事實(shí)證明李銘的投資眼光還算不錯(cuò)，其名下一套位于內(nèi)環(huán)以內(nèi)區(qū)域的公寓，被一家外資企業(yè)看中，打算租下給公司的外籍員工居住。對(duì)于李銘而言，當(dāng)然更中意表現(xiàn)大方的外資企業(yè)，但問題是，為了避免空置期損失，李銘之前以優(yōu)惠價(jià)簽下了一份3年的租賃合同，此時(shí)僅僅履行了1年半時(shí)間?，F(xiàn)在計(jì)算下來，他目前的租金收入還不到外資企業(yè)開出租金的一半。李銘當(dāng)然希望能夠提前收回房屋，以取得更高利益，哪怕支付一定的違約賠償金也愿意。

但李銘與房客進(jìn)行協(xié)商時(shí)卻遭到了拒絕，房客表示自己根本沒有意向搬遷出去，即使得到違約賠償金也無法通融。李銘遂向律師咨詢，是否可以通過支付違約金的方式起訴要求解除合同。但得到的回答是：法律優(yōu)先保護(hù)合同的履行狀態(tài)，也就是說，李銘提出的要求不會(huì)得到支持。這樣一來，外資企業(yè)租房的事情也只能作罷。

不曾想半年以后，房客由于工作調(diào)動(dòng)，要前往深圳工作，因此向李銘提出退房，并且同意根據(jù)合同的約定，支付一個(gè)月的違約金。但此時(shí)的租賃市場(chǎng)情況卻已有很大變化，行情趨冷，房屋很可能要面臨空置。李銘認(rèn)為不劃算，不同意房客提前退租，并且要求其履行到合同期限屆滿。在協(xié)商不成的情況下，房客自行搬出了房屋。

律師意見：

本案是一個(gè)租賃合同履行過程中關(guān)于違約救濟(jì)的典型案例。由于《合同法》保護(hù)合同的履行狀態(tài)，而作為出租人的李銘一般是無法自行收回房屋，使合同狀態(tài)由履行變?yōu)檫`約，因此出租人無法以支付違約賠償為條件提前收回房屋。說的通俗一點(diǎn)，出租人不得向法院請(qǐng)求判令準(zhǔn)許自己違約。

恰恰相反，承租人卻可以通過自己的行為使租賃合同的狀態(tài)由履行變?yōu)檫`約，比如案例中的房客自行搬出房屋就使合同的狀態(tài)變成了違約。在這種情況下，作為出租人的李銘如果要起訴尋求違約救濟(jì)有兩種選擇方式，一種方式為起訴要求承租人繼續(xù)履行合同；另一種方式是起訴要求承租人承擔(dān)違約責(zé)任，這兩種方式均屬于《合同法》規(guī)定的違約救濟(jì)方式。

在司法實(shí)踐中，由于租賃合同的出租人要求繼續(xù)履行租賃合同，而承租人不愿繼續(xù)履行租用房屋，就會(huì)在執(zhí)行中產(chǎn)生很多矛盾，因此，法院在一般情況下會(huì)支持違約賠償?shù)恼?qǐng)求。如果合同雙方像本案中的李銘一樣，約定了違約金，那么違約賠償就以約定為準(zhǔn)，如果雙方?jīng)]有約定違約金，那么違約賠償就以合理的房屋空置時(shí)間作為計(jì)算依據(jù)。

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