較近，有一種說法：購房，尤其是購置高端物業(yè)，就是購置負(fù)資產(chǎn)。以香港地產(chǎn)為例，

當(dāng)年高峰時(shí)貸款的房產(chǎn)，大幅度貶值，租金也不理想，算下來，當(dāng)年的投資已經(jīng)轉(zhuǎn)變成

了今天的純債務(wù)。北京人應(yīng)參考香港的前車之鑒，謹(jǐn)慎置業(yè)，避免被市場泡沫所誤。

購房真的是購置負(fù)資產(chǎn)嗎？北京樓市是否真的隱含“崩盤”的危機(jī)？為次，本報(bào)邀請了

今典集團(tuán)的老總張寶全、銀信光華的副總范小沖、北京地產(chǎn) 人士童淵共同探討。

北京沒有孳生泡沫的土壤

問：北京市場泡沫成分有多大？所購房屋會(huì)不會(huì)變成負(fù)資產(chǎn)？

張寶全：北京房地產(chǎn)市場沒有孳生泡沫的土壤。

，關(guān)于負(fù)資產(chǎn)的說法，我的觀點(diǎn)非常明確：不會(huì)！

北京、香港這兩個(gè)處于不同狀態(tài)的市場不可比。雖然在發(fā)展的過程中，兩地市場的某些

表象有些類似。但是，由此推論香港的地產(chǎn)泡沫就會(huì)在內(nèi)地同樣發(fā)生，那就太簡單了。在北

京購的房子不會(huì)成為負(fù)資產(chǎn)。

在１９９８年之前，市場是以集團(tuán)購購為主導(dǎo)的住房消費(fèi)，導(dǎo)致購房的決策，往往是由

非市場行為左右的，這種非市場行為的供應(yīng)與購購所構(gòu)成的“市場”也是不真實(shí)的。１９９

８年之后個(gè)人購房形成的市場是真實(shí)的。我們從市場的現(xiàn)象、產(chǎn)品、性價(jià)比來看，這個(gè)市場

發(fā)展速度非?？臁＿@幾年的發(fā)展過程相當(dāng)于南方的七八年，甚至１０年的發(fā)展。在市場成熟

的過程中，房產(chǎn)定價(jià)與房屋品質(zhì)預(yù)期之間的差異度逐步減少，不平衡性逐步的減少，市場相

對早期的地產(chǎn)市場而言，是很穩(wěn)定的，至少與早期市場比，缺乏泡沫的生存空間。

其次，政府雖然提出有泡沫現(xiàn)象出現(xiàn)，但也很明確地指出是局部地區(qū)。而單就北京市場

而言，其市場化進(jìn)程雖然相對晚一點(diǎn)兒，但顯而易見的是在北京房產(chǎn)的性價(jià)比，質(zhì)量都在逐

年提高的同時(shí)，綜合價(jià)格指數(shù)卻在逐年下降。因此，泡沫的癥狀并不明顯。

第三，同時(shí)也是很重要的一條，我們９０％以上的購房者都是較終消費(fèi)者，而不是投機(jī)

