7月10日，北京市建委副主任苗樂(lè)如透露，北京市正在調(diào)研房地產(chǎn)預(yù)售資金監(jiān)管體制，有望改變目前預(yù)售資金由房地產(chǎn)企業(yè)掌握的情況，設(shè)立獨(dú)立第三方監(jiān)管賬戶(hù)，對(duì)開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售期房所獲得的預(yù)售資金進(jìn)行統(tǒng)一監(jiān)管。

苗樂(lè)如表示，北京醞釀新政的原因是預(yù)防房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。今年以來(lái)，北京樓市連續(xù)出現(xiàn)價(jià)格和交易量停滯的局面，很多開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張，為避免開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂所帶來(lái)的房地產(chǎn)危機(jī)，北京市決定對(duì)預(yù)售資金進(jìn)行監(jiān)管。

或許正是出于對(duì)政策后市巨大影響的擔(dān)心，北京市建委有關(guān)負(fù)責(zé)人向本報(bào)記者表示，奧運(yùn)會(huì)前不會(huì)出臺(tái)這項(xiàng)制度。但是這項(xiàng)制度已經(jīng)基本完善。例如，針對(duì)第三方監(jiān)管機(jī)構(gòu)的連帶責(zé)任制度也已制定出來(lái)，屆時(shí)銀行也將擔(dān)負(fù)起對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金流的監(jiān)管責(zé)任。

資金監(jiān)管

如果緊縮貨幣政策繼續(xù)持續(xù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能遭遇行業(yè)性危機(jī)。

而對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)，較擔(dān)心的是房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈斷裂給當(dāng)?shù)貛?lái)的市場(chǎng)沖擊。爛尾樓、房?jī)r(jià)低迷，土地貶值等問(wèn)題，都會(huì)對(duì)地方政府的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)沖擊。

預(yù)售資金是開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售期房時(shí)獲得的頭付款，從期房預(yù)售到交房一般有1年到1年半的時(shí)間，在這個(gè)時(shí)間段里，開(kāi)發(fā)商習(xí)慣挪用一個(gè)項(xiàng)目的預(yù)售款去拿地，或者給另外一個(gè)項(xiàng)目做開(kāi)發(fā)款，這種行為蘊(yùn)藏很大風(fēng)險(xiǎn)，一旦開(kāi)發(fā)商資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商卷款逃跑，就會(huì)出現(xiàn)爛尾樓等問(wèn)題。

為了解決這個(gè)問(wèn)題，也為了在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下保持謹(jǐn)慎，北京市準(zhǔn)備設(shè)立一個(gè)專(zhuān)門(mén)賬戶(hù)，讓開(kāi)發(fā)商將預(yù)售獲得資金存入這個(gè)賬戶(hù)，或者購(gòu)房人頭付款直接打入這個(gè)賬戶(hù)。銀行等獨(dú)立第三方作為賬戶(hù)的保管和監(jiān)管人，防止開(kāi)發(fā)商將預(yù)收款挪作其他用途。北京的制度設(shè)計(jì)里，銀行等第三方機(jī)構(gòu)將代替政府行使監(jiān)管職能，同時(shí)也對(duì)監(jiān)管賬戶(hù)負(fù)有連帶責(zé)任。

中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰認(rèn)為，北京在當(dāng)前的行情下出臺(tái)預(yù)售資金監(jiān)管制度，是出于防范政府風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)?，目前市?chǎng)交易量比較小，多數(shù)開(kāi)發(fā)商出于資金緊張狀況。一些資金勢(shì)力比較小的開(kāi)發(fā)商，已經(jīng)在出讓手中的土地。

根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量長(zhǎng)期低迷是市場(chǎng)蕭條的一個(gè)信號(hào)，而每次房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條，都會(huì)帶來(lái)一系列社會(huì)問(wèn)題。

2003年前后，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)就出現(xiàn)過(guò)開(kāi)發(fā)商因宏觀調(diào)控而放棄項(xiàng)目的情況，這種事情往往會(huì)引起經(jīng)濟(jì)糾紛，如果開(kāi)發(fā)商無(wú)力承擔(dān)責(zé)任，政府往往需要出面“善后”。

