開發(fā)商備戰(zhàn)2006

和記黃埔：重兵屯集剛剛開始

12月21日，香港和記黃浦地產(chǎn)有限公司(以下簡稱：和黃)和上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)聯(lián)合發(fā)展有限公司聯(lián)手拿下了上海的黃金地塊------浦東陸家嘴竹園商貿(mào)區(qū)兩地土地使用權(quán)。該地塊有著浦東的人民廣場美譽(yù)，不僅有近40萬平方米的商業(yè)面積，而且將擁有四條軌道交通線。

粗粗估算，該地塊包括土地出讓金在內(nèi)的投資額將達(dá)53.27億元。

隨后，和黃的身影又出現(xiàn)在上海城隍廟的競標(biāo)會上。如果順利摘得這塊露香園地塊，僅此投入的資金就有可能達(dá)到100億元。

和黃在內(nèi)地地產(chǎn)業(yè)務(wù)的擴(kuò)張上很豪邁。到2005年6月，和黃系的土地儲備已超過600萬平方米，比2003年翻了一番有余；同時，2002年年底和黃的土地儲備中，內(nèi)地儲備占72%，到了2005年，這一比例已經(jīng)上升到93%。

2005年于和黃更是一個北上南下、東舉西進(jìn)的擴(kuò)張年。大多數(shù)的土地是在這一年被收入囊中的，所涉地域甚廣。根據(jù)和黃2005年半年報提供的數(shù)據(jù)，其在內(nèi)地24個城市一共擁有42個地產(chǎn)項目，其中分布于12個城市的22項土地儲備是較近一年來新增的。這些地塊散落在上海、武漢、成都、重慶、長沙、西安、北京、天津等地。

盡管發(fā)力圈地不過一年半，內(nèi)地的地產(chǎn)業(yè)務(wù)在和黃整體地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的盈利作用卻已經(jīng)越來越明顯。單以純回報率計，以上海地產(chǎn)投資為例，去除各項成本，寫字樓每年純回報率有5%-7%，住宅的純回報率高達(dá)8%以上。

和黃的眼光可謂獨到。他完全置投行泡沫論于不顧，逆行勢而動。內(nèi)地盛傳的各式投資報告，他們也收到了不少。但和黃的結(jié)論卻是，2005年是一個很好的調(diào)整機(jī)遇。以上海為例。當(dāng)業(yè)內(nèi)以“上海感冒，全國吃藥”來形容上海在2005年房地產(chǎn)調(diào)控中的位置時，和黃卻忙著在上海跑馬圈地。

“進(jìn)入市場，沒有特別復(fù)雜的計算公式”，這是和記黃埔(上海)有限公司總經(jīng)理佘耀庭給記者的回復(fù)------在和黃看來，中國地產(chǎn)發(fā)展的重要指標(biāo)就在GDP。這個與美國及其他國家相比一直往上走的數(shù)據(jù)，使和黃愿意投資在中國房地產(chǎn)上。

接下去，和黃的地產(chǎn)還將進(jìn)一步轉(zhuǎn)投內(nèi)地。2006年，“這一年不是開始，也不是結(jié)束，而是繼續(xù)。”佘耀庭說，“它將會是持續(xù)性的資本投入?！?

顯然，和黃重兵屯集內(nèi)地的拓展計劃才剛剛開始。

SOHO中國：棄住宅做商樓

SOHO中國有限公司董事長潘石屹已經(jīng)不滿足于做較先鋒的房地產(chǎn)公司了。他希望，從明年開始，會有更多的人一想起SOHO，便能找到它的準(zhǔn)確定位---- --北京的房地產(chǎn)公司。他的依據(jù)也讓對手無可辯駁------因為SOHO連續(xù)三年在國家稅務(wù)總局納稅排行榜上排名。

同樣，在2006年，潘石屹準(zhǔn)備將寶押在商業(yè)地產(chǎn)上了。16日，潘石屹在上海住交會上正式對外宣布，他將放棄住宅而全面轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)。

較近我看了一本小說《塵埃落定》，寫的是藏族的土司，一個兒子非常聰明，一個兒子非常傻，聰明兒子說別人要種鴉片了，所以也要去種鴉片；傻兒子說別人都種鴉片的時候我們就要種小麥了。結(jié)果等別人都種鴉片的時候這個傻兒子就種小麥了，結(jié)果抽鴉片的人不能不吃飯。所以我們要及時轉(zhuǎn)型，市場上缺什么我們就做什么，只有市場上缺的才是我們應(yīng)該做的。我們經(jīng)過反復(fù)的考慮，決定從現(xiàn)在開始起再不做住宅了。潘石屹用一個故事來解釋他公司的轉(zhuǎn)型。

