事件：

繼今年下半年來二三線城市放寬對住房消費的調(diào)控政策后，近日，一線城市上海杭州也開始放松對住房消費的調(diào)控政策。目前，已有石家莊、沈陽、西安、河南、長沙、常州、淮安、廈門、福州、成都、重慶、南京、武漢、上海、杭州等15個城市出臺了相關(guān)政策。不排除其他城市也將跟進。

投資要點：

提振經(jīng)濟恢復適度住房消費成為必然選擇。過去幾年國家針對旺盛的房地產(chǎn)消費市場持續(xù)出臺了包括稅收、信貸、土地、開發(fā)和交易等系列緊縮房地產(chǎn)開發(fā)消費的調(diào)控政策，政策的積累效應終于在二套放貸政策出臺后的07年四季度顯現(xiàn)，勒住了一路狂奔的房市。以深圳為頭的城市價量大幅下跌，主要城市成交量大幅萎縮、價格也出現(xiàn)不同程度的下跌，住房消費萎靡不振。全國房地產(chǎn)當月投資增速08年8月份較6月份下降一半，銷售回款大幅下降，預計09年全國房地產(chǎn)投資增速將下降至零。同時，美國次貸危機加速了國內(nèi)外經(jīng)濟下行的速度，啟動內(nèi)需拉動經(jīng)濟成為必然。房地產(chǎn)涉及的產(chǎn)業(yè)鏈長，房市不振不僅不能提振下行的中國經(jīng)濟反而在拖累經(jīng)濟，房市過度波動也將對經(jīng)濟金融穩(wěn)定構(gòu)成威脅，恢復適度住房消費成為必然選擇。

政府已發(fā)出明確的刺激住房適度消費的信號。為提振住房消費，降低消費成本，兩月前二三線城市已陸續(xù)放松了購房相關(guān)的政策，近日一線城市上海等也開始跟進，不排除其他一線城市也陸續(xù)將跟進。

各地刺激住房消費主要手段。降低契稅率，減免交易稅，購房財政補貼；提高購購一二手住房公積金貸款額度；公積金貸款頭付降低至2成、貸款期限延長至30年，可異地可申請公積金貸款；頭套房貸利率優(yōu)惠，放寬改善性住房的貸款門檻；購房入戶等等優(yōu)惠政策。

對于開發(fā)商，部分城市也給予政策松動。如杭州，預售收入按下限標準征稅、按期動工有困難可申請放寬、放寬地價款支付期限和比例。完工前的預售收入，按預計利潤率下限預征企業(yè)所得稅，實行按季預繳、按年清算；對公開出讓的用地，可調(diào)整支付時間；對按期動工有困難的，由受讓人申請，可適當放寬建設項目開、竣工期限；對新出讓的用地，特別是價款超5億元的地塊，可放寬地支付期限和比例。南京：增加有效信貸，支持符合條件的企業(yè)正常的信貸需求。

從銀根逐步放松到各地刺激住房消費的政策調(diào)整表明房地產(chǎn)業(yè)的政策調(diào)控拐點已現(xiàn)，未來不排除還將有效用更大的刺激政策。我們認為在房市低迷期利好的刺激效用是漸進的，股市的財富效應、收入增長以及合理房價更為重要。短期看，放松政策將緩和行業(yè)調(diào)整的速度，縮短行業(yè)調(diào)整的時間，但市場的信心、消費力的提振尚需時日。

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