這一令實力開發(fā)商不顧土地市場寒流而趨之若鶩的上海衡山路城區(qū)黃金地塊，此前因其“邀請招標，以綜合條件確定中標人”的出讓方式備受關注。

業(yè)內人士指出，比之所謂的“內定”結果究竟花落誰家，更令人關注的焦點在于，在全國土地市場頻遭流拍、大多土地多以底價成交的低谷寒冬，經營性用地中早已明令禁止多年的“邀標”出讓方式竟又不顧爭議重現或許是上海市政府審時度勢為改善土地大量流拍現狀在土地出讓方式上所作的試探性調整。

土地違規(guī)再現？

12月15日，上海市規(guī)劃和國土資源管理局悄然發(fā)布第58號土地出讓公告，出讓地處徐匯區(qū)市核心地段的衡山路12號地塊。但僅僅半天后，這一公告更因為“需作有關投標技術條件的調整”而被突然撤下。

短短兩天后，這一公告悄無聲息再度出現，然而公告中“招標出讓采取邀請招標方式”的文字卻將磨刀霍霍的一眾開發(fā)商拒之于“非請勿入”的狹小門外。

一夜間輿論嘩然，內定傳言四起。更具爭議的是，此前上海絕大部分地塊均以掛牌拍賣的方式進行出讓，僅有的土地采用了招投標方式，而“邀請招標”則更是由于國家嚴令禁止后在經營性用地中銷聲匿跡。

出讓文件顯示，衡山路12號地塊出讓面積約1.08萬平方米，容積率要求不大于2.5，總建筑面積約為2.7萬平方米；投標保證金金額為人民幣4000萬元，據此推算土地預計底價4億元左右，每平方米樓板價約為14815元。盡管仲量聯行亞太區(qū)董事陳立民等業(yè)內人士認為“對比該區(qū)域周邊樓價估算稱，這一地價在合理區(qū)間”。然而，衡山路不過15000元／平方米的樓面單價，再加上“邀標”下以“綜合條件”評分確定中標人的原則，卻仍不免令人頓生“定向”出讓之疑。

不同于招拍掛通常的“價高者得”，以“綜合條件較佳者得”的原則確定中標人的招投標的方式中，價格只是其中一項決定因素，土地受讓方還必須符合出讓者涉及經營狀況、總體設計、開發(fā)經驗等一系列其他投標條件。

“‘邀標’和綜合評分在以前是個較常見的玩法，受讓方必須是被邀請的對象，這樣在價格各方面都很好控制。如果公開招標，這塊地怎么可能這么便宜？”一位業(yè)內人士言語激烈。

“這塊地之前是上海申通的**沿線項目之一，規(guī)劃設計為高端特色酒店，不知何故今年又被市發(fā)改委批了進入土地儲備，現在‘邀標’則很可能已經定下有意向的下家。”一位略知內情的本土開發(fā)商向記者透露。

而另一原房地局人士則對記者表態(tài)，“上海實施公開招拍掛幾年了，人們往往容易把邀請招標和內定聯系在一起。但事實上，政府出于城市或區(qū)域用地規(guī)劃以及土地利用效益化的原因，對于企業(yè)參與招標的范疇做出相應限制，也是情有可原。”

審時度勢的舉措？

易居中國分析師薛建雄表示，“衡山路12號地塊以邀請招標方式實施出讓，實際上政府又重新回到了土地招商的過程，而不是通過以前拍賣的形式?！?p> 一位上海本土開發(fā)商對記者表示，“在當前大環(huán)境下，此番‘邀標’或許不會是個案，更可能是當前土地頻頻流拍勢態(tài)下，上海市政府對于土地出讓方式求變的試探之舉?！边@位開發(fā)商直言，“全球金融危機形勢下，上海土地市場大多底價成交甚至大批流拍的情況很難改善，開發(fā)商們對拿地異常小心，一些拍下的土地為了延遲開工，甚至臨時改造成了停車場。甚至一些優(yōu)質地塊都難逃流拍噩運。這種情況下，‘邀請招標’等于是對開發(fā)商的資格預審，從某種程度上而言，這也是為了保障優(yōu)質土地不致流拍并且避免爛尾樓的“審時度勢”。

而上述原房地局業(yè)內人士亦指出，“不同于掛牌拍賣的連連競價，招投標方式一次性開標，這樣優(yōu)質土地的出讓價格相對能夠控制在更為理性的范疇，從而減少在開發(fā)商大出血本拍地后又后悔退地的情況。”

上述上海本土開發(fā)商坦率表態(tài)，“比之看似公平、價高者得的招拍掛，個人更喜歡綜合考評的招標制。因為綜合考評體現的是實力，而不是一味靠瘋狂加價盲目奪取土地。這就避免了一些資金實力不雄厚或者雖然有錢但操作能力不強的企業(yè)進入。 “如果采取招投標方式，蘇寧天價地王退地、志成退地又拿地這類好戲，大概就沒機會上演了?！边@位開發(fā)商玩笑道。

“此番嘗試后，假如上海土地出讓順勢采取根據競爭者的綜合實力來決定較終中標者，而不是只憑價高者得的拍賣來出讓，或許對于現今土地的流拍乃至今后土地價格的上揚都能夠有所抑制，但一方面這在國家規(guī)定中尚屬違規(guī)，另一方面，如何在這其中避免‘內定’‘協議’的漏洞，保障公開公平的原則，亦是一大難題?！碧璺慨a工作室分析師何凌飛說。鏈接

根據國土資源部于2002年7月1日起開始實施的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。而新《上海市土地使用權出讓辦法》和《上海市土地使用權出讓招標拍賣試行辦法》兩個文件亦規(guī)定，六類經營性土地使用權出讓（商業(yè)、旅游、娛樂、金融、服務業(yè)、商品房等）都應當通過招標拍賣方式進行。

2003年7月，有鑒于當時土地出讓中仍未禁絕“邀標”、“協議”出讓，上海市市長 再次強調：“經營性土地出讓要全部實行公開招投標，凡涉及商業(yè)、商品房等六類經營性項目用地，都必須全部納入公開招標范圍，嚴禁采用協議或邀請招標方式?！?

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！