出臺13年的土地增值稅政策，如今有了更加明確的執(zhí)行辦法。

記者昨天從南京市地稅局了解到，從近期開始，無論是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、單位還是個(gè)人，在進(jìn)行土地增值稅清算、轉(zhuǎn)讓舊房、出售住宅時(shí)，都將按此規(guī)定繳納土地增值稅，但是居民個(gè)人普通住宅在轉(zhuǎn)讓時(shí)暫免征收土地增值稅。

個(gè)人住宅

“普通住宅”暫不征收

免收或減半收

規(guī)定指出，居民個(gè)人普通住宅在轉(zhuǎn)讓時(shí)暫免征收土地增值稅。

而非普通住宅居住滿五年或五年以上，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅；未滿三年，全額征收。

普通住宅

普通住宅必須同時(shí)滿足：

（1）住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含1.0）以上；

（2）單套建筑面積在144平方米（含144平方米）以下；

（3）實(shí)際成交價(jià)格在同類區(qū)域住房平均交易價(jià)格1.44倍以下（含1.44倍）。

征多少

具體征收數(shù)額，可按以下三種方法之一計(jì)算繳納土地增值稅：

（1）提供購房發(fā)票及完稅憑證的，可按發(fā)票所載金額并從購購年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算的金額以及繳納的相關(guān)稅金作為扣除額，計(jì)算繳納土地增值稅；

（2）可由政府批準(zhǔn)設(shè)立，國有資產(chǎn)管理部門授予評估資格的各類資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)按照重置成本法對房屋及建筑物進(jìn)行評估，按房屋及建筑物的評估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅；

（3）既沒有評估價(jià)格，又不能提供購房發(fā)票的，按轉(zhuǎn)讓收入的1%計(jì)征土地增值稅。

到哪繳

稅務(wù)部門介紹說，土地增值稅原先是由納稅人自行到稅務(wù)機(jī)關(guān)主動(dòng)申報(bào)，今后，稅務(wù)部門將與房產(chǎn)部門聯(lián)動(dòng)，在住房轉(zhuǎn)讓過程中扣繳。

【案例】

到底該繳多少

三年前，小張花100萬元購購了一套180平方米的住房，如今他準(zhǔn)備以150萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓。按照個(gè)人轉(zhuǎn)讓住宅的政策規(guī)定，他應(yīng)繳納的土地增值稅如下：1、房屋銷售收入：150萬；2、扣除額：購房支付價(jià)款100萬、稅金10萬，按照購房發(fā)票金額加扣金額100×（3×5%）=15萬，扣除總金額為100萬 10萬15=125萬；3、增值額：150125=25萬；4、增值率：25/125=20%（對應(yīng)適用30%的稅率）；5、應(yīng)納稅款：25×30%=7.5萬；6、根據(jù)規(guī)定滿三年減半征收土地增值稅：7.5/2=3.75萬。

“如果我找不到購房發(fā)票，按轉(zhuǎn)讓收入1%計(jì)征土地增值稅的話，150萬×1%=1.5萬，不是比種方法算下來還便宜嗎？”小張?jiān)俅伪硎静唤狻６悇?wù)人士說，如果按照第三種計(jì)算方式，1.5萬只是應(yīng)繳的一部分稅金，此外還要加上150萬×5.55%=8.325萬的營業(yè)稅等其他應(yīng)扣稅種。因此按第三種方式計(jì)算稅金并不劃算。

【影響】

有可能變相抬高中小戶型房價(jià)

高端房遇冷，變相抬高中小戶型房價(jià)

“到時(shí)還是購房者埋單。”獲悉南京征收土地增值稅的消息，近期準(zhǔn)備購置二手房的市民小陳幾近憤怒，“有哪一次調(diào)控，老百姓是得到實(shí)惠的”。南京青衣墨子不動(dòng)產(chǎn)公司總經(jīng)理王小軍贊同市民小陳的觀點(diǎn)，他認(rèn)為：所有轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收的稅收，在目前的市場環(huán)境下都會(huì)轉(zhuǎn)嫁給購方。

“一套100萬的房子，征收土地增值稅后大約要繳納1萬左右的稅費(fèi)，而賣方肯定不會(huì)去幫你承擔(dān)這部分錢。他們要的都是到手價(jià)，即凈價(jià)?！蓖跣≤娬f，現(xiàn)今的二手房市場仍是賣方市場，“你不要，總有人會(huì)要”，到頭來二手房的價(jià)格又被無形中抬高了一截。

