在萬眾矚目的房地產(chǎn)領(lǐng)域，國家相關(guān)政策與地方政府發(fā)展沖動，以及地產(chǎn)商的逐利本能，三者之間究竟是如何博弈與互動？招掛拍、限制屯地、禁建別墅等一系列政策如何逐一被規(guī)避？　

　　這就是碧桂園在張家界拿的那塊地

　　專家解讀：“這個(gè)開發(fā)商很強(qiáng)勢，政府都得聽他的”　

　　“這明顯是一份政府和開發(fā)商簽訂的不能拿到桌面上的私下協(xié)議，通過這個(gè)合同，我們可以明顯看到在土地正式招拍掛出讓前，無論是政府的土地出讓底價(jià)還是較終的競得人，都已定好了。土地出讓前的招拍掛只是一個(gè)形式，一個(gè)假象”。（解讀人：國土資源部中國土地勘測規(guī)劃院地政研究副主任、研究員唐?。?br>
　　這是張家界風(fēng)景區(qū)保護(hù)規(guī)劃之外的一個(gè)緩沖區(qū)，有山、峽谷、水澗，“翻過山就是張家界國家森林公園景區(qū)”，面積1039.15畝（約69.28公頃），距城區(qū)15公里，距武陵源景區(qū)14公里，距黃石寨景區(qū)7公里，地屬張家界市永定區(qū)沙堤鄉(xiāng)板坪村羅家崗（以下簡稱羅家崗）?！?br>
　　在當(dāng)?shù)厝搜劾?，它沒什么好，只是一幅丘陵地區(qū)偏僻的荒山。而某廣州房地產(chǎn)咨詢公司總經(jīng)理則向南方周末記者如斯描繪：“如世外桃源，有山有水，漂亮得很。一棟棟別墅可以依山勢而錯(cuò)落?！彼S碧桂園集團(tuán)董事會主席楊國強(qiáng)多年，熟諳不同土地的價(jià)值?！?br>
　　此地經(jīng)張家界市土地交易掛牌轉(zhuǎn)讓，2007年6月6日，碧桂園競得成功，轉(zhuǎn)讓金額1.18億元?！?br>
　　但知情人士向南方周末記者提供了一組名為“張家界鳳凰酒店項(xiàng)目土地儲備出資協(xié)議”和“合作開發(fā)合同書”的復(fù)印資料。這兩份分別簽發(fā)于2006年12月16日和2006年10月18日的協(xié)議，均為張家界市永定區(qū)人民政府（甲方）與張家界高駿投資有限公司（乙方）簽署，并簽字蓋章?！?br>
　　這些資料顯示，在土地掛牌出讓前，湖南省張家界市永定區(qū)政府已與張家界高駿投資公司簽訂了“秘密”協(xié)議。協(xié)議上赫然列明：“該期用地成功出讓后，按出讓成交價(jià)款的25％計(jì)土地出讓金，該25％出讓金的15％部分上繳省政府。甲方將該兩筆款項(xiàng)（一、成交價(jià)款扣除上繳省政府的土地出讓金15％部分，二、競得者上繳的契稅），于競得者支付完該地塊地價(jià)款之日起10個(gè)工作日內(nèi)一次性全額支付給乙方，作為償還乙方對該地塊的投資款和收益及對該地塊公建配套和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入?！薄?br>
　　據(jù)此計(jì)算，該地塊上繳給省政府的僅為成交價(jià)款的3.75％，即442.5萬元。其余的96.25％將全部返還給高駿公司?！?br>
　　而本報(bào)記者查到的工商登記信息顯示，張家界高駿公司的兩個(gè)出資人楊繼東和歐光毅，均為佛山市順德區(qū)碧桂園物業(yè)發(fā)展有限公司員工。據(jù)較近公開的新聞信息，楊繼東為碧桂園控股集團(tuán)投資部經(jīng)理，歐光毅為碧桂園控股有限公司總裁助理?！?br>
　　如果確實(shí)存在這兩份協(xié)議，那么，“這基本上是零地價(jià)拿地。”國土資源部中國土地勘測規(guī)劃院地政研究副主任唐健說。　