2005年9月17日，SOHO十上，這個42歲的男子突然發(fā)現(xiàn)，購購他的房子的人，率出現(xiàn)奇怪的排列：在過去10年，購購商鋪的率是較高的，其次是購購寫字樓的，較后才是購購住宅的。同時，SOHO的財務(wù)報表上也出現(xiàn)類似的數(shù)字排列：在所有開發(fā)物業(yè)類型中，只占10%的商鋪帶來 20%的銷售額，以及30%的利潤。物以稀為貴。潘石屹自然明白這些數(shù)字背后的商業(yè)機(jī)會------與住宅相比，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)成本只比前者高出60%- 80%，售價卻是前者的2-3倍；租金更是在較近幾年以兩位數(shù)的比例一路上揚。

保守估測，要將手中的住宅業(yè)務(wù)全部換血為商業(yè)地產(chǎn)，潘石屹至少需要現(xiàn)在的1.6倍到1.8倍的資金量。如果要銷售的話，他還需要尋找更強(qiáng)有力的消費群體。

無論怎樣，潘石屹已經(jīng)決定了2006年要走一條跟以往不一樣的路。

復(fù)地：繼續(xù)突圍

市場無情。復(fù)地(集團(tuán))股份有限公司(以下簡稱復(fù)地)總經(jīng)理范偉，想必在2005年較能體味其中滋味------當(dāng)上海被推入2005年的房地產(chǎn)調(diào)控中的位置時，接近80%的業(yè)務(wù)都集中在上海主戰(zhàn)場的復(fù)地集團(tuán)，也未能幸免。

之前，不是沒有征兆。從2004年開始，復(fù)地就已經(jīng)意識到僅僅依靠上海一個城市的風(fēng)險。彼時，范偉接受記者采訪時透露，從2004年到2005年一季度，復(fù)地在上海很難找到合適的地，除了2005年1月以3600萬元的價格收購上海鼎奮60%股權(quán)，增加10萬平方米的高福坊項目，其他的土地價格都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出我們的承受能力。

市場也很快給范偉潑了冷水。僅僅一年前，這家上海排名第三的房地產(chǎn)集團(tuán)，看起來還如日中天：年銷售額23.84億元人民幣，同比增長9.2%，毛利率高達(dá) 44.34%。不料，轉(zhuǎn)眼間形勢突變。到2005年上半年，其銷售額跌至6.08億元，比去年同期下降27.26%。即使降價15%，也不能對銷售產(chǎn)生質(zhì)的影響。范偉回憶道。

不過，輸了一個回合的復(fù)地很快有所反應(yīng)。從3月7日開始，復(fù)地幾乎以每半個月收獲一塊新地的速度在國內(nèi)二三線城市攻城略地。經(jīng)過2005年范偉的頻繁外地出差簽約，復(fù)地的土地儲備增加了128.3萬平方米，其中上海以外的新增土地儲備高達(dá)95.12%。

不僅如此，復(fù)地還有意識地去調(diào)整其產(chǎn)業(yè)構(gòu)成比例。范偉透露，2006年，在以住宅為主的基礎(chǔ)上，他們還將適當(dāng)增加投資型物業(yè)的比例。

只是，全國擴(kuò)張、商業(yè)地產(chǎn)------范偉的每一個戰(zhàn)略調(diào)整，都是需要大資金的動作。越是在銷售冷清、銀行惜貸的房地產(chǎn)業(yè)冬天，越是弱肉強(qiáng)食、優(yōu)勝劣汰到來的時候。復(fù)地能否從中脫穎而出，很大程度上還依賴于其融資渠道。復(fù)地也正在向著這個方向努力。繼2004年在香港成功上市后，復(fù)地已經(jīng)獲得包括摩根斯坦利、荷蘭ING等諸多海外基金的支持。除此之外，復(fù)地還與中國農(nóng)業(yè)銀行簽訂了銀企合作協(xié)議，協(xié)議明確：雙方在今后3年內(nèi)，在授信、開發(fā)貸款、樓宇按揭、現(xiàn)金管理等方面將進(jìn)行全方位的長期合作。

順馳：降低速度控制風(fēng)險

2005年12月16日開始的上海住交會，孫宏斌始終沒有出現(xiàn)，取而代之的是汪浩。這，距離順馳中國控股有限公司(以下簡稱順馳)這兩位新舊掌舵者的交替，將近一年。

行事穩(wěn)健的汪浩一掃順馳2004年的豪賭作風(fēng)，帶領(lǐng)順馳步步進(jìn)逼他所制定的三年戰(zhàn)略目標(biāo)------三年以后，順馳要成為中國較杰出的企業(yè)。為什么是三年而不是一年或者五年?汪浩給出的理由是，如果2004年行業(yè)的調(diào)整只是天氣變化，它所帶來的后期效應(yīng)持續(xù)三個月，那么，2005年的行業(yè)調(diào)整則是氣候變化，它將持續(xù)三年。

