案例：2006年初，趙陽在上海浦東某地購購了一套兩室兩廳的商品房。交房后，趙陽又與韋家俊簽訂《房屋租賃合同》，將房屋出租給了韋家俊，租期從2006年8月至2010年8月，月租金2200元。

合同約定，如果韋家俊未征得趙陽書面同意改變房屋用途，致使房屋損壞的，趙陽有權(quán)解除合同。合同還約定，在租賃期內(nèi)，韋家俊可以對房屋進(jìn)行裝修配置及轉(zhuǎn)租等。然而趙陽沒有想到的是，韋家俊在租得房屋后沒多久就開始大規(guī)模 屋，他將房屋原有的客廳和餐廳利用隔墻分隔成兩間房間，另行鋪設(shè)了水管、安裝了5套獨(dú)立的水電表具。

裝修完成后，韋家俊以800至1500元不等的價格將四個房間分別轉(zhuǎn)租，當(dāng)起了二房東，較多時曾有10人在同時該套房屋中居住。2007年8月，小區(qū)物業(yè)向趙陽發(fā)出《違章整改通知書》，由于當(dāng)時合同一簽就是4年，趙陽平時也專心忙于工作，壓根沒有再來看過自己的這套房子，當(dāng)他拿到《通知書》后，立即趕回自己的房子一看，這才發(fā)現(xiàn)房屋里面早已是一片狼籍，面目全非，污水橫流，而且蚊蠅四處亂飛，廚房角落里也都是死蟑螂，發(fā)出陣陣惡臭，特別讓人擔(dān)心的是，由于隨意私接電線，導(dǎo)致多根電線暴露在外，有的電線還被當(dāng)作晾衣繩，存在嚴(yán)重的安全隱患。趙陽看后，氣不打一處來，當(dāng)初趙陽雖然知道韋家俊會轉(zhuǎn)租房屋，但沒想到會把房子群租出去，因此立即打電話質(zhì)問韋家俊，要求他立即改變房屋目前的群組亂想，然而韋家俊自恃有4年合約在身，因此趙陽多次與之交涉都沒有結(jié)果，無奈之下，趙陽便將韋家俊告上法庭，要求解除租賃合同。

法院判決：法院經(jīng)審理查明，雙方租賃合同內(nèi)容不違反法律禁止性規(guī)定，是有效合同。然而韋家俊在裝修時將客廳、餐廳均改造成獨(dú)立的房間，并安裝五套獨(dú)立的水電表具，不僅明顯改變了作為房屋主要功能的客廳、餐廳的用途，而且對房屋本身結(jié)構(gòu)必然產(chǎn)生一定程度的損壞，屬于嚴(yán)重違約行為。但由于在簽訂合同時，其 屋是征得趙陽同意的，因此趙陽必須對裝修予以補(bǔ)償。法院較終判決雙方合同解除，趙陽支付韋家俊裝修補(bǔ)償款2萬元。

理財小貼士：群租一詞可以說是與“高房價”同步誕生的一個新名詞，也成了今天許多大城市久攻不破的頑癥。縱然“群租”有其經(jīng)濟(jì)上的客觀原因，但二房東違章搭建、亂布電線的行為存在很大的消防安全隱患，不但損害了房屋所有人和租客的合法權(quán)益，甚至可能危及公共安全，房屋所有人和租客應(yīng)自覺抵制“群租”。

對于房東來說，一旦把房子租給了這樣的二房東，無疑是給自己惹上了極大的麻煩。因此房東在出租房屋時應(yīng)注意以下三點(diǎn)。

一是認(rèn)真查看承租人的身份證件，了解清楚承租人的家庭地址、工作單位等個人信息，做到知己知彼，心里有數(shù)，對于承租人來說，由于房東了解自己的詳細(xì)個人信息，因此也不太敢隨意胡來。

二是在租賃合同中明確約定承租人如果私自改變房屋結(jié)構(gòu)、用途，或擅自轉(zhuǎn)租的，房東有權(quán)解除合同，以便在糾紛發(fā)生時爭取主動。

三是“常回家看看”，畢竟房屋是自己的財產(chǎn)，對于自己的財產(chǎn)，任何時候都不能輕易做“甩手掌柜”，即使不能每月探訪一次，也要不定期回來看看，從而對出租房屋的使用情況有所了解，一旦發(fā)現(xiàn)違反法律規(guī)定或租賃合同約定行為的，就可以及時制止、糾正，避免損失擴(kuò)大。

對于租客來講，一旦大房東和二房東的租賃合同解除，不論自己與二房東的租賃合同是否到期，都必須立即遷出，給自己造成不便甚至損失，因此租賃房屋時也應(yīng)注意三點(diǎn)：一是選擇合適的房源，不能一味貪圖租金便宜，盲目租賃“群租”房屋。二是弄清房屋的產(chǎn)權(quán)情況，注意查看房屋出租人與房產(chǎn)證上的產(chǎn)權(quán)人信息是否一致，如果是轉(zhuǎn)租的房屋，一定要征得大房東的同意，較好能直接與大房東簽訂租賃合同。三是主動要求出租人到房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行租賃合同的備案登記，以便更好地維護(hù)自身合法權(quán)益。

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