銀行“低調(diào)”推房貸新品

一些房貸產(chǎn)品特殊的還款方式一向是中小銀行吸引消費者的一個“利器”。今年二季度以來，北京銀行、光大銀行、深圳發(fā)展銀行推出了新的房貸還款新品，給利息不低的商業(yè)貸款者也提供了省錢方法。比如北京銀行的雙周供，光大銀行的“天天省”，深圳發(fā)展銀行也在原有三大房貸產(chǎn)品（雙周供、氣球貸、存抵貸）基礎(chǔ)上推出了房貸組合新品。

但記者發(fā)現(xiàn)這幾家銀行的新品推出顯得十分低調(diào)，北京銀行的雙周供甚至沒有對外宣傳?！霸谀壳斑@種不明朗的房產(chǎn)市場環(huán)境下，銀行即使推出了新品，也并不樂意宣傳。”北京銀行房貸部人士表示，雖然推出了雙周供，如果消費者不詢問，一般也不會向他們主動推介。一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對于銀行“吃定”的房貸業(yè)務(wù)，能賺100塊錢為什么還要選擇賺80塊？一般來說主要是開發(fā)商為了促銷自己的樓盤往往會熱衷于與某些銀行合作推廣新的還款方式。

而一向服務(wù)“滯后”的國有商業(yè)銀行也開始逐漸松動。本月初，工行、建行開始在上海推出房貸還款的新品。比如，建行上海分行向市場推出“定額供”和“定期供”兩款還款方式，工行上海則宣布推出“按周供”還款。不過可惜的是工行和建行的新品在北京地區(qū)均未開通?！翱赡芸傂幸灿羞@方面考慮，但目前北京地區(qū)在工行貸款也只能按月還貸?！惫ば蟹抠J部人士告訴記者。

二手房特色還款選擇少

張先生在去年購了一套二手房，雖然銀行貸款利息節(jié)節(jié)攀升，但是考慮自住需求，他還是咬牙就購了。不過張先生納悶的是，他申請的貸款銀行沒有給他任何還款方式的選擇。

事實上，張先生的煩惱并不是單一現(xiàn)象。盡管購房者可以自由選擇申請貸款的銀行，但通常由于沒有主動提出要挑選而由中介推薦了貸款銀行。“不過二手房貸款也沒有太多還款方式可供選擇?！辨溂曳慨a(chǎn)的經(jīng)紀(jì)人告訴記者，他所經(jīng)辦的二手房貸款基本都是按月還款，很少有選擇雙周供、循環(huán)貸的，不過這也與很多消費者并沒有仔細(xì)去比較詢問不同銀行的還款方式有關(guān)。

記者隨后咨詢了光大銀行、交通銀行等銀行熱線，特殊的還款方式一般僅針對新房貸款者，二手房貸款很難辦理特色還款。但也有例外，比如深圳發(fā)展銀行在今年3月份推出了一款專門針對二手房市場的“氣球貸”，中信銀行也表示二手房貸款也可以選擇新的還款方式。只是對于消費者而言，在沒有透明統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)下，多比較多詢問是目前的解決辦法。

1 改變還款周期省息

關(guān)鍵詞：雙周供 適合人群：月資金穩(wěn)定

周先生，在出版社工作，每月工資非常固定，年終有一筆頗為豐厚的年終獎，不過一個人供房還是有點吃力，希望能找到一種省錢的辦法。針對這樣的財務(wù)狀況，理財專家認(rèn)為可以通過改變還貸時間，而達(dá)到省息效果。比如，目前多家銀行推出了“雙周供”的房貸還款方式，即將原本按月支付的房貸改成每兩周支付一次。

雙周供能省錢的原因在于，盡管每個月仍然償還同樣數(shù)額的房貸，但是由于“雙周供”縮短了還款周期，提高了還款頻率，使得每期還款中本金所占比例更多，利息所占相應(yīng)減少，本金減少速度加快，因此，還款的周期被縮短，同時也節(jié)省了借款人的總支出。

只是，按照每兩周還款一次計算，累計下來，貸款人每月向銀行還款的日期就將不斷提前，一年下來就要多還一個月的貸款，所以這種方式對于每個月資金都不寬余的貸款人來說，會增加一點壓力。

目前市場上類似這樣改變還款周期的還貸產(chǎn)品還有“單周供”、“氣球貸”等。

算賬：以貸款150萬元、30年等額本息還款為例，房貸利率采用5年期以上貸款的優(yōu)惠利率，即基準(zhǔn)利率下浮15％為6.656％。如果是按傳統(tǒng)的每月等額本息還款，月供為9635.43元，還款總額為346.88萬元。如果按雙周等額本息還款，每期還貸金額為4817.72元，還款總額為300.52萬元。可以節(jié)省46萬多元的利息，也就是節(jié)省了13%。