者。由于政策法規(guī)的原因，房產(chǎn)投機(jī)比較困難，這樣市場構(gòu)成比較單純、穩(wěn)定。這和香港市

場相比，有本質(zhì)的差別。香港地產(chǎn)的中后期，購到手的房子一下子能漲好幾倍，購房子就像

購股票一樣，購房者通過短期投資可以獲得暴利，置業(yè)投機(jī)成了房產(chǎn)消費(fèi)的主流。經(jīng)濟(jì)越熱，

泡沫越大?？梢哉f房產(chǎn)投機(jī)才是泡沫攪拌機(jī)，泡沫的催化劑。而這些在北京都不存在，北京

缺乏房產(chǎn)投機(jī)的環(huán)境。

第四，從１９９８年個(gè)人住房貸款出現(xiàn)后，消費(fèi)者逐漸成熟。有什么樣的消費(fèi)者就必然

有什么樣的發(fā)展商，有什么樣的需求，才有什么樣的供應(yīng)。現(xiàn)在發(fā)展商在產(chǎn)品設(shè)計(jì)定位時(shí)緊

緊盯著消費(fèi)者的需求變化。對消費(fèi)者、市場的尊重，雖然做得還不是非常的好，還有玩兒概

念的成分，但這種意識(shí)已經(jīng)出現(xiàn)了，這就迫使發(fā)展商去蓋消費(fèi)者能接受的所需要的房子，并

在產(chǎn)品品質(zhì)方面精益求精，這種對消費(fèi)者和市場的尊重，將使發(fā)展商在供應(yīng)的有效性方面特

別關(guān)注，避免制造大量的空置房。

第五，今后的市場，合作、合并將是一個(gè)趨勢。從土地到房產(chǎn)開發(fā)，各個(gè)環(huán)節(jié)通過合作

互利，從而降低產(chǎn)品的較終成本。我們以前的生產(chǎn)基本上都包含某些環(huán)節(jié)炒購炒賣的成本，

土地、材料經(jīng)過幾手炒賣，價(jià)格翻番，而隨著競爭的激化、市場的發(fā)展，炒購炒賣的余地越

來越小，本來你只想當(dāng)土地商，靠賣地賺錢，但市場逼著你非要你通過合作，變成房地產(chǎn)開

發(fā)商后，才能通過較終產(chǎn)品獲利。因此，成本降低，價(jià)格越來越真實(shí)，泡沫的成分也降低了。

房產(chǎn)是相對滯后的，今天做的產(chǎn)品，一、兩年后才能看到。以前一些定位錯(cuò)誤的樓盤，

可能會(huì)在價(jià)格上有所調(diào)整。成熟的消費(fèi)者對價(jià)格、品質(zhì)有自己的正確判斷。如果一個(gè)樓盤出

現(xiàn)了非正常的價(jià)格狀態(tài)，我覺得成熟的消費(fèi)者會(huì)非常謹(jǐn)慎的，便宜沒好貨，他們未必會(huì)購，

也不會(huì)占這個(gè)便宜。不成熟才會(huì)占便宜，不懂才會(huì)被騙。

不是泡沫來了，而是市場轉(zhuǎn)型了

問：高端樓盤在市場上常常起著風(fēng)向標(biāo)的作用，高端樓盤的銷售減緩，意味著什么？是

不是泡沫的征兆？

范小沖：不僅僅是北京，我們甚至可以說中國房地產(chǎn)不存在泡沫，也不會(huì)重現(xiàn)香港地產(chǎn)

特殊情況下造成的樓市大縮水現(xiàn)象。

中國目前處在城市化進(jìn)程較快的時(shí)期，中國快速增長和城市化進(jìn)程加快使房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)

入了的時(shí)期。中國城市人口的膨脹、居住環(huán)境的改善、舊城改造等等因素支撐了房

地產(chǎn)在２０年之內(nèi)都是強(qiáng)勢的發(fā)展?，F(xiàn)在不僅是北京、上海、深圳，包括全國各地二線城市、

三線城市，甚至到更小一些城鎮(zhèn)都在發(fā)生巨大的變化。所以，中國房地產(chǎn)市場的活躍是伴隨

中國經(jīng)濟(jì)而良性發(fā)展的，不是發(fā)展商人為炒作造成的。

目前，高端物業(yè)市場與以前相比是萎縮的，這并不意味著泡沫，換個(gè)角度看，恰恰說明，

地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入了大眾消費(fèi)的新階段。

９０年代初，可以算做房地產(chǎn)發(fā)展的階段，那個(gè)階段出現(xiàn)了炒購炒賣，市場存在泡

沫的現(xiàn)象。

１９９８年后，市場進(jìn)入個(gè)人消費(fèi)時(shí)代，但是，那時(shí)候房子不是所有的人都購得起的，

那個(gè)階段的個(gè)人消費(fèi)時(shí)代是富人的消費(fèi)時(shí)代。但現(xiàn)在，市場已經(jīng)進(jìn)入了大眾消費(fèi)時(shí)代，是白