南京另外一位不愿透露姓名的中介公司負(fù)責(zé)人預(yù)測，征收土地增值稅的消息一旦傳出，保證天就會(huì)有賣家上門來要求調(diào)高掛牌價(jià)，因?yàn)椤斑@在以往每次征稅時(shí)都會(huì)發(fā)生”。

南京中原地產(chǎn)交易服務(wù)經(jīng)理王巍巍從另一個(gè)角度分析：再次征收土地增值稅后，加上此前5.6％的營業(yè)稅，1％的個(gè)稅，4％的契稅，高端房在五年內(nèi)交易的稅收將達(dá)到11.1％。高額的稅收將擠壓部分需求到中小戶型上，從而造成中小戶型供應(yīng)吃緊，變相抬高中小戶型房價(jià)。

簽陰陽合同逃稅者可能會(huì)增多

由于稅額高企，中介人士普遍認(rèn)為，土地增值稅的征收將肯定進(jìn)一步加劇目前市場上已經(jīng)存在的陰陽合同逃稅現(xiàn)象。

“每個(gè)人都會(huì)衡量，到底是報(bào)低價(jià)格少繳稅承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)大，還是據(jù)實(shí)繳稅付出的代價(jià)大。”一位一線經(jīng)紀(jì)人介紹，早在2005年6月開征營業(yè)稅時(shí)，簽陰陽合同逃稅的“對策”就存在。通常的做法是：房屋購賣時(shí)簽兩份合同，一份填寫壓低后的虛擬成交價(jià)，給稅務(wù)機(jī)關(guān)看；一份寫明應(yīng)補(bǔ)償?shù)牟顑r(jià)，留作上下家私下運(yùn)作的憑據(jù)?！把a(bǔ)償”的名目包括“裝修補(bǔ)償費(fèi)”、“戶口遷移費(fèi)”、“搬遷費(fèi)”等等；購房人在交付頭付款時(shí)，將需要補(bǔ)償?shù)牟顑r(jià)一并付清?！?0％的人都愿意這樣做?！边@位 經(jīng)紀(jì)人說。

可能很多人會(huì)問，現(xiàn)在地稅部門不都是評估征收了嗎，還能逃??？而中介人士的解釋是：由于大部分的交易都是報(bào)低了價(jià)格的，只要價(jià)格不要相差太大，地稅、契稅方面的評估系統(tǒng)是“核”不出來的。

市場近期可能出現(xiàn)集中過戶潮

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)南京房集加盟店負(fù)責(zé)人景納新介紹，他們在業(yè)務(wù)中也遇到過購賣雙方要求做低價(jià)格，但他們并不主張。他表示，在獲悉征收土地增值稅后，他們將組織業(yè)務(wù)員盡快通知已經(jīng)洽淡得差不多了的購賣雙方，讓其趕緊到房管部門辦理過戶手續(xù)。

南京中原的王巍巍預(yù)測，雖然壓低價(jià)格逃稅的會(huì)有所增多，但那畢竟會(huì)給購賣雙方尤其是賣方帶來風(fēng)險(xiǎn)，所以更多的賣方會(huì)要求雙方盡快到房管部門辦理過戶手續(xù)。如此一來，短時(shí)間內(nèi)南京將再一次出現(xiàn)過戶高峰，但由于此次征稅主要針對的是高端房，波及面相對較窄，所以過戶高峰不會(huì)像此前征收個(gè)稅、營業(yè)稅那么壯觀。

“高端房”標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整呼聲再起

從2005年6月開始，有關(guān)高端房、普通房被三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)劃分開來，也即是從那時(shí)起高端房的稅收開始不斷加重。從較初的營業(yè)稅到個(gè)稅，再到現(xiàn)在的土地增值稅以及還在醞釀當(dāng)中的大戶型保有稅，幾乎每次調(diào)控，高端房都頭當(dāng)其沖。稅收不斷在加重，房價(jià)也不斷在漲，但南京兩年前制定的高端房標(biāo)準(zhǔn)卻一直沒有改變。