2 裝修貸款作頭付款

關(guān)鍵詞：利差 適合人群：有一定金額定期存款

股市的調(diào)整向下讓股民小李折了一大筆錢，他忍痛割肉把剩下的20萬都轉(zhuǎn)成一年定期存款，股市失意的他沒料到這時突然碰到自己心目中的“她”，為了迎娶佳人，他準(zhǔn)備在近期購房結(jié)婚，但所有的財產(chǎn)都是定期，提前取出白白喪失利息，頭付款咋辦呢？

這時朋友給他支了一招，讓他拿著未到期的銀行定期儲蓄存單到銀行去申請辦理裝修貸款，來補(bǔ)這個空子。但去銀行之后，工作人員告訴他，通過質(zhì)押未到期的銀行定期儲蓄存單的方式申請裝修貸款，3年期以上的定期才合算，像他這樣的一年期存款實際上很劃不來。算下來存款一年的定期利息比貸款利息還要低將近700元，還不如直接轉(zhuǎn)為活期取出。通過計算比較應(yīng)是定期存款3年期以上才比較合算。（具體計算見下）

算賬：按照現(xiàn)在的利率，用存單作質(zhì)押貸款較多貸出六成，貸款年利率為7.47%，而一年期定期存款年利率為4.14%，二者之間利率負(fù)差3.33%，算下來，存款一年期滿后獲利為20×4.14%=8280元，而一年貸款需付利息12×7.47%=8964元，相差684元。

而3年期以上的利率較高，如三年期的年利率多在5.40%（3年后按16.2%取出），5年期年利率高達(dá)5.85%，5年后取出利率29.25%，而裝修貸款一年期利率為7.47%，1到3年7.56%，3年以上7.83%，存單利率與裝修貸款利率之間存在較大利率順差。

3 用現(xiàn)有房產(chǎn)再按揭

關(guān)鍵詞：循環(huán)貸款 適合人群：已有一套住房

住在大望南路的馬俊夫婦今年喜得貴子，夫妻二人請了個保姆照顧孩子，原來夫妻二人住還湊合的房子立即變得擁擠不堪，正好今年房價增勢減緩，他就一直謀劃換個大點的房子，但夫妻兩個人都是上班族，收入中等，加上當(dāng)年為購現(xiàn)在所居住的房子向銀行借了30萬，還差10萬沒有還，再換個房子有點力不從心。

房貸專家指出，像馬俊這樣的人，他若能在近期迅速籌到10萬元，要解決自己的住房問題，根本不用發(fā)愁。原因在于馬俊現(xiàn)有住房所處地2002年不過5600元/平米，現(xiàn)在已漲到2萬元/平米，以他60平米的兩居來說，這幾年已經(jīng)升值86.4萬元，若他能夠近期籌措到10萬元，還清銀行貸款，然后即可以這所房子為抵押，向銀行再申請貸款，計算下來可以貸款84萬，還掉之前的10萬元貸款還剩74萬元，用于支付新房頭付綽綽有余，這樣自己就坐擁兩套房子，免除賣舊房換購新房的資金困擾。（具體計算見下）

房貸專家提示，頭次置業(yè)后，由于房產(chǎn)升值，可采用“換按揭”或“加按揭”的形式用套房屋向銀行再次融資。用再次融資的錢進(jìn)行二次置業(yè)；或是用“轉(zhuǎn)按揭”的方式將有貸款的房屋賣掉再購套房屋，這樣可以合理減少二次置業(yè)的壓力。

算賬：銀行在評估資產(chǎn)的時候，是以現(xiàn)在的房價為評估標(biāo)準(zhǔn)，按二手房七成的比例來算，這樣能貸出（房屋面積60平米×現(xiàn)在房價2萬元/平方米）=84萬元，還掉此前借的10萬元，還剩74萬元。

■ 提醒：轉(zhuǎn)換還款方式須重審貸款程序

對于每個借款人來說，在與銀行簽訂借款合同時，要先對這些還款方式進(jìn)行了解，確定較適合自己的還款方式。市場上的貸款產(chǎn)品五花八門，產(chǎn)品眾多，利息算法又不同。一個好建議是先從一家銀行問價格作參考，然后再多問幾家銀行和貸款代理公司。

房貸產(chǎn)品總離不開兩種基本的還款方式，即使特色還款也是在這兩種還款方式下做出的變化，即基于等額本息的固定還款方式和等額本金的遞減還款方式。純粹從節(jié)省錢的角度而言，遞減法要比固定還款法更有優(yōu)勢一點。因為更早地償還更多的本金，可以節(jié)省掉不少的利息支出。不過，固定還款方式對短期內(nèi)資金要求較高，適用于那些短期資金充裕且未來收入保障較高的人士。

不過對已經(jīng)辦完貸款想重新選擇還款方式的消費者來說，過程有點費勁。北京銀行貸款部工作人員表示，如果想改變按月還款，而選擇雙周供，還需要經(jīng)過銀行的重新審核貸款程序。而有的銀行在貸款償還滿一年后，借款人在辦理提前部分還款時可以申請轉(zhuǎn)換還款方式，只是一筆貸款的還款方式轉(zhuǎn)換只能辦理一次。（記者　殷潔 蘇曼麗 周鵬飛）

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！