領(lǐng)在購房，是工薪購房，公務(wù)員在購房。在這個(gè)市場上，高端物業(yè)的份額在萎縮，真正

市場需求的４０００～５０００每平方米的房子能占到７０～８０％的份額。在這個(gè)轉(zhuǎn)型階

段，發(fā)展商產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的失調(diào)，是暫時(shí)的現(xiàn)象。發(fā)展商沒有跟上市場的步伐，個(gè)別樓盤因此而

滯銷，這并不標(biāo)志整個(gè)市場有泡沫。雖然，這種淘汰是殘酷的，但只有這樣，資源才能向好

的發(fā)展商集中，市場才能得到穩(wěn)步的發(fā)展。所以，把市場個(gè)別的現(xiàn)象和暫時(shí)失衡認(rèn)為是泡沫

的開始、房地產(chǎn)崩盤的前奏，顯然是不對的。

再換個(gè)角度看，隨著大眾時(shí)代的來臨，市場上還出現(xiàn)了排隊(duì)購房的現(xiàn)象。這說明，大量

需求剛剛被釋放，甚至很有相當(dāng)大的需求還沒有釋放出來。就拿我們身邊的陽光１００的員

工為例，包括公司一級的、經(jīng)理一級的職員，購房還在少數(shù)。類似這樣的白領(lǐng)、工薪的數(shù)量

是相當(dāng)驚人的，所以說需求量非常大，北京房地產(chǎn)不是冬天來了，也不是泡沫來了，而是真

正的春天就要來臨。

第三，目前，ＣＢＤ地區(qū)高端物業(yè)的減少，中檔物業(yè)的增加，拉低了綜合房價(jià)，這也不

意味著資產(chǎn)縮水，而是市場細(xì)分的必然結(jié)果。

ＣＢＤ包含了商務(wù)、居住、文化、會(huì)展等各類國際大都市的生活形態(tài)，匯集了有各

式各樣需求的人群，而且，新經(jīng)濟(jì)模式的產(chǎn)生，又產(chǎn)生了大量的新的需求方向。在這個(gè)區(qū)域，

住宅市場競爭也很激烈，面對不同需要的人群，大家都在做定位相近、品質(zhì)相近、價(jià)格相近

的住宅，顯然是沒有出路的。而簡單的比拼價(jià)格，發(fā)展商承受不了，用戶也得不到相匹配的

優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。同質(zhì)產(chǎn)品的性價(jià)比總是一山更比一山高，因此，發(fā)展商就必須尋找自己的細(xì)分

市場，為特殊的人群建造專屬的富于個(gè)性的住宅。以陽光１００的三期為例，它沒有按常規(guī)

