“由于現(xiàn)在資金的壓力，尤其是上市公司的資金壓力，土地環(huán)節(jié)被卡，土地融資設(shè)置了很多的門檻，2007年的高價拍地，以地充值的游戲規(guī)則將不復(fù)存在或受到限制?！痹?008年博鰲房地產(chǎn)論壇中，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生明確表示。

土地政策繼續(xù)趨緊

“從經(jīng)濟運行規(guī)律的角度分析，目前的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展出現(xiàn)的無論是交易量還是價格上的調(diào)整都非常必要，現(xiàn)在重要的是思考如何增加房地產(chǎn)市場的供給。通過土地政策、房地產(chǎn)政策來增加供給，通過信貸政策等平抑價格?！眹窠?jīng)濟研究所所長樊綱在此次博鰲論壇上明確表示。

從2004年開始將土地政策作為重要宏觀經(jīng)濟管理手段之后，土地市場的規(guī)范與管理，以及土地供應(yīng)的趨緊更是在3年多中體現(xiàn)得十分明顯。尤其當(dāng)政策保障住房用地加大供應(yīng)時，更是看不出任何放開土地供應(yīng)的趨向。

在2007年12月，國土資源部、財政部、中國人民銀行聯(lián)合頒布《土地儲備管理辦法》，進(jìn)一步加強及完善了土地管理，業(yè)內(nèi)認(rèn)為該辦法對加大打擊開發(fā)商的囤地行為有了更強的法律支撐，可以進(jìn)一步釋放閑置土地，增加商品房的供應(yīng)。

在去年通過開展土地違法違規(guī)案件專項行動和土地執(zhí)法百日行動以及土地市場治理整頓，并加大廉租房土地供應(yīng)的基礎(chǔ)上，國土資源部、國家工商行政管理總局日前向各地發(fā)布《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》示范文本被規(guī)定“自2008年7月1日起執(zhí)行”，合同被要求“要明確填寫建設(shè)項目的開工時間、竣工時間。屬于商品住宅項目的，原則上開發(fā)時間較長不得超過3年”。

種種跡象表明：2008年，進(jìn)一步清理整頓閑置土地，從源頭上增加土地供給，必將成為政策調(diào)控的一個主要方向，而對于從土地到商品房的時間周期的縮短，必將繼續(xù)加大囤地成本，并增加房產(chǎn)供應(yīng)。

聶梅生認(rèn)為土地市場的形勢并不容樂觀。從國家統(tǒng)計局發(fā)布的信息看，“房地產(chǎn)投資過熱的現(xiàn)象有減緩的趨勢。其他行業(yè)下降的時候，房地產(chǎn)行業(yè)的投資增長了32%，高于平均水平。環(huán)比是在下降，但是下降比較慢，每個月是零點幾個百分點。”她以此判斷政策一定不會放松。

在聶梅生看來，2008年土地的變數(shù)不亞于金融的變數(shù)。在不準(zhǔn)開發(fā)商囤地的嚴(yán)格控制之下，國家還在限定拍賣的畝數(shù)，不讓開發(fā)商多購地。同時，土地有可能劃小地塊，按規(guī)劃進(jìn)行招拍掛，開發(fā)商拍到哪個項目，就做其規(guī)劃。第四就是兩個70%用地政策在2008年將非常堅決地執(zhí)行。

“土地政策的四招，起碼將使得2008年季度開發(fā)商在拿地方面明確不了方向。”聶梅生說。

土地儲備加速資金沉淀

從目前的情勢來看，“土地儲備與土地價格同期上升”在鐘偉看來并不是一個好消息：今年1到4月，房地產(chǎn)開發(fā)土地購置面積近1.02萬平方米，同比增長11.1%；完成土地開發(fā)面積8065萬平方米，同比增長5.9%。而季度購置土地面積同比大幅增加，購置面積約8000萬平方米，同比增加30%；完成開發(fā)5800萬平方米，同比僅增加11%。今年1~4月份，房地產(chǎn)開發(fā)土地購置面積10176平方米，同比增長11%；完成土地開發(fā)面積806.5萬平方米，同比增長5.9%。

今年一季度，土地交易價格繼續(xù)同比上漲16%，環(huán)比上漲6%，除工業(yè)用地價格略有回落之外，其他土地成交價格均上漲。

大量的土地儲備握在企業(yè)手中，甚至有些是昂貴的土地。

根據(jù)歷年中國國土資源公報，2004年，我國城市地價與上年同期相比城市綜合地價增長6.08%。但是到2006年，土地出讓面積，價款顯著增長。全國共出讓土地面積23.25公頃，出讓價款7676.89億元。同比分別增長40.4%和30.5%。

據(jù)不完全統(tǒng)計，深圳市2006年7月至12月的土地出讓情況。土地出讓的平均樓面地價高達(dá)8800~8900元/平方米。而從2007年3~6月份，杭州市國土資源局出讓土地平均樓面地價約在6400元/平方米。

同時，根據(jù)國內(nèi)貨幣政策區(qū)域金融報告，以及全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會REICO報告的統(tǒng)計數(shù)據(jù)：土地出讓規(guī)模急劇放大，2007年中國招拍掛出讓土地收入超過9000億元，而2006和2005年分別為7600億和5800億元。

土地儲備的增加與地價的上升，決定了土地儲備的資金沉淀不斷增加。

去年博鰲房地產(chǎn)論壇中，任志強判斷說“全國用于存量地和新增土地的沉淀資金約為1.5萬億元”，這一說法為當(dāng)時業(yè)界所基本認(rèn)可。

“土地價格不僅沒有回落，反而在增長。土地儲備資金年內(nèi)繼續(xù)加速沉淀至少1500億元?！辩妭ソ衲昀^續(xù)判斷稱。他認(rèn)為，接下來地價必然與房價一致進(jìn)行深度回調(diào)，要么土地儲備收縮，要么地價下跌。

存量土地交易趨活躍

聶梅生通過財政報告了解到，去年的土地出讓收入是9100多億元，每年增長40%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于GDP增速。其中招拍掛土地出讓占9100億元中的80%。

同時，保障性住房的土地仍在增加供給。此外各地還在加大對于“雙限房”的土地供應(yīng)。

根據(jù)統(tǒng)計部門所發(fā)布的數(shù)據(jù)：房地產(chǎn)企業(yè)土地儲備為2.7億平方米，同比增長20%。但是鐘偉所計算出的數(shù)據(jù)為7.7億平方米，而更為貼近真實的數(shù)據(jù)可能高達(dá)8億到10億平方米。這一土地儲備足夠全國房企開發(fā)3年多。

土地儲備成為一個巨大的蓄水池，讓接下來幾年的地產(chǎn)開發(fā)并非“無地而為”。今年開發(fā)商均表示將謹(jǐn)慎拿地。近年來越發(fā)多起來的土地并購等行業(yè)特征在任志強看來，并非以壟斷市場為較終目的，而正是為了土地儲備并持續(xù)發(fā)展的需要。

今年以來，土地價格整體呈現(xiàn)下降態(tài)勢，說明房價抑制政策短期內(nèi)已生效，但是也有中小城市的土地價格還在提升。

　潘石屹認(rèn)為“2007年，中國的土地市場有十個多月的時間太過瘋狂，所以SOHO中國放慢了取得土地的計劃”。目前還會按照公司預(yù)定的方向購購可供開發(fā)的土地。而在2007年3月之前一年多的時間里，他曾在100多塊土地項目的角逐中逐一敗北。較新的一起55億元對朝陽門項目的收購，也同樣是屬于二級市場拿地。

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