就在全國各地土地市場土地招拍掛紛紛流標(biāo)的大氣候下，2月24日，海南省三亞市三亞灣海坡開發(fā)區(qū)的一宗69.52畝的住宅用地，拍出11429元／平方米、折合762萬元/畝的高價，輿論一時嘩然。這是不是預(yù)示房地產(chǎn)市場開始回暖了？

熟悉不動產(chǎn)估價的人士都知道，不論日常宗地地價評估，還是基準(zhǔn)地價評估，一般都得先搜集樣本地價，不過，搜集得到的樣本地價，并不都是可用的，還得去除異常樣本。如果是無效樣本，還得分析無效的原因。

海南省三亞市較近拍出的新“地王”，究竟是有代表意義的有效樣本，還是沒有多少價值的異常樣本呢？必須認(rèn)識到，單一樣本有時很難說明問題，單宗土地的成交價格有時并不能夠說明什么問題，關(guān)鍵還得看成交價格背后的東西，如這宗土地原先是建設(shè)用地還是農(nóng)用地，如果是建設(shè)用地那么是工業(yè)用地拆遷而來還是住宅用地拆遷而得等等。

事實上，如果認(rèn)真查閱三亞市這個新“地王”的出讓公告和有關(guān)資料，就會發(fā)現(xiàn)這個新“地王”誕生的背景是三亞市國土資源環(huán)境局為回收“換地權(quán)益書”的大膽嘗試，這在整個海南省也屬個“吃螃蟹”者。

“換地權(quán)益書”是海南為處置當(dāng)年積壓的房地產(chǎn)、盤活閑置土地的產(chǎn)物。1999年12月10日頒布施行的《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)換地權(quán)益書管理辦法》規(guī)定，換地權(quán)益書是政府收回土地使用權(quán)時，核發(fā)給土地權(quán)益人的法律憑證，其持有者可憑該證從政府那里換回與憑證面值等價的土地權(quán)益。然而由于種種原因，換地權(quán)益書出現(xiàn)了發(fā)放量大而回收量少的矛盾，進(jìn)而導(dǎo)致?lián)Q地權(quán)益書的嚴(yán)重貶值。

2007年10月15日，海南省人民政府辦公廳又發(fā)布了《關(guān)于印發(fā)處理土地糾紛歷史問題工作方案的通知》，針對核發(fā)換地權(quán)益書存在的主要問題，通知要求各級政府全面查清發(fā)放的換地權(quán)益書價值總量和回收量，找出換地權(quán)益書發(fā)放量大而回收量少、發(fā)收矛盾突出的原因，以及換地權(quán)益書流通渠道不暢、貶值嚴(yán)重的原因，分析可能造成的后果，并要求到2011年基本完成換地權(quán)益書的回收工作，其中2008年回收換地權(quán)益書價值累計達(dá)到60%以上。

看了《三亞市國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓公告》，就會知道三亞市這個新“地王”，其掛牌成交后，競得人可以貨幣方式，或以換地權(quán)益書付清全部成交價款。

既然可以以“貶值嚴(yán)重”的換地權(quán)益書交付地價款，那么自然沒有一個傻子會去動用“真金白銀”了。 11429元／平方米，折合每畝762萬元的高價，自然也就飽含水份了。

那么，這水份究竟有多大呢？這確切的“水份”，應(yīng)該只有新“地王”的競得者—— 南京龍昌置業(yè)集團(tuán)“如魚飲水、冷暖自知”了。當(dāng)然，對我們局外人來說，我們也并非不能尋得一些蜘絲馬跡。2004年4月16日“ST東海Ａ(000613)2003年年度報告”對我們就有著重要的參考價值。

海南大東海旅游股份有限公司的這個2003年年度報告中有著這樣一段文字：由于市場的變化，公司持有的《換地權(quán)益書》嚴(yán)重貶值，依據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則》和《企業(yè)會計制度》的有關(guān)要求，對于已經(jīng)減值了的資產(chǎn)必須計提壞帳準(zhǔn)備。因此，公司在2003 年度對《換地權(quán)益書》計提了21,586,179.26 元壞帳減值準(zhǔn)備，計提的幅度達(dá)70%。

如果我們粗略地按照70%這一減值幅度計，則11429元／平方米，折合762萬元/畝的高價，其實際價格也就只有3428元／平方米，折合228萬元/畝。這宗土地的容積率≤1.0，此時相應(yīng)的樓面地價也就是 3428元／平方米。不論是3428元／平方米的樓面地價，還是228萬元/畝的土地單價，這在三亞應(yīng)該都已經(jīng)不再是令人驚駭?shù)奶靸r“地王”了。

早在2004年2月12日，三亞市就曾拍出過 3810 元／平方米的樓面地價。而在更早的上個世紀(jì)九十年代初，三亞地價就曾創(chuàng)下381萬元/畝的紀(jì)錄，只是許多土地當(dāng)時拍出去后就一直閑置或建成了爛尾樓。

有媒體報道，三亞市常務(wù)副市長嚴(yán)之堯在2月24日海南誕生新“地王”后表示，海南省的土地從來沒有拍出如此高價，這表明商家對三亞發(fā)展的預(yù)期非常有信心；他同時表示，可以用換地權(quán)益書支付價款也是拍出如此高價的原因之一。

嚴(yán)之堯副市長所說的“海南省的土地從來沒有拍出如此高價”，并非歷史事實，而他說“可以用換地權(quán)益書支付價款也是拍出如此高價的原因之一”，倒是切中了問題的要害。

土地市場紛紛“流標(biāo)”，說明在金融政策的緊縮之下，房地產(chǎn)市場的理性回歸已不可避免。海南新“地王”風(fēng)光的背后，讓我們看到，直至今日，海南還在默默地為當(dāng)年房地產(chǎn)的狂熱而“埋單”。這種“地王”和“流標(biāo)”并存的奇異景象，更加呼喚我們要勇敢地直面房地產(chǎn)泡沫，而非自欺欺人地逃避，只有這樣才能減輕房地產(chǎn)泡沫帶給我們的危害。

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