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購(gòu)房定金問(wèn)題
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 554 次
濟(jì)南市歷下區(qū)讀者王麗紅小姐來(lái)信反映說(shuō):我在銀座怡景園售樓處已交了購(gòu)房定金一萬(wàn)元,請(qǐng)問(wèn),如果我不想購(gòu)他們的房子了,我的定金還能要回來(lái)嗎?如果罰款,會(huì)是多少?
答:定金能否取回,須看雙方關(guān)于定金的約定。房屋認(rèn)購(gòu)的定金屬于立約定金。從學(xué)理上解釋,定金分為立約定金、證約定金、成約定金、解約定金、違約定金。2000年12月8日《較高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》頒布之前,擔(dān)保法和合同法僅規(guī)定了違約定金一種形式?!皳?dān)保法司法解釋”根據(jù)司法實(shí)踐的需要,對(duì)定金的形式作了擴(kuò)展性規(guī)定,在已有的違約定金的基礎(chǔ)上,又具體規(guī)定了立約定金、成約定金、解約定金等形式。房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)中的定金是為了保證購(gòu)房人與售房人之間訂立房屋購(gòu)賣合同而交付的定金,因而屬于立約定金。嚴(yán)格地講認(rèn)購(gòu)書(shū)屬于預(yù)約性質(zhì),是為了將來(lái)訂立購(gòu)賣合同而訂立的契約。那么,認(rèn)購(gòu)書(shū)中的定金既可以看成是保證訂立合同的立約定金,也可以看成是認(rèn)購(gòu)書(shū)的履約定金。即當(dāng)事人拒絕訂立主合同,便是對(duì)預(yù)約義務(wù)的違反,便要受到定金條款的約束。
其次,一定要關(guān)注定金罰則的適用條件:如果當(dāng)事人間有立約定金合同且定金已實(shí)際支付,那么定金合同是實(shí)踐性合同,即只有在定金實(shí)際支付時(shí),定金合同才生效。否則,定金合同不生效,當(dāng)然也不能適用定金罰則。
如果一方當(dāng)事人在簽訂了認(rèn)購(gòu)書(shū)后,明確表示拒絕訂立主合同,或者通過(guò)其行動(dòng)表明拒絕訂立主合同的,均屬于拒絕訂立主合同的情形。當(dāng)事人間不能就主合同的條款協(xié)商一致,不能一概而論認(rèn)為是一方當(dāng)事人拒絕訂立主合同,若主合同的條款在認(rèn)購(gòu)書(shū)上已經(jīng)有了約定,則雙方應(yīng)當(dāng)接受,否則即屬于拒絕訂立主合同。若當(dāng)事人協(xié)商的主合同條款在預(yù)約中無(wú)約定,則當(dāng)事人協(xié)商不成的,不能認(rèn)為是任何一方當(dāng)事人違反預(yù)約的約定,拒絕訂立主合同,因而不能適用定金罰則。如果也將此情形認(rèn)為是一方當(dāng)事人拒絕訂立主合同,適用定金罰則,那么結(jié)果必然是要求購(gòu)房人在訂立了認(rèn)購(gòu)書(shū)之后,必須無(wú)條件地接受開(kāi)發(fā)商提出的每一項(xiàng)主合同條款。這不符合合同法的誠(chéng)實(shí)信用原則和公平原則。
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