　　上門找地　

　　羅家崗這塊地是碧桂園集團(tuán)創(chuàng)始人楊國強(qiáng)發(fā)現(xiàn)的。在成功開發(fā)長沙碧桂園后，他開始屬意張家界。　
　　張家界國家森林公園以其獨(dú)特的原始自然風(fēng)貌聞名于世，1988年被國務(wù)院定為國家風(fēng)景名勝區(qū)，1992年，聯(lián)合國教科文組織將其列入《世界遺產(chǎn)名錄》，躋身于世界風(fēng)景區(qū)的行列，1994年被原國家林業(yè)部命名為“國家示范公園”?！?br>
　　然而到張家界的游客的人均消費(fèi)僅420元，遠(yuǎn)不及同樣久負(fù)盛名的黃山和桂林，也趕不上近幾年火起來的麗江。“張家界沒有一家五酒店，無法承辦國內(nèi)和國際大規(guī)模會議，沒有高端客戶。境外以中等收入的韓國游客為主，歐美游客少?！睆埣医缡杏蓝▍^(qū)商務(wù)局局長龔朝明說。到張家界的國家專業(yè)很多，也只能住在城區(qū)內(nèi)的某四酒店，其標(biāo)準(zhǔn)實(shí)際只相當(dāng)于三星?！?br>
　　龔朝明告訴南方周末記者，2006年8月14日，在省里某專業(yè)帶領(lǐng)下，楊國強(qiáng)來到張家界。此時(shí)，碧桂園遠(yuǎn)未像現(xiàn)在這樣聲名顯赫。張家界當(dāng)?shù)卣藛T通過上網(wǎng)才知道“碧桂園是中國那么大的企業(yè)”。旗下樓盤均建有五酒店的碧桂園，恰好與“就需要一個(gè)五酒店”的張家界對上了路?！?br>
　　次日，張家界一位市專業(yè)、永定區(qū)區(qū)長陳雪楚和區(qū)商務(wù)局局長龔朝明等人陪楊國強(qiáng)到張家界四處看地。楊國強(qiáng)想找的地方要“相對獨(dú)立、不受外界環(huán)境影響；周邊環(huán)境景觀比較好；建成后，無視覺障礙；交通便利”。當(dāng)?shù)赝扑]了四五塊地，其中一塊為五組坡的地，風(fēng)景好，但楊國強(qiáng)嫌“山上地方好，周邊差，看到的是破爛的城市”。看了三天，未有滿意?！?br>
　　后行至往武陵源景區(qū)的路上，楊國強(qiáng)見到一條小路，提出上去看看，意外發(fā)現(xiàn)羅家崗這塊心目中的“世外桃源”，“很興奮”?！　?br>
　　楊回廣州后，碧桂園很快向永定區(qū)“項(xiàng)目服務(wù)辦公室”（由區(qū)商務(wù)局、國土局、建設(shè)局等部門組成）打來30萬經(jīng)費(fèi)，委托他們和鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村里調(diào)查有多少地、山、樹木、農(nóng)戶。他準(zhǔn)備在此建五酒店?！?br>
　　不過，碧桂園將建的并非尋常的五酒店，而是產(chǎn)權(quán)式酒店——山坡上建別墅樣式的房，再配一棟五酒店。別墅樣式的房可出售使用權(quán)，土地產(chǎn)權(quán)歸碧桂園五酒店。　

　　而就在2006年5月30日，國土資源部下發(fā)《關(guān)于當(dāng)前進(jìn)一步從嚴(yán)土地管理的緊急通知》，要求從即日起，一律停止別墅類房地產(chǎn)項(xiàng)目供地和辦理相關(guān)用地手續(xù)?！皠e墅用地不批了，但是以產(chǎn)權(quán)酒店這個(gè)名稱去出售國家也沒有說不能，就是說變通了?！睆V州知名地產(chǎn)人士黎文江介紹說?！?br>

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