做成住宅、公寓、投資小戶型、商務(wù)公寓等等，反而另辟蹊徑，將建筑重新設(shè)計(jì)建造為獨(dú)立

的小體量寫字樓。這個(gè)區(qū)域里，一定有這個(gè)需求，而陽光１００三期卻是先進(jìn)的對位產(chǎn)品，

于是，獲得了比做傳統(tǒng)產(chǎn)品高的回報(bào)。

香港人講，北京離泡沫遠(yuǎn)著呢

問：香港經(jīng)歷了泡沫、負(fù)資產(chǎn)，香港人怎么看北京地產(chǎn)？

童淵：９７前后，香港房價(jià)差別很大，以前，香港人購房子不看租金而是看這個(gè)房價(jià)能

漲多少。當(dāng)時(shí)香港房產(chǎn)回報(bào)率只有２％～３％，１０００萬的房子租給人家，租金還不到２

萬多。但是，通過炒賣，同樣的房子購不到３公里，你較少掙也能賺到１０萬、８萬的差價(jià)。

據(jù)悉，香港較高的房號(hào)，在購下來之后三公里內(nèi)，轉(zhuǎn)手就是１８０萬，這現(xiàn)象是真實(shí)的，但

健康嗎？

９７年之前，之所以房價(jià)能如此爆炒，是因?yàn)楫?dāng)時(shí)的港英政府執(zhí)行的是高地價(jià)政策，限

制土地供應(yīng)，通過高地價(jià)，獲得高稅收。９７之后，香港政府在房地產(chǎn)方面投入力度很大，

改變了殖民地時(shí)期的土地政策，釋放了大量的土地資源，土地供應(yīng)量多了，房價(jià)自然下來了。

與香港不同，內(nèi)地的土地政策始終是持續(xù)的，穩(wěn)定的，所以也不會(huì)產(chǎn)生類似香港的泡沫。

我的母親，一位被泡沫經(jīng)濟(jì)整怕了的老太太，常常規(guī)勸我賣房小心泡沫，小心負(fù)資產(chǎn)。

春節(jié)期間她到北京，看了北京的房子的品質(zhì)、價(jià)格，居然勸我購更大些的房子。為什么她前

后變化這么顯著，因?yàn)?，在她看來，北京離泡沫還遠(yuǎn)著呢。

前些日子，有位業(yè)內(nèi)的朋友看中了一個(gè)小區(qū)的兩套現(xiàn)房，他還認(rèn)識(shí)發(fā)展商，卻只能爭取

到２個(gè)點(diǎn)的折扣，較后，他還是購了。從這事上，我們可以看出點(diǎn)，北京的現(xiàn)房還是非

常少的。雖然有個(gè)別現(xiàn)房賣不出去，但我認(rèn)為原因主要是兩個(gè)：一個(gè)是產(chǎn)品落后，二是開發(fā)

商不愿意賣，發(fā)展商不滿足只賺那么點(diǎn)?，F(xiàn)在的北京沒有賣不動(dòng)的房子，只有開發(fā)商不愿意

賣的房子。此外，從其他地方來的發(fā)展商，初到北京，對市場不了解，尤其是東邊，每一小

段距離的變化，都會(huì)對產(chǎn)品定位、定價(jià)產(chǎn)生很大的影響。由于不熟悉市場的特殊性，他們的

新項(xiàng)目出現(xiàn)定位錯(cuò)誤，出現(xiàn)短期的滯銷。走點(diǎn)彎路，這對他們來說也是正常的。很快，他們

也會(huì)調(diào)整市場戰(zhàn)略，適應(yīng)市場需求。總之，這些個(gè)別的樓盤問題，并不能代表市場的方向，

北京整體市場還是很健康的。

第三，北京、上海都是個(gè)包容性極強(qiáng)的市場，市場容量極大。我們看一下上海市場，上

海在前２４個(gè)月里面，它的房價(jià)漲了８０％，這是因?yàn)橛∧嵴◤棻ㄊ录l(fā)生之后，很多東

南亞人、臺(tái)灣人、浙江一帶、蘇杭一帶的人，還有外籍人士都到上海置業(yè)。類似，北京、上

海這樣的國際大都市，除了本地的需求支撐市場外，還像磁石似的吸引大量的外部投資，所

以，強(qiáng)勁的需求對價(jià)格的支持是非常有力的。只有一個(gè)突然失去了活力的城市才會(huì)出現(xiàn)崩盤、

負(fù)資產(chǎn)的現(xiàn)象。更何況我們有２００８奧運(yùn)會(huì)、ＷＴＯ、世博會(huì)那么多的利好支持經(jīng)濟(jì)的發(fā)

展。

第四，市場越成熟，泡沫、崩盤的可能性越小。

在北京的早期市場，存在泡沫，甚至發(fā)生了很強(qiáng)烈的振蕩，但也沒到崩盤的

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