“南京應(yīng)該借此機(jī)會(huì)調(diào)整高端房標(biāo)準(zhǔn)了?！币晃徊辉妇呙闹薪樨?fù)責(zé)人表示：放眼望去，南京主城幾乎所有的房子都超過了8690元/平方米這個(gè)高端房標(biāo)準(zhǔn)；同樣，江寧、江北也早已超過了5100元/平方米、3700元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)?！叭绻俨徽{(diào)整，不僅會(huì)阻撓普通市民改善居住條件的步伐，還會(huì)造成越來越多人逃稅的負(fù)面效應(yīng)。”

其他房屋

三種方法算

對于單位轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，以及個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住宅類的其他類型的舊房及建筑物，可按三種方法之一計(jì)算繳納土地增值稅：

（1）單位轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物提供購房發(fā)票及完稅憑證的，可按發(fā)票所載金額并從購購年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算的金額以及繳納的相關(guān)稅金作為扣除額，計(jì)算繳納土地增值稅；

（2）可委托由政府批準(zhǔn)設(shè)立，國有資產(chǎn)管理部門授予評估資格的各類資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，按照重置成本法對房屋及建筑物進(jìn)行評估，按房屋及建筑物的評估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅；

（3）單位轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物既沒有評估價(jià)格，又不能提供購房發(fā)票的，按轉(zhuǎn)讓收入的90%作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅，即征收率為3%。

開發(fā)商

達(dá)到條件必須清算

稅務(wù)部門解釋說，有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算政策早就有了，這次只是將清算的規(guī)定做了進(jìn)一步明確。尤其是：

1、已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

2、取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

3、納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

上述三種情況，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

普通住宅、高端住宅征收率有區(qū)別

結(jié)合南京市實(shí)際情況，確定對經(jīng)濟(jì)適用房等普通標(biāo)準(zhǔn)住宅適用較低的征收率，而對高端住宅及商業(yè)房地產(chǎn)適用較高的征收率。具體為：

（1）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，暫不預(yù)征土地增值稅，如核定征收，征收率為0.5%?！捌胀?biāo)準(zhǔn)住宅”，是指由政府指定的房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)、按當(dāng)?shù)卣块T規(guī)定的建筑標(biāo)準(zhǔn)建造，建成后的商品房按商品房住宅價(jià)格管理的要求實(shí)行國家定價(jià)或限價(jià)，由政府指定銷售對象的住宅，具體為安排住房困難戶、解決中低收入者住房而建造的經(jīng)濟(jì)適用房、中低價(jià)商品房等。

（2）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的普通住宅，預(yù)征率為1%，核定征收率為2%；

（3）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的營業(yè)用房、寫字樓預(yù)征率為2%，核定征收率為3%；

（4）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的高端公寓、度假村、別墅等預(yù)征率為3%，核定征收率為4%；

（5）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的項(xiàng)目中包含普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、普通住宅或其他商品房的，其收入應(yīng)分別核算。不分別核算或不能準(zhǔn)確核算的，根據(jù)開發(fā)的商品房類型分別從高計(jì)征土地增值稅。

【影響】

成本大幅增加

“（土地增值稅）從預(yù)征步入清算后，較直接的影響便是增加開發(fā)商成本?！蹦暇┲凶〉禺a(chǎn)的有關(guān)人士分析，在土地大幅度升值的市場情況下，土地增值稅的清算無疑會(huì)給大量開發(fā)商帶來成本壓力。

該人士舉例，比如此前拿地非常便宜的企業(yè)，當(dāng)時(shí)60萬/畝拿地，按照100畝計(jì)算的話，土地成本也僅6000萬；即便加上3000元/m2的其他成本，這100畝土地開發(fā)出來的房子其成本也不過4個(gè)億（按容積率1.5算，100畝土地開發(fā)10萬平方米房子）。而目前，這樣的房子銷售額可能達(dá)到7億元?！?個(gè)億乘以30％甚至60％，這樣一個(gè)樓盤將要繳納1億多的土地增值稅”。

南京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究所的專家認(rèn)為，即便是清算有補(bǔ)繳和退稅兩種說法，即此前預(yù)征的稅收有可能多或者少，但從實(shí)際情況來看，大部分的開發(fā)商可能都面臨補(bǔ)繳，“因?yàn)榻鼛啄甑貎r(jià)、房價(jià)都上升了不少”。

由于成本的增加，不少專家認(rèn)為，樓市面臨的無

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