數(shù)據(jù)顯示,對比2007年7月份東莞的土地供應(yīng)情況,2008年7月份的供應(yīng)量大幅度增加,總供應(yīng)面積為67.3萬平米,同比增長669%。7月供應(yīng)的27宗地塊,22宗集中在鎮(zhèn)區(qū),松山湖依然是工業(yè)用地的供應(yīng)熱點(diǎn),其次是鳳崗和橋頭。城區(qū)只有莞城有5宗二級市場的工業(yè)類用地供應(yīng)。

從東莞市國土資源局較近發(fā)布的土地出讓預(yù)告信息可

以看出,東莞市未來幾個月的土地供應(yīng)仍然是以工業(yè)用地為主,這正好符合了市政府提出的用地指標(biāo)要求———“優(yōu)先保障松山湖、虎門港、東莞生態(tài)園和東部工業(yè)園等園區(qū)以及市的項目、重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、重要產(chǎn)業(yè)和民生項目用地需求”。因此,7月的工業(yè)用地供應(yīng)15宗,供應(yīng)面積為45.4萬平米,占當(dāng)月總供應(yīng)量的67%。工業(yè)用地的供應(yīng)量已經(jīng)連續(xù)3個月超過商住類用地占主導(dǎo)地位。

焦點(diǎn)一

樟木頭房地產(chǎn)公司大量賣地

值得關(guān)注的是,7月供應(yīng)的10宗總面積為85465平米的商住用地,全部是二級市場的掛牌交易地塊,而且全是東莞市樟木頭房地產(chǎn)開發(fā)總公司名下的商住用地,現(xiàn)拿出來轉(zhuǎn)讓。

據(jù)了解,樟木頭房地產(chǎn)開發(fā)總公司是樟木頭鎮(zhèn)政府直屬企業(yè),是廣東省城市綜合開發(fā)三級公司,屬下有物業(yè)管理公司、金屬制品公司、房地產(chǎn)咨詢服務(wù)部、房地產(chǎn)交易所、房地產(chǎn)管理所5個機(jī)構(gòu)。這樣看來樟木頭房地產(chǎn)公司是一家實(shí)力不弱的房地產(chǎn)開發(fā)公司,現(xiàn)在大量賣地原因何在?合富輝煌市場研究部對此進(jìn)行了分析。

該部分析師李興旺認(rèn)為,頭先是東莞市政府近年來加強(qiáng)對閑置土地的查處力度,樟木頭房地產(chǎn)公司名下有大量的閑置土地沒有開發(fā),必定要繳納大量的土地閑置費(fèi)和土地增值稅,這樣會增加這些地塊日后的開發(fā)壓力和開發(fā)成本預(yù)算,迫使開發(fā)商進(jìn)一步加快囤積土地的開發(fā)或者轉(zhuǎn)讓土地。

點(diǎn)就是聯(lián)系到去年下半年發(fā)布的“東莞鎮(zhèn)街下屬房地產(chǎn)公司掛靠關(guān)系將解除”的土地政策,市國土局對鎮(zhèn)街下屬房地產(chǎn)企業(yè)名下的經(jīng)營性用地進(jìn)行全面清理,若存在掛靠開發(fā)關(guān)系的,掛靠雙方必須在2007年10月1日前到市國土局申請辦理解除掛靠開發(fā)關(guān)系有關(guān)手續(xù)。樟木頭房地產(chǎn)開發(fā)總公司就是掛靠于當(dāng)?shù)劓?zhèn)政府的,其屬下的土地當(dāng)時可能是低價或者是以合作形式無償獲取本來屬于鎮(zhèn)政府的土地?，F(xiàn)在既然掛靠關(guān)系解除,樟木頭房地產(chǎn)公司也不得不將土地拿出來拍賣,把所得地款交還給鎮(zhèn)政府。

第三個可能性就是在目前慘淡的樓市氛圍下,很多開發(fā)商都會面對巨大的資金壓力,加上對樓市前景的不樂觀,賣地求生也是其中的一條出路。

焦點(diǎn)二

地塊流拍現(xiàn)象繼續(xù)

