12月15日，國(guó)土資源部下發(fā)《關(guān)于做好2009年報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地申報(bào)工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱“通知”）?！锻ㄖ繁硎?，地方政府要在2009年2月28日前完成2009年用地計(jì)劃申報(bào)。但是，未完成2007年供地計(jì)劃的城市不準(zhǔn)申報(bào)2009年用地計(jì)劃；2008年用地計(jì)劃完成緩慢的城市，減少2009年用地計(jì)劃申報(bào)指標(biāo)。

中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院副工程師鄒曉云表示，國(guó)土部此通知的主要目的，是為了督促地方政府加快供地節(jié)奏，以保證刺激內(nèi)需政策所需要的土地。

由于土地價(jià)格低迷，地方政府紛紛放緩供地節(jié)奏，甚至捂地不賣。一位接近國(guó)土部的人士向本報(bào)記者透露，今年前10個(gè)月，105個(gè)納入土地監(jiān)測(cè)的主要城市，完成供地計(jì)劃的不到三成。面對(duì)被核減2009年度用地計(jì)劃的危險(xiǎn)，全國(guó)主要城市已經(jīng)紛紛在年底加快供地節(jié)奏。

捂地或?qū)е路渴小皽洝?p> 記者從國(guó)土資源部獲悉，雖然“通知”是12月發(fā)出，很多城市此前已經(jīng)被國(guó)土資源部“吹風(fēng)”。

地價(jià)低落是地方政府“捂地”的主要原因。據(jù)全國(guó)城市地價(jià)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)數(shù)據(jù)，今年第三季度全國(guó)35個(gè)主要城市地價(jià)同比增長(zhǎng)8.98%，環(huán)比僅增長(zhǎng)0.94%，寧波、南昌等城市分別出現(xiàn)1%-3%不同程度的跌幅。而來(lái)自中原地產(chǎn)的一份研究報(bào)告表明，今年1-11月全國(guó)城市土地流標(biāo)率達(dá)到了32%，住宅地流標(biāo)達(dá)到了35%，長(zhǎng)春、武漢等城市土地流標(biāo)率甚至達(dá)到了50%以上。

在此情況下，地方政府紛紛暫緩了供地節(jié)奏，或者捂地不賣。今年前10個(gè)月，全國(guó)35個(gè)主要城市完成供地計(jì)劃的不到30%，在地方政府公布的眾多“救市”政策中，也隨處可見控制供地規(guī)模以刺激房市預(yù)期的政策。

鄒曉云表示，面對(duì)土地市場(chǎng)的冷落，地方政府一般有兩種行為：一是不管地價(jià)如何，都按計(jì)劃將土地掛牌，成交一塊算一塊；二是減少土地出讓宗數(shù)和規(guī)模，控制供地節(jié)奏，以穩(wěn)定土地市場(chǎng)。一般來(lái)說(shuō)，財(cái)政實(shí)力雄厚的地方政府才會(huì)選擇種做法。

但是，國(guó)土資源部對(duì)這種做法并不認(rèn)可。從今年8月份開始，國(guó)土資源部逐漸開始采取“打招呼”的方式給捂地、囤地的地方政府談話。

鄒曉云表示，地方政府按計(jì)劃供地，雖然短期內(nèi)地價(jià)會(huì)下降，但是地價(jià)下降到一定程度后，會(huì)引來(lái)土地交易數(shù)量的反彈，這種地價(jià)下降應(yīng)該是一種理性回歸。如果地方政府強(qiáng)制控制供地節(jié)奏，則會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)、地價(jià)帶來(lái)系列影響，其結(jié)果很可能是帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的滯漲。

年底沖刺供地

自國(guó)土資源部“吹風(fēng)”結(jié)束后，從10月下旬開始，地方政府供地力度明顯加快。上述中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，今年11月份全國(guó)主要城市推地252幅，是前10月平均水平的2倍，供應(yīng)增加了36%，成交量下降了9%，土地價(jià)格則下降了19%。其中，居住用地表現(xiàn)尤甚，供應(yīng)增加了70%，成交量卻下降了24%。