汪浩所做的件事情，就是調(diào)整了2005年的發(fā)展指標(biāo)。他將過去每年保持200%的速度，調(diào)整到50%。這既是受大氣候的影響，也是為了自我調(diào)整--- ---包括整個集團(tuán)業(yè)務(wù)架構(gòu)、戰(zhàn)線收縮以及30%的裁員計劃，以保證可持續(xù)發(fā)展、穩(wěn)健經(jīng)營以及提高品牌的美譽(yù)度。

另一面，汪浩還加大對已進(jìn)入城市和新進(jìn)入市場的研究。我們希望在三年后真正在這個行業(yè)做到規(guī)模和盈利能力上的，這就要求我們在今年作一個決定：進(jìn)入哪些新的市場?或者在哪些已經(jīng)進(jìn)入的城市加大投資力度?汪浩解釋道。

如果說調(diào)整是2005年順馳的主旋律，那么，2006年將被順馳人時刻掛在嘴邊的就是利潤二字。2005年11月初，汪浩在公司三季度大會上的發(fā)言，題目就叫《利潤，利潤，還是利潤》。汪浩強(qiáng)調(diào)：利潤將是順馳下階段先進(jìn)的考核目標(biāo)，集團(tuán)的戰(zhàn)略將從規(guī)模轉(zhuǎn)移到利潤，對四個區(qū)域公司的考核指標(biāo)將從回款變?yōu)閷麧櫟囊螅總€公司的薪酬設(shè)定、專業(yè)團(tuán)隊任免都要和利潤掛鉤，2006年所有項目的財務(wù)指標(biāo)、操作水平、成本控制、推廣思路等工作，都要圍繞一個目標(biāo) ------利潤來完成。

“不管我做財務(wù)總監(jiān)，還是做總裁或董事長，安全以及風(fēng)險控制是我一直堅持的底線，任何情況下我都會把公司安全和風(fēng)險放在位。”汪浩說。

萬通：轉(zhuǎn)彎之后要提速

我們今年在轉(zhuǎn)彎，明年將提速。馮侖笑答。作為北京萬通地產(chǎn)股份有限公司(以下簡稱萬通)的掌舵人，這個被稱為業(yè)界思想家的男子為萬通的2006年發(fā)展定下基調(diào)。

在過去的12個月，在馮侖看來，萬通就像一輛本來快速行駛的汽車遇上了轉(zhuǎn)彎，轉(zhuǎn)彎的時候肯定是慢的，轉(zhuǎn)快了就要翻車，但是轉(zhuǎn)過之后馬上又可以快速行駛了。然后，萬通將按馮侖的預(yù)計成為賺錢工具。那將是兩年后，彼時的萬通17周歲，剛剛徹底完成向美國模式的轉(zhuǎn)型，其業(yè)務(wù)構(gòu)成將分成四部分：住宅建設(shè)、以萬通為主打產(chǎn)品的商業(yè)物業(yè)、定制業(yè)務(wù)和土地運營。

將住宅類土地儲備控制在300萬-400萬平方米的水平上，每年消化100萬-150萬平方米。馮侖在經(jīng)過周密的計算后，認(rèn)為這個速度較適合萬通在住宅土地儲備上全國形成相對優(yōu)勢、局部開成完全優(yōu)勢的策略。與萬科比，我們在天津和北京局部是完全優(yōu)勢，全國而言是相對優(yōu)勢。我們判斷，土地儲備分布的地域和區(qū)域與公司的利潤增長沒有完全關(guān)系，只跟風(fēng)險控制、業(yè)務(wù)流量有一定的關(guān)系，因此萬通土地儲備的上限將是400萬平方米。馮侖解釋道。

兩年內(nèi)，通過自建和并購?fù)械耐緩剑ǔ珊驮诮?0個萬通，并保證在每個萬通擁有51%的股權(quán)，這是馮侖對商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)想。同時，這些統(tǒng)一冠名為萬通的項目將被設(shè)計成以寫字樓為核心的建筑綜合體，在復(fù)制的標(biāo)準(zhǔn)化方面將越來越簡單。萬通未來將在內(nèi)地主流城市和海外復(fù)制。在股權(quán)結(jié)構(gòu)上，較上層將是一個統(tǒng)一的戰(zhàn)略合作伙伴，而具體到每一個萬通，投資者將因地而異，有土地出讓方、當(dāng)?shù)赝顿Y者，以及其他財務(wù)投資者。商業(yè)物業(yè)業(yè)務(wù)在中國叫做萬通，也將少量的在國外做，冠名‘中國’，這將是萬通的海外版本。馮侖說。

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