根據(jù)合富輝煌東莞市場研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,2008年7月份上市交易的土地共20宗,實(shí)際成交地塊只有15宗,成交面積為32萬平米；5宗地塊遭遇流拍,流拍總面積為24.5萬米,其中一宗是本月先進(jìn)一宗上市交易的商住地塊,但也難逃流拍的厄運(yùn)。進(jìn)入2008年后,截至目前流拍的地塊宗數(shù)高達(dá)16宗,商住用地流拍7宗,土地市場難覓回暖的跡象。

7月成交的地塊以工業(yè)用地為主,占總成交面積的57%,沒有商住類用地成交。而成交的15宗地塊,成交總價為27826萬元,平均地面單價為868元/平米。7月僅有一宗位于謝崗的商業(yè)地塊以超出底價35%的價格成交,其余的14宗地塊均以起拍底價成交。

據(jù)悉,7月上市交易的商住地塊只有一宗,地塊編號為2008G025,位于樟木頭鎮(zhèn)樟洋村,面積為66666平米,起拍價為25400萬元。到截止交易時間無人出價而遭遇流拍,這是進(jìn)入2008年后流拍的第7宗商住用地。

與這宗樟木頭流拍地塊形成鮮明對比的是上個月成功拍出的2008G026地塊,同樣位于樟木頭鎮(zhèn)樟洋村,在面積上兩地塊相差不遠(yuǎn),而在其他一些規(guī)劃指標(biāo)上,則存在幾乎成倍的差異。2008G025地塊規(guī)劃容積率為2.45,建筑密度40%,較高層數(shù)16層,綠地率不得小于25%。2008G026地塊規(guī)劃容積率則僅為1.3,建筑密度30%,較高層數(shù)僅6層,綠地率不得小于30%。

在價格上,2008G025地塊起拍價25400萬元,而2008G026地塊的起拍價只要10500萬元,還不到前者的一半價格。究其原因,一方面是容積率不同,折后容積率樓面單價僅相差325元/平米；另一方面是地塊具體位置和周邊資源配套有所不同。從地塊位置圖上可以看出,2008G025地塊鄰近汽車站和莞樟路,周邊環(huán)境成熟,酒店、樓盤、工廠、商業(yè)配套等環(huán)繞四周,而2008G026地塊位于樟木頭大道西側(cè),與樟木頭林場、黃泥乙水庫相鄰,周邊甚為冷清。

雖然從地塊的地理位置和配套資源來說,2008G025地塊比2008G026優(yōu)越,但是后者的低容積率和低總價還是吸引到了購家,而本月拍賣的2008G025地塊則由于總體地價稍高而慘遭流拍。在低迷的樓市景況下,價格才是硬道理,在土地市場亦然,低價才是王道。

焦點(diǎn)三

近期出讓地塊多位于鎮(zhèn)區(qū)和松山湖

記者從東莞市國土資源局獲悉,7月14日該局下屬土地交易公布了“東土交第3號”預(yù)告文件,將于近期出讓22宗總計931271平米的土地。除了兩宗地塊位于南城區(qū)西平社區(qū)外,其余均位于鎮(zhèn)區(qū)和松山湖。

在這一批預(yù)告的22宗土地中,工業(yè)用地比重,一共有6宗,分別位于中堂、鳳崗、橋頭,用地面積共444455平米。其次松山湖地區(qū)仍然是土地供應(yīng)重地,共計有4宗科研用地出讓,面積達(dá)173480平米；另外虎門港有一宗13萬多平米的倉儲用地。

與前兩次土地預(yù)告不同的是,這次預(yù)告除了推出了大量的工業(yè)用地“巨無霸”,同時還有數(shù)量不少的商住用地出讓。商住用地的出讓主要集中在中堂、塘廈兩鎮(zhèn)。其中,塘廈社區(qū)兩塊商住用地均超過了3萬平米,由于地理位置優(yōu)越,成為本次土地出讓的亮點(diǎn)之一。本次出讓土地中先進(jìn)兩宗市區(qū)用地位于南城區(qū)西平社區(qū),其中一宗面積為32521平米的商住用地,容積率達(dá)到了3.5；另一宗則是面積為39143平米的辦公用地。估計這兩宗同一區(qū)域的地塊將會捆綁出讓,以吸引更多的開發(fā)商競拍。

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