12月15日，國(guó)土資源部正式下發(fā)“通知”，對(duì)地方政府供地又下了一道催促令?！巴ㄖ敝兄赋觯鞯匾?009年2月28日前上報(bào)2009年用地計(jì)劃。但是2007年用地計(jì)劃沒有完成的城市原則上不許上報(bào)2009年用地計(jì)劃；2008年用地計(jì)劃完成緩慢的城市，削減2009年用地計(jì)劃規(guī)模。

這就意味著，地方政府要在未來(lái)3個(gè)月內(nèi)將手中的2007年和2008年用地計(jì)劃完成。雖然土地在房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆的時(shí)候是緊俏資源，但是在當(dāng)前市場(chǎng)下，卻成了“賣地難”。

河北某市國(guó)土局副局長(zhǎng)向記者表示，今年年初該市趁著市場(chǎng)好已經(jīng)賣出了相當(dāng)于去年一半量的土地，但是從5月份開始一直到11月份，全市幾乎沒有成交一塊居住用地。為了完成供地計(jì)劃，市長(zhǎng)已經(jīng)下令，剩下的土地按照整理平價(jià)出讓，“不賺錢，只賺個(gè)吆喝”。

地方限價(jià)房爭(zhēng)論

盡管很多地方政府加大了供地量，但并沒有大規(guī)模降地價(jià)，由此不但沒促成土地成交量上升，反而帶來(lái)了地價(jià)將進(jìn)一步下降的預(yù)期，由此造成了土地市場(chǎng)的流標(biāo)事件頻繁發(fā)生。

因此，地方政府在集中供地的同時(shí)，也采取了一些其他辦法來(lái)規(guī)避流標(biāo)或地價(jià)下降的風(fēng)險(xiǎn)。例如，長(zhǎng)春推出了土地出讓金可以緩期交付，頭期土地款只需要付50%的政策。而北京、上海等地則推出了保障房中配建商品房、降低土地出讓條件的政策來(lái)加快推地。

逆市推地，較容易被開發(fā)商們接受的是地理位置好的城市地塊，但是國(guó)土資源部要求，2009年供地計(jì)劃中要偏向城鄉(xiāng)結(jié)合部，不能集中在城市。這就意味著，2009年供地應(yīng)傾向于保障性用房等民生工程，并且將農(nóng)村土地制度改革和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌作為2009年土地政策的主要內(nèi)容。，國(guó)土資源部明顯不想讓地方政府在2009年重演2007年“土地財(cái)政”下的賣地?zé)帷?p> 鄒曉云分析說(shuō)，“通知”的出發(fā)點(diǎn)是保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，盡快落實(shí)刺激內(nèi)需經(jīng)濟(jì)政策所需要的土地。因此，“通知”中對(duì)投資下達(dá)的重大項(xiàng)目用地放寬了條件，但是政策是保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而非保地價(jià)，因此和地方政府在這輪土地集中供應(yīng)中，仍有不同需求。

12月初，國(guó)土資源部已經(jīng)召集了住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)改委等諸多涉及刺激內(nèi)需資金下達(dá)的政府部門，就土地保障國(guó)家刺激內(nèi)需政策做出了陳述。據(jù)悉，未來(lái)3年投資9000億建設(shè)的保障性安居工程用地是城市建設(shè)用地供應(yīng)保障的主要內(nèi)容。

但對(duì)地方政府來(lái)說(shuō)，即使有財(cái)政補(bǔ)貼的廉租房建設(shè)，也要面臨財(cái)政和信貸的巨大投入，對(duì)于財(cái)政不出錢的經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房，地方政府更沒積極性去建設(shè)?！肮膭?lì)民生用地，而每塊民生用地項(xiàng)目都需要政府大量投錢，能給政府帶來(lái)錢的商品房用地卻賣不出去。”上述河北某市國(guó)土局副局長(zhǎng)說(shuō)。近期，河北、遼寧等地紛紛棄建經(jīng)濟(jì)適用房，而限價(jià)房目前僅在北京等一線城市推行，如今也面臨棄建、棄購(gòu)的問(wèn)題。有消息稱，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部已經(jīng)擱置了準(zhǔn)備出臺(tái)限價(jià)房管理辦法的計(jì)劃。

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