經(jīng)過(guò)2005到2007連續(xù)三年的房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲行情，北京樓市價(jià)格和交易量出現(xiàn)了雙快速上漲。據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)，目前基本已經(jīng)消滅了“爛尾樓”。

戴德梁行住宅部中國(guó)區(qū)主管蔣省禮表示，今年是“房改”10周年，而今年幾次連續(xù)提高存款準(zhǔn)備金，已經(jīng)凍結(jié)了2.4萬(wàn)億流動(dòng)資金，使開(kāi)發(fā)商可以從市場(chǎng)上獲得的資金量急劇減少。

北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究所的一份研究報(bào)告則指出，上半年房地產(chǎn)行業(yè)資金缺口已經(jīng)達(dá)到8000億，如果下半年緊縮貨幣政策繼續(xù)持續(xù)，全年房地產(chǎn)資金缺口會(huì)超過(guò)1萬(wàn)億。真正的房地產(chǎn)市場(chǎng)變局將體現(xiàn)在9-10月份。

李文杰向本報(bào)記者表示，這種監(jiān)管預(yù)售資金制度，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響會(huì)很大。一般房地產(chǎn)企業(yè)都同時(shí)操作2-3個(gè)項(xiàng)目，尤其是房地產(chǎn)上市公司，必須保證每年開(kāi)工6個(gè)項(xiàng)目才能維持全年的業(yè)績(jī)。在此情況下，挪用一個(gè)項(xiàng)目的預(yù)售資金給下一個(gè)項(xiàng)目做開(kāi)工資金或購(gòu)地資金，是慣常的做法，而北京市這種預(yù)售資金監(jiān)管制度，將徹底堵死開(kāi)發(fā)商的預(yù)售資金途徑。

另外，北京市預(yù)售制度一向比外地寬松。全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中，平均有28.8%來(lái)自預(yù)售資金，而北京的房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源中，卻有37%的資金來(lái)源于預(yù)收款。

因此，北京出臺(tái)這項(xiàng)制度對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)無(wú)疑是釜底抽薪。

防止拖欠稅收

對(duì)于北京市即將出臺(tái)的強(qiáng)力政策，開(kāi)發(fā)商反應(yīng)不一。記者采訪了多家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代表，除了例行式的“沒(méi)有影響”觀點(diǎn)外，很多房地產(chǎn)企業(yè)坦承目前日子不好過(guò)。

日前，陽(yáng)光100置業(yè)有限公司組織了北京幾十家房地產(chǎn)企業(yè)巨頭在無(wú)錫召開(kāi)座談會(huì)，從業(yè)內(nèi)的角度來(lái)探討當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)前景。

雖然沒(méi)指望政府能給房地產(chǎn)市場(chǎng)松綁，房地產(chǎn)公司老總們?nèi)院粲跽灰选跋仑i仔的母豬都?xì)⒌簟?。任志?qiáng)則在會(huì)議上表示，開(kāi)發(fā)商要效仿四川汶川地震中的那只頑強(qiáng)生存下來(lái)的豬，做“豬堅(jiān)強(qiáng)”，依靠自己，自救互救地渡過(guò)難關(guān)。

實(shí)際上，來(lái)自政策層面的變化已經(jīng)說(shuō)明：房地產(chǎn)行業(yè)將出現(xiàn)洗牌。

北京市地稅局官方網(wǎng)站一則消息表明，為了防止開(kāi)發(fā)商因?yàn)橘Y金緊張而出現(xiàn)拖欠稅收的問(wèn)題，北京市日前修訂了土地增值稅清算管理辦法，將清算環(huán)節(jié)前移，同時(shí)改進(jìn)了清算技術(shù)，避免房地產(chǎn)稅漏繳漏征。

目前，北京市開(kāi)發(fā)商為拯救資金鏈，已經(jīng)全面開(kāi)始打折。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院一份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，北京等大城市樓盤(pán)平均打折9.49折，一次性付款平均打折9.1折，每個(gè)城市折扣較高樓盤(pán)平均下來(lái)折扣為8.94折。

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