)所的規(guī)模不斷加大，要保證會(huì)所正常地運(yùn)營(yíng)，就必然要招攬區(qū)外人員的加盟。這樣可能會(huì)產(chǎn)生一個(gè)問(wèn)題，外來(lái)人員的增多會(huì)或多或少地干擾小區(qū)居民的生活安寧，也使小區(qū)環(huán)境的治理面臨更多的問(wèn)題，而且規(guī)模過(guò)大的會(huì)所如果沒(méi)有得到合理的利用也是一種浪費(fèi)。

　　因此，小區(qū)會(huì)所的規(guī)模要適度，需要根據(jù)每個(gè)樓盤(pán)的具體情況判斷。目前在北京，一般1000～2000戶左右的小區(qū)，大概面積在3000～5000平方米的會(huì)所就足夠了。當(dāng)然這還要看單戶的面積和樓盤(pán)定位，有些高端項(xiàng)目可能還需做更大的會(